楼市盛宴过后，行业大洗牌，郴州如何成为特例？

上个月和这个月，开发商有点慌。

众所周知，房地产市场具有一定的周期性，随着供需关系和国家政策在各个阶段不断的变化，使得价格和需求也在不停的变化。对于我们普通人而言，通常只会关心房价的涨跌，但是往往容易忽略由需求变化而引起的连锁反应。

而这种反应，表现在作为供应端的房地产开发商身上最为明显。

楼市经过了上一轮（2016年-2018年）的上涨热潮，在如今调控政策保持连续性和稳定的前提下， 已经来到了一个调整期：整体行情走弱，楼市分化严重，出现房价如葱的城市...

这种楼市下行预期所产生的影响，对于个人购房者而言几乎没有影响，但是对于开发商而言，影响深远，而且偏向于负面。

前几日，世界500强榜单公布，其中上榜五家房企都来自中国，按照排名来看，他们分别是恒大、碧桂园、绿地、保利和万科。

这些房企，无一例外，都离不开其特殊的发展模式——高周转，这种发展模式不仅造就了大批新兴龙头房企，同时也引领了整个行业的发展潮流。

不计其数的房企、大至万科、新城、奥园，小至地方上的本土开发商，恒大、绿地、保利等老牌房企同样或多或少的仿效过这种“大跃进式”的发展模式。

甚至房地产能够成为“三驾马车”之一，“高周转”也算是其中的大功臣。

所谓的“高周转”，也就是一种加杠杆游戏。对于房地产而言，就是负债、拿地、快速建设、快速回款，甚至在尚未回款之前，可以通过已有项目的抵押再次融资贷款。

本质上，我们向银行贷款买房也是一种加杠杆，只是数额没有那么大，不足以动摇市场根本。但是房企的加杠杆，也就是融资，少则十几亿，多则几百亿几千亿，其中风险，不言而喻。

当然，风险和利益向来是成正比的，因为在这十几年里，大部分房企通过玩加杠杆的游戏积累了大批财富，成就了一个又一个富豪榜上的地产商人。

但是，这种杠杆游戏终究存在“无法想象”的风险，而且不只存在于房地产。因此，2015年底“去杠杆”说法被中央首次提起。

幸运的是，迟迟没有轮到房地产行业，直至今年六月初。银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时提及房地产杠杆严重问题，“更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源。”

他还表示，凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价。

此后，杠杆游戏的源头——融资，开始收紧，甚至暂停。

房企玩杠杆游戏时，在“找钱”阶段一般有两种途径，一是国内的信托融资，二是海外发债。

一开始，中央只是收紧国内的房地产融资环境并处罚部分银行的违规融资以作警示，但是尚有海外发债这一条路可以走，虽然成本较高，但是在“高周转”的发展模式下，资金是不能断的，因此众多房企纷纷面向海外融资，或者借道IPO融资。

然而，刚到七月初，在楼市调控“稳”字当头的前提下，国家再度收紧房地产融资，国内国外两条路子都要收紧，部分资金有限但是杠杆过高的开发商，正在面临破产的风险，这里的“部分开发商”，在周四的一篇文章已经讲过，2019年上半年房企破产274家。

两条赖以生存的路子被断，但是地主家尚有余粮，另外也能依靠项目的销售回款撑住。

但是吧，借的钱，总是要还的。

一般而言，房企还款的时间段通常在下半年。以前，可以通过“借钱还钱”的方式度过难关，但是如今国内国外两条都被断了，找谁“借钱还钱”？

那么，现在就只剩下销售回款这一条路子慢慢熬日子了，熬不起的那就搞降价促销呗，比如前段时间的恩施，只可惜开发商想要降价但是当地房企不允许。

除却资金雄厚路子野的品牌龙头房企和少数优质城市的本土房企之外，以前玩过杠杆游戏的大部分房企都会面临以上困境，待遇相当公平。

郴州，似乎就是少数中的城市：销售平稳、价格持续走高、没有房企破产、品牌房企陆续入驻。

分析来看，前两个和后两个是因果关系。鉴于大部分开发商都玩过杠杆游戏，小编相信郴州的本土开发商也不会例外，那么也就同样会面临融资受限的问题，但是至今尚未听闻一家房企破产，反而眼见多个品牌房企相继入组。

能够解释这一特殊现象的，在市场。

无论是成交面积、供应面积还是成交均价，郴州的市场一直表现良好。缓解本土开发商资金困难问题的同时，还吸引着各大品牌房企的入驻。

除却碧桂园的发展目标和重心就是三四线城市之外，在现阶段反各大房企纷纷聚集一二线城市的阶段，这些品牌房企入驻和扎根郴州的企图值得深思，小编我是不太相信他们是来亏钱的，那么是否说明这个市场，大有可为？

另外值得注意的是，即使本地的房地产市场表现优秀，但是开发商的发展模式已经固定难以转型，比如前些年那些品牌房企天天说转型转型，但是最后还不是要走杠杆这条老路？

因此，可以预见，未来的郴州楼市在品牌房企入驻下，于本土开发商的竞争或将更加激烈，至于胜利的天平最后倾向于谁，就看各自努力和实力了。