干货篇 | 上海住房公积金贷款 看完本篇全知道~

交了公积金的上班族们都知道，买房要优先选择公积金贷款。因为相比商贷，公积金贷款利率更低，但对于如何使用公积金贷款很多人却不清楚。今天小编就为大家奉上这份公积金使用攻略，看完记得收藏哦！

上海满足公积金贷款的条件

①在上海缴纳住房公积金的人。②申请住房公积金贷款前已经连续缴纳公积金不少于6个月。③借款人夫妻双方都无正在还贷（使用）的公积金贷款。若在申请公积金贷款前6个月之间缴纳有断缴记录且已补缴的客户，可申请公积金复议，复议通过了，也是可以贷公积金贷款的。例如，在上海工作的汤先生，已经缴纳公积金6年了，他在2019年7月份的时候申请公积金贷款，1月-6月之间，3月份因换工作导致断了，但新单位补缴上了，汤先生在申请公积金贷款之前，需要先申请公积金复议，复议通过了公积金贷款就可办理了。

首套房和二套房的认定方式

首套房：①在上海无房无贷（无贷指上海无公积金贷款记录）。②夫妻双方在婚前与各自父母共有房产均不超过一套，且家庭名下无房。二套房：①在上海无房，有过1次上海公积金贷款记录。②在上海有1套房，人均面积≤37.2m2，无上海公积金贷款在使用。限贷的认定方式①在上海有1套房，人均面积＞37.2m2。②在上海有2套或以上的房产。③有1次上海公积金贷款未还清或有2次公积金贷款记录。家庭名下的房产，人均面积计算人数为：家庭夫妻+未成年小孩（最多可以算两个未成年小孩，小孩必须上户口，有出生证）相比商业贷款，公积金贷款更加优惠。公积金贷款利率首套房利率：1-5年的公积金贷款年利率为2.75%。5-30年的公积金贷款年利率为3.25%。第二套房利率：1-5年的公积金贷款年利率为3.025%。5-30年的公积金贷款年利率为3.575%。可贷额度基本账户：月缴额≥980元，余额≥16667元补充账户：余额≥10000（只看余额不看月缴额）在基本和补充都缴纳的情况下：①首套个人60万，家庭120万；②二套个人50万，家庭100万；在只缴纳基本公积金的情况下：①首套个人50万，家庭100万；②二套个人40万，家庭80万；在月缴额缴纳不满足的情况下：基本账户：(A)月缴额 ÷0.14 × 4.8 ×可贷年限=可贷金额。(B) 基本账户余额×30=可贷金额。A 和 B 选低值，贷款额度不大于50万。补充账户：(C)补充账户余额×10=可贷金额。贷款额度不大于10万。 公式计算出来的金额也是大概的可贷额度，具体可贷额度以公积金审批为准。可贷年限A房龄计算：①五年内的房龄：可贷30年②6-19年的房龄：35-房龄③超过20年房龄：可贷15年房龄=2020-竣工日期B主贷人年龄计算：男性：65-年龄=可贷年限女性：60-年龄=可贷年限A和B的计算结果取低值就是该房屋公积金可贷年限。我们可以算笔帐，如果李先生首次想要在上海买一套100万的房子，贷款期限都是30年，来看看公积金贷款和商贷差多少钱：使用公积金贷款，利率是3.25%，等额本息还款方式，每个月需要还款4352块钱，支付的总利息是56万元；如果是商业银行贷款，现在的利率是4.65%，需要每个月还款5156元，总利息是85万。与公积金贷款比，商贷每个月要多还800多块，总利息多出29万！因此，对于购房者而言，住房公积金很大程度上减轻房贷支出。

公积金贷款使用次数

单身的情况下，个人可使用2次；已婚的情况下，家庭可使用2次。若夫妻二人在单身的时候，各自使用过1次公积金贷款，那已婚以后，是不可贷公积金贷款的；若已婚情况下，一人正在使用公积金贷款，另一人公积金从未使用，购买二套住房，是不可贷公积金贷款的。公积金冲还贷次数没有限制。举个栗子：夏先生和父母在上海共有一套房产（属于婚前限购令之前共有，全款购买），徐小姐和父母在苏州共有一套房产（属于婚前限购令之前共有，全款购买），夏先生和徐小姐今年领证，2人无公积金贷款记录，现在想买一套普通住宅作为婚房。在办理公积金贷款的时候很困惑，不知道是按照首套还是二套，后来相关人士给了专业的解答，夏先生和徐小姐的婚房可以按照首套贷款，因为夏先生和父母婚前的房产可剔除一套，徐小姐和父母在外地（非上海）共有的房产不计算在内。对申请住房公积金个人住房贷款的借款申请人进行信用条件审核个人信用报告显示借款申请人、共同借款申请人当前逾期尚未偿还，或者最近5年存在连续6次（含）或累计超12次（含）的逾期记录的，不予申请公积金贷款。最近5年存在连续6次（含）记录：借款人或共同借款人在公积金受理当日个人信用报告显示最高逾期次数“6”不予以申请；累计超12次（含）：借款人或共同借款人在公积金受理当日个人信用报告显示有逾期，且累计次数大于等于12次，不予以申请。征信报告极其重要，请大家使用信用卡或者贷款还款过程中，一定要养成良好的还款习惯。对于信用卡有年费的客户，更要注意了，年费还款，不会有任何短信提醒的，需要时刻关注账单（我们的经纪人遇到过好几个客户因为信用卡年费导致逾期二三十次而申请不了公积金贷款，真是太可惜了~）

公积金账户余额如何使用

有3种使用方式：1.月冲 2.年冲 3.提现月冲：每月直接从公积金账户中扣除当月应还的本金+利息（公积金和商业）不是只扣除公积金的月供，而是公积金+商业的月供一起扣除。当公积金账户里的余额不足时，每月还款额先扣除公积金月缴额，不足部分从还款银行卡内扣除。年冲：每年只一次提取公积金账户余额并一次性冲还公积金贷款本金。每月的月还款额需要使用客户自有资金，不能用公积金账户里的钱去还贷款月供。年冲还贷后的剩余贷款本金重新计算月还款额。年冲只能每年的4月或9月冲公积金本金，一年只能冲一次。提现：对于一次性付款买房或者纯商业贷款买房的客户是可以提取公积金账户里的余额。凭新产证+相关材料5年内可提取现金一次。过户流程走完，客户拿到新产证以后，才可以办理提取手续哦。

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