上海加装电梯又出新规，老旧小区的楼市春天？

近日，一条关于上海《关于规范既有多层住宅加装电梯建筑方案设计工作的通知》刷了屏，这是继2019年上海发布加装电梯新政的又一指导文件。

对于老公房的住户来说是一个大福利了，毕竟当破旧低矮的楼房加装电梯后，价值肯定会涨。你们准备好给自家的楼房加装电梯了吗？

回顾一下傲人成绩及背后原因

上海从2012年开始，就一直在不断探索老公房加装电梯的推进路径。在政策推动下，无论是数量还是速度都在稳步攀升。

上海市房管局透露，试点以来，通过业主意愿征询完成加装电梯立项的居民楼已达952幢。其中，2019年立项624幢，与 2012至2017年的140幢和2018年的188幢相比，有了大幅增长。

1）政策层面的支持：

2018年，“加装电梯”首次写入《政府工作报告》。

2019年，在《政府工作报告》第三部分“2019年政府工作任务”中，第六条明确提出支持加装电梯。

2019年，经上海市政府同意，市住建委、市房管局等10部门联合印发《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯的若干意见》，使一系列瓶颈问题得到突破并将于2019年12月25日起实施，加装电梯政策体系也已基本形成。

2020年，上海发布《关于规范既有多层住宅加装电梯建筑方案设计工作的通知》。

2021年，上海市住建委、上海市房管局联合发布《关于调整本市既有多层住宅加装电梯业主表决比例的通知》，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

2）老龄化需求导向

中国正在进入一个快速而持久的老龄化浪潮，按照国际标准从1999年中国就进入了老龄化的社会，60岁以上人口超过了10%，而上海可以说是处于老龄化高潮的潮头。数据显示，从2006年开始，上海就进入了老年人口占比超过20%的深度老龄化社会。

目前，上海养老市场三大模式：机构养老、社区养老、居家养老中，居家养老占据绝对的高位。

加装电梯为何一直阻力重重？

回归常识，房地产第一功能是使用功能。加装电梯更是应该建立在使用基础上，提升居民的住宅舒适度，更好地提升自己的居住体验。但为什么还困难重重呢？

1、加装电梯需要不少费用。居住在老新村的居民大多都是工薪阶层，其中对于一部分居民来说，动辄一次性拿出好几万，会有犹豫。这一问题在2019年推出的《若干意见》得以突破——

最高补贴从24万元增加到28万元；

可提取住房公积金用于支付电梯建设资金；

2、经费平摊问题。坦率的说，一楼是真心不需要安装的，而二楼对于加装电梯也同样觉得麻烦。三楼呢？有个词叫做“态度暧昧”，于是通常便是4-6楼的居民按照比例来分摊。 针对这一问题，《若干意见》中指出，本楼幢业主同意率从原来的90%降低到2/3、取消“一票否决”、小区同意率从原来的2/3降低到一半。

3、采光问题和停车位问题。加装之后，肯定就会影响到一些住户的采光问题，且加装电梯时，占用小区楼前的空间肯定是不可避免的事情。所以其实很多人考虑到这一点，因此也是反对在外面加装电梯的。主要是是一、二楼的居民。这样，《若干意见》则提出业主之间应通过协商等方式解决加装电梯中的利益平衡等事宜。

加装电梯又出新规

老建筑的更新改造，还面临技术规范的空缺。随着现有的大规模的城市建设项目逐渐减少，以后逐步会过渡到既有建筑更新上来，随之，实用化技术或将有巨大的提升。

很多人存疑，旧楼加装电梯是否符合建筑法规？此次上海市房屋管理局、市规划自然资源局联合发出《关于规范既有多层住宅加装电梯建筑方案设计工作的通知》，要求加装电梯需满足的技术条件，如下：

■ 拟加装电梯的房屋建筑应处于正常稳定的使用状态，设计的新建电梯井道和平台结构连为一体，并与原楼梯间相邻。

■ 对通过新增电梯候梯厅和连廊实现平层入户的，严格控制候梯厅和连廊的面积，并符合相关规定等。 此外，在规定强调 ，新增候梯厅和连廊均为公共空间，严禁加建改建扩建以扩大住宅套内使用面积。

也有很多人问旧楼加装电梯有哪些方案？专家介绍说，针对“旧楼加装电梯”的实用化技术已经通过多次专家论证，并且已达到家用电梯标准。目前经过多年的研发测试，已经有四种切实有效的旧楼电梯加装解决方案，主要分为平层入户和平台入户：

（一）平层入户

方案一：背部阳台进入。也称为室外相邻阳台安装法，这种的不足之处在于影响楼层的采光通风受阻，且噪音较大，底楼用户投反对票的概率较大。

方案二：筒子楼直达目的层，可直接进入公共走廊。这种是比较常见的，上海很多已加装电梯的小区是采用这种方式。

（二）平台入户（即错半层入户）

方案三：紧凑型贴近楼房。电梯设置在楼梯入口位置，占用一半入口空间，电梯平层位置为楼梯转梯转角处，这种弊端在于需要上半层或者下半层方可到达目的层，有一定弊端。

方案四：连接平台型。电梯设置在楼梯入口正前方，电梯钢架并距离建筑主体2米左右的空间，弊端同上。

针对电梯的可选择性，一般有以下几种：

混凝土式电梯，作为主流电梯，其性能较稳定；

观光电梯，需考虑井道内的通风和散热功能；

“积木式”微梯，需考虑零配件是否可及时供应。

加装电梯为大势所趋

用住房和城乡建设部副部长黄艳的话说，老旧小区改造“既保民生，又稳投资，同时拉内需，一举多得。”被很多小区视为“共赢”的市场化方案。

比如目前在无电梯楼房中居住的住户，随着时间的增长，绝大多数都有更换住房的预期。而如果给老楼装上电梯，一方面很多家庭就会放弃更换住房的打算，一个数额巨大的日常消费需求就会被释放出来，极大地拉动内需增长；另一方面，也可以提高了房地产业的空置率，挤压行业泡沫。而且从长远角度来说，加装电梯，对新的经济适用房的建造标准可供规划和设计方面的参考数据。

希望这一“新动作”能继续推进加装电梯工作，进一步规范加装电梯的建筑方案设计。未来，无论是对于自身的居住舒适，还是提升自家住宅的价值，加装电梯都是大势所趋，势在必行。