​唐镇第四位兄弟——华侨城项目会开什么价？

前两天看到唐镇华侨城地块出了设计方案，今天就和大家一起探讨下这个项目。

今年的7月21日，华侨城在4家开发商的围剿之下激战230余轮，最终以50.01亿的价格拍下唐镇一块住宅用地（唐镇PDP0-0404单元D-04-06地块），溢价率高达19%，折合楼板价44239元/㎡（如果扣除15%的保障房，土地成本会更高）。

地块南北两侧是大名城紫金九号一二期，东南方向是浦发檀府和仁恒东郊花园，也因此，随着华侨城的加入，唐镇“三兄弟”正式扩容为“四兄弟”。

据我了解，目前唐镇华侨城项目进展挺慢，已经快4个月过去还没有动工，仅仅公示了设计方案，目前还在施工招标阶段。

根据公示信息，唐镇华侨城项目共有14栋商品房、4栋租赁房和1栋公共配套用房。因为地块限高50米，14栋商品房都是14-16层的高层。按照一梯两户计算，华侨城项目大概可以为上海新房市场供应780套左右的房源。

比较难得的是，容积率2.0的华侨城项目没有做高低配，清一色的小高层，这样的好处是能保证楼间距。不过规划图上可以看出，因为地下空间太少，项目地面预留了很多停车位，这也就意味着未来华侨城项目一定不是人车分流。

鉴于目前唐镇并无新房在售，许多人会关心华侨城项目到底最终会开出什么价格，我们不妨先看一下目前唐镇的房价格局。

一手房方面，大名城紫金九号刚刚卖完没多久，均价在6.6-6.7万/㎡左右；浦发檀府二期据传也即将入市，总共100套左右1-2楼的非标房源，预计大概6.2万/㎡。

如果说唐镇的新房价格还算平稳，那它的二手房市场就有点让人看不懂了。

唐镇整个片区的二手房均价不到6万，但唐镇三兄弟目前挂出的二手房源均价都在8万/㎡左右，最高的一套仁恒东郊花园的房子，挂牌价超过了8.7万/㎡！

虽然价格让人看不懂，但三兄弟在二手房市场依然很能打。目前仁恒东郊花园和浦发罗兰翡丽都有成交，成交价大多在7万/㎡以上。

说回华侨城项目，如果参考周边二手房来定价，那么华侨城卖8万/㎡也不算高，但是这个价格显然不太好批，毕竟其他开发商只卖6万+。

因为华侨城项目地价超过4万/㎡，而楼板价的2-3倍是当前房价的定价趋势，如果按照这个公式来计算，那么华侨城项目的价格显然会更离谱。

当然华侨城如果把这个项目做得用心一些，卖8万也不是不可能的事。因为目前唐镇在学区的加持下，房价一路水涨船高，业主心态也都非常好，置业唐镇也是许多浦东改善型客户的梦想。

华侨城最终卖多少不敢瞎猜，只能说如果开出7万出头，那必然是一场千人摇号的狂欢，当然如果卖8万以上也依然有市场，我们不妨一起期待它的到来吧！