深度|债务重组新思路？泰禾牵手长城资产与债转股猜想

文|黄小妹 来源|风财讯

“泰禾危机又一次迎来转机”市场从泰禾与债权人达成债务展期协议中得出这一结论。

12月21日，泰禾集团发布公告称，全资子公司深圳泰禾、深圳中维菁山作为共同还款人与长城资管深圳市分公司达成债务重组协议，120.03亿元债务展期至2023年12月18日，公司同意为该展期协议中所涉及的债务和义务继续提供连带责任保证担保，担保额度不超过160亿元。

泰禾与长城资管达成展期协议，意味着泰禾可以延期3年还款，市场主流观点认为，债务展期泰禾转机赢得了喘息机会。

好消息不止于此。风财讯获悉，达成债务展期后，12月24日泰禾与长城资管深圳市分公司成立芜湖长维投资中心（有限合伙）。

泰禾与长城资管深圳分公司达成债务展期并成立这家公司，以明股实债方式操作，方便优质项目融资并实现项目盘活，以此盘活长城资管深圳分公司持有的泰禾债权。

对泰禾来说，上述操作一定期限内缓解了泰禾的债务压力，有助于解决泰禾的一些优质项目的流动性问题，从而促进泰禾的进一步引资与重组。

成立有限合伙企业 盘活债权

天眼查消息显示，12月24日，福建中维房地产开发有限公司（泰禾全资子公司）（占股51.9870%），与中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司（占股48.0130%）共同成立芜湖长维投资中心（有限合伙）。

关于双方成立芜湖长维投资中心（有限合伙）的目的和操作方式，IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析，长城资管为盘活对泰禾的债权而对其进行了展期，展期后的具体运作就是成立这个合伙企业来进行明股实债的操作。选定一些优质项目将债权变更为明股实债的投资以降低项目负债，方便项目再融资来支持项目开发和盘活这些优质项目，以实现长城资管的项目股权退出。如此一来也就盘活了长城资管持有的泰禾债权。

柏文喜认为，从合伙人结构来看，泰禾出资比例更大，但长城资管却承担执行事务合伙人，显然是一种维护债权人的行为。

资深地产人士张波亦给出了类似观点。他表示，后成立的芜湖长维则是其所担保子公司和长城资管共同组建的，其实就是将原有的债务更大程度上用股权的形式进行了进一步保障，虽然大股东仍是泰禾的子公司，但长城资管也占有了48.01%的比例。一方面有利于资管方全方位对其运营状况进行深度把控，保障项目的顺利推进。

债务“解题”新思路

长城资管与泰禾达成债务展期并成立有限合伙企业，一定程度是更好保障长城资管债权，另一方面，对于泰禾来说亦是利好。

张波表示，泰禾已为旗下多家子公司的债务提供担保，并推了各项债务延期，一定程度上缓解了泰禾集团的债务压力。成立有限合伙企业，对泰禾来说，也是积极进行公司治理以保障后续债务的清偿。

香颂资本执行董事沈萌认为，“两者成立一个有限合伙企业并不能算作债转股，因为但是不排除是债权人将债权与债务人的权益放置在同一个有限合伙企业进行资本结构重组，减轻债务负担。”

目前泰禾主要的六大债权人分别是华融资产、长城资产、信达资产、东方资产、兴业资产、浙商资产，前四家是拥有金融全牌照的四大AMC，其中，长城是是泰禾最大债权方。

目前债权人陆续“松口”，延期债务。

12月18日，泰禾集团发布公告称，珠海启航与民生深圳分行就借款达成展期协议，展期至2022年6月10日。泰禾集团将继续为其提供连带责任保证担保，担保额度为不超过18亿元。

珠海启航成立于2002年，是泰禾于2016年以12亿元全资受让的公司，旗下持有资产为珠海保税区35号地块，该地块现为泰禾开发为“珠海泰禾中央广场”综合体项目。珠海泰禾中央广场处于停工状态，仅售出少部分物业。截至2020年9月30日，珠海启航总资产81.32亿元，营收为0，亏损536万元，总负债81.59亿元。

12月18日，泰禾控股股东泰禾投资与华融资产的一笔4.87亿元债务已签署长期履行协议，后者申请法院中止强制执行债务。

如今看来，大部分债权人为泰禾延期债务，为泰禾提供了喘息时间和翻身空间。而长城资管与泰禾共同成立芜湖长维投资中心（有限合伙）的做法，比债务展期更近一步，是债权人和泰禾一起努力实现债务重组。这也是泰禾六大债主之一长城资管首次给出了此种“解题思路”。

接下来，泰禾如何盘活手中的项目，成为这道债务难题的关键。