首创置业明修一条“平安”拿地通道

同一个城市，同样的方式，平安不动产一个月时间里，两次引入了同一位合作方。还是在平安不动产，以大规模“造城”投资著称的浙江桐乡。

而它最新的这位合作伙伴，是首创置业。

1月26日，首创置业（02868. HK）间接全资附属公司首金辉志、平安不动产及项目公司桐乡平安新经济城开发有限公司（以下简称“桐乡平安新经济城”）订立合作协议。

首金辉志以5.48亿元的价格，收购平安不动产持有的桐乡平安新经济城50%股权权益。

在一个月前，首创置业刚以同样的方式，完成了对平安不动产位于浙江桐乡乌镇三宗地块的入股。其中有两宗，首创置业的持股比例还超过平安不动产，成为最大股东方。

这一次也不例外。收购完成后，首创置业将与平安不动产分别持有桐乡平安新经济城50%权益，但项目将转由首创置业进行操盘。

过往的许多资料显示，这个项目来头不小。

  入股操盘桐乡项目

在这笔交易中，首创置业所付出的5.48亿元总交易价，包括桐乡平安新经济城50%股权价2.92亿元、向目标公司提供用于偿还平安不动产前期股东贷款的600万元，以及收购完成后首金辉志向桐乡平安新经济城注入的注册资本2.5亿元。

收购完成后，首金辉志将持有桐乡平安新经济城50%股权。此前，目标公司由平安不动产100%持股。完成后，首创置业与平安不动产将分别持有该公司50%。

桐乡平安新经济城成立于2019年4月22日。2020年8月31日，项目公司经审核的总资产为5.11亿元及资产净值为4.99亿元。项目公司主要从事浙江省桐乡新经济城项目核心启动区开发项目。

据了解，早在2018年9月29日，项目公司与桐乡经济开发区管理委员会订立合作协议，其中桐乡经济开发区管理委员会委托项目公司共同进行桐乡新经济城项目核心启动区片区开发项目。

项目位于浙江省桐乡市高铁新城，为桐乡市未来规划及发展的重点区域。项目覆盖范围约3.5平方公里，未来拟建设为集商办、产业园区及相关配套等为一体的高铁新城门户区。

具体而言，桐乡经济开发区管理委员会负责一级开发建设管理工作，项目公司负责投入资金、进行方案规划设计、产业投资、招商及运营等工作，并收取产业扶持基金。

公告对桐乡新经济城项目的介绍，似乎有意淡化了其对平安不动产的重要性及影响力。实际上，该项目是平安不动产近十年来对浙江桐乡布局投资中，仅有的几笔大金额投资之一。规划的项目产业总投资金额甚至达180亿元。

平安不动产对浙江桐乡的投资已有近十年的历史，其对桐乡的投资，在外界看来堪称一场规模宏大的“造城”运动。

早在2011年8月，平安首次进军养生养老产业，平安不动产与桐乡市人民政府签订“养生度假综合服务项目”；2012年9月，平安不动产首个养生度假综合体在桐乡正式启动。

该项目由高桥合悦·江南和悦景庄·乌镇两大核心项目组成。其中，高桥合悦·江南项目总用地面积2703亩，拟打造全龄化养生度假社区；悦景庄·乌镇项目总用地面积约1235亩，打造80万方的世界级旅游度假小镇。当时资料披露，该项目总投资也高达170亿元。

也是以该项目为起点，平安不动产在浙江桐乡的“造城”随即浩浩荡荡展开。而此次出售50%股权予首创置业的桐乡新经济城项目，正是平安不动产继合悦·江南、悦景庄·乌镇后，在桐乡布局、投资的又一大动作。

2018年9月28日，“中国平安·桐乡新经济城项目”签约仪式在桐乡举行，标志着项目的正式落地。项目核心启动区3.48平方公里，由平安不动产全程规划、开发、运营，启动区将以“信息经济创新园”为主导，全力构建国际产业促进基地及国际智能制造基地。

按照计划，项目致力于打造成集产业、科技、智能制造等资源为一体的智慧之城，建设成浙江省湾区经济发展的示范区、浙江省全面接轨上海示范区、沪杭“G60科创走廊”协同发展的标杆。被认为是桐乡项目引进历史上的一个里程碑。

  接连引入合作方

事实上，一个月前的12月23日，平安不动产还在浙江嘉兴乌镇的三宗商住地引入首创置业合作。首创置业通过旗下全资子公司首金兴江以“0元购”，收购深圳安创（平安不动产子公司）持有的安润置业、安博置业各40%股权。

当时，首创置业对安润置业、安博置业的收购代价，包括0元股权收购价、按40%股权比例承担的两家目标公司各400万元注册资本，以及为两家公司各提供不超过1.54亿元资金，用以偿还股东借款及项目开支。

此外，首金兴江还以1830万元的股权价，收购桐乡平安持有的安悦置业9.15%股权，并向目标公司提供不超过2564万元资金偿还股东借款及项目开支。

上述三家目标公司中，安悦置业、安润置业、安博置业分别开发浙江桐乡市乌镇镇平安区B3、B4、B5地块。其中，B3地块为平安不动产在2018年12月10日以3.88亿元竞得；B4、B5地块则是平安不动产在2019年12月25日拿下，合计成交价6.9亿元。

三宗地块的总占地面积18.67万平方米，规划建面25.21万平方米。与首创置业一起收购上述三宗地块股权的还有上坤地产。

而在收购公告发出后不到一个月，1月9日，平安不动产、首创置业、上坤地产三方随即在桐乡乌镇签署战略合作，落地乌镇·新栅国际人文艺术村项目。据悉，该项目将以戏剧、音乐产业为基础，延展电影、艺术、人文、旅游、教育等打造全方位文化艺术产业链。

当时公告显示，收购完成后，首创置业持有安润置业、安博置业各40%股权。此外，持有安悦置业9.15%股权。而首创置业对前两者的持股，甚至超过平安不动产持股30%的比例，成为安润置业、安博置业的最大股东。

这一次的收购似乎也不例外。对桐乡平安新经济城的收购完成后，首创置业将与平安不动产分别持有该项目50%权益，但项目操盘方将变为首创置业。

公告中称，收购完成后，桐乡平安新经济城将作为附属公司由首创置业并表入账。同时，项目公司的董事会将由三名董事组成，其中首创方将委派两名董事。项目将由首创为主进行操盘。

在一个月前平安不动产接连引入首创置业和上坤对乌镇三宗地块进行开发之时，有人士曾认为，平安不动产此举或与去年11月银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》有关，其中内容明确指出“保险资金不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅”。

不管怎么说，背靠平安集团的平安不动产不缺钱或许是事实。其过往的拿下的诸多地产项目，也不乏让房企操盘的身影。但对于此次如此重要的项目，引入首创置业操盘，外界仍抱仍有不解。

此外，对于首创置业而言，要接过如此大规模投资的项目，是否能顺利消化，也是未来面临的现实问题。

对次，首创置业在公告中称，通过该项目的合作，首创置业可进一步深化与平安不动产的战略合作，有利于借助平安不动产在资金、资源及业务布局等方面的广泛优势，获取更多优质的发展资源。项目公司可充分利用首创置业在综合开发业务领域积累的丰富经验以及平安不动产的资源优势，加速及优化项目进度。

从过往的经验来看，首创置业对于商业综合体、产业园开发运营等业态的打造已积累一定经验。该公司从2009年开始，在全国各地开发运营的奥特莱斯项目更成为行业的代表。其对住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体及土地一级开发具有着行业的优势。但首创置业在接盘平安不动产桐乡新经济城项目后的表现，仍值得期待。