黄欣伟：抛开限价谈市场就是傻流氓

　　如果只是作为一个“只能通过媒体报道来了解市场情况”的受众，面对正说反说都言之凿凿的房地产市场，想必经常会有些不知所措：

　　市场到底好不好？

　　到底该不该买房？

　　房价到底跌了没？

　　说实在的，普通购房者就算自己跑了跑售楼处和二手房，应该还是一脸懵逼搞不清状况。

　　原来可以相信甚至迷信媒体的论调，现在媒体那么多、观点又左右交锋，该相信谁？！

　　没有权威！

　　当然，也未必有骗子。

　　一、“市场到底好不好”，其实每个人都没错

　　像我们原谅统计局的最好托辞一样：“大家都没错，（只是）统计口径不同而已”！

　　所以——

　　有的媒体说量价齐升，售楼处又排队了又抢房了，而且有图有真相；

　　有的媒体（或者根本就是同一媒体过了一段时间）又说市场其实虚假繁荣，当然也拿出数据说话，还神秘兮兮地“戳轮胎”搞揭秘，意思是之前的乐观都有猫腻。

　　的确可以归咎于统计口径。

　　首先，房产交易中心热闹不假，一个区的房产交易中心如果零星几组客户在办业务，那市场该惨淡成什么样了？何况要在镜头里显示摩肩接踵，也只需要50组客户足矣。

　　其次，售楼处冰火两重天也很正常，不仅有的热闹有的清淡，而且还和不同项目的节点有关：认筹和开盘人自然多一些，尾盘清盘了稀松也正常。

　　再者，二手房热闹也罢惨淡也罢，不仅每个中介门店情况不同，受制于市场也受制于门店的地段、位置、品牌、周边房源和人气，客观局限了客观。

　　最后，重要的话说三遍：“看价格看价格看价格”，今天单纯用成交量来总结楼市其实很片面，原价还是涨价抑或打折，成交背后自有三种不同公论，二手房的热闹要看卖出的房东脸上是菜色还是彩色，就像商场闭店之前的全场抢购是喜是忧？

　　所以，抛开价格看销量，销量没有说服力。

　　而讲到价格，必须要站在“动态看价格（变动）”的客观立场，更回避不了限价政策。

　　二、某种意义上说，供需双方都要感谢限价

　　从出台开始就备受诟病的限价政策，固然有这样或者那样的荒唐比如一二手房价倒挂，但事实上从2017年至今的两三年市场静默期，“只有执行限价的楼盘才能保住流量”，所以抱怨归抱怨，能以价换量的还死守价格坚挺“迎来市场反转”的范例，市场上基本没有。

　　一直有个观点可能有点不中听但是事实——“供需双方都要感谢限价政策”！

　　一方面，开发商要感谢限价。

　　虽然限价让开发商的预期利润受损、让营销总监拿不到丰厚的奖金、让“日光”成为苦涩的报喜，但因为限价让房企的周转还能正常运行，多少人因此保住了项目、保住了工作也保住了一家老小赖以生计的日常。

　　说得再阴暗一些：有句话说“今天的卖不动都是拿地时候脑子里进的水”，幸亏有了限价，可以让开发商半推半就地上演苦情戏，可以让项目总不用哀求老板打折并面临终极拷问：“打折可以呀，那你告诉我，打多少折你能还我多少销量”？

　　退一万步讲：限价不仅为营销条线解了围，也局部让之前投拓部门拿地的混账和大跃进被掩盖起来，因为可以让限价背锅，可以口气轻飘飘：“限价政策我们也无能为力，原本这项目可以实现预期利润的”。

　　大哥，你都说了是预期利润，如果没有限价，你真的能实现“预期利润”？也不过是落井下石而已，而限价让自己“落井”，前期的盲目乐观才得以“下石”。

　　是限价，让5A甲级里装模作样的李鬼们，还能再飞一会儿。

　　另一方面，购房者更要感谢限价，因为这是楼市里一个“比肩高考”的寒门公平翻身机会。

　　说到限价自然说到摇号，摇不到的可以骂娘猜忌猫腻，但摇到的自然可以“买到比二手房还便宜的新房”，这天壤之别之间只是运气而已，和社会同业的大部分潜规则相比，限价是购房者能求到的最大社会公平，甚至没有之一。

　　三、抱怨限价的，你敢打开这个潘多拉魔盒么？

　　虽然不至于偏激地说“只要限价一打开，马上尸体一大片”，但抱怨限价的，给你一个自由定价机会，你有底气按照所谓的“预期利润”来吗？

　　这句话问向所有祥林嫂式的项目总、营销总甚至投拓总。

　　事实上，从2019年底，上海部分项目因为限价松动而调高备案价并成功，但开发商只开心了几个晚上，或者说只开心了“从备案成功到认筹之前”那几天，因为用脚投票的购房者，已经给限价松动投了反对票。

　　虽然理性的购房者也知道“区域一二手房价格倒挂”是个不合理现象，但凡是有便宜好不容易轮到了自己，有谁愿意主动拱手相让来维持自己的理性面具？

　　何况，在严格甚至木讷执行限价的两三年间，购房者也从“房价永远上涨”的历史经验中清醒并顿悟，久而久之也学会了——用限价标准来评估区域（新房）价格。

　　虽然每个购房者内心的贪欲和嗜血程度不同，也不奢望自己也能有摇号的运气，但新房定价参照区域二手房“可控加价”的观念已经形成，以往随行就市地“二手房6万、新房9万”的方阵距离已经捣毁（当然这个毛估估本身也没什么理论依据）。

　　回到本文开篇所言：【2020年夏季的上海楼市到底好不好？】

　　或可以这么回答：严格执行或基本执行限价的楼盘，因为定价合理（或者说符合市场预期）都卖得不错，这一叶障目就变成了“上海楼市迎来金色夏季”；而那些“看到限价松动”并迷信“楼市迎来报复性消费”所以守不住底线的盲目乐观们，还继续在不死不活中继续祥林嫂——“不是说市场形势大好吗，我们怎么不一样”？！

　　如果一定要说限价对楼市的影响，可能用“后遗症”三个字更为开放式：因为被市场“教育”多年的购房者，在过去两三年间学会了自己对区域和价格的认知标准，可能各有各的一套评价理论或歪理，但因为——脚长在购房者身上，他有权决定来或者不来。

　　要继续以傲慢态势卖房子的，可能要重新调整自己的下半生脑路了。

　　关于市场好或者不好的片面，还会继续下去，甚至我们还会面临“同一家媒体甚至同一个大咖”一会乐观一会悲观地始乱终弃，但站在客观立场上，分化才是成熟市场该有的模样。

　　至于购房者自己，所有的外部讯息都仅供参考，你中意的楼盘、质量、口碑、价格甚至真伪，都需要自己站在微观立场上去深度“停看听”，那些宏观、规划、世界经济，其实跟张三李四的日子，真的没什么直接关系。

　　耍流氓可以群起而攻之，“傻流氓”却是让人哭笑不得，关键是处置不得！