关于楼市，一个惊人的预测！

本文来源：楼市参考 作者：刘晓博

　　9月7日，中国社科院发布了2020年版的“中国房地产蓝皮书”，其中部分观点颇有些悲观。

　　社科院的主要观点有：

　　1、除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外，整体上房价大涨大落都是小概率事件。

　　2、2020年商品房销售面积和销售额将同步下降，下降幅度在10%~12%；商品房销售均价约为9250元/平方米，同比下降0.6%，增速较2019年下降7.2个百分点。

　　3、商业不动产市场将迎来较大冲击和更大的不确定性。预估2020年全年实际开业购物中心数量约400家，购物中心空置率预计再提高，租金收益也会有一定下降，预估减少10%~20%。

　　4、房地产政策面临四点转变：一是住房供应体系从“重市场”到“重保障”；二是住房保障体系从“棚改”到“旧改”；三是租赁市场体系从“规范发展”到“租赁住房”；四是土地市场体系从“改革试点”到“全面推开”。

　　可以看出，蓝皮书一口气做了4大“下降”的预测：

　　销售面积下降、销售额下降、均价下降、商业地产收益率下降。

　　其中销售面积和销售额的同比下降幅度，竟然预估到了10%到12%，这颇有些令人感到意外。

　　我不知道社科院的专家们，是否明白自己说了些什么？

　　因为10%到12%的销售面积、销售额跌幅，至少在2013年以来是从来没有发生过的。

　　我们不妨通过下面表格，回顾一下“十八大”以来每年楼市的销售情况。

　　可以看出，如果不算2020年，过去7年里销售额和面积双降的年份只有2014年。而正是因为2014年销售双降，所以2015年卖地收入减少了1万亿，所以才有了2015年末中央经济工作会议提出“去库存”。

　　所以，楼市销售额和销售面积如果双降，对中国经济的影响非常大。

　　大多数年份里，房地产销售额和销售面积是要大幅跑赢GDP的，否则稳增长就会有显著的压力。

　　2020年遭遇了新冠疫情。从今年前7个月累计销售情况看，再次出现了销售额和销售面积的双降，但从下图可以看出，虽然双降，但V型反弹是非常明显的。

　　目前统计局尚未公布8月销售情况，从民间研究机构数据看，百强房企销售额普遍在8月同比增长29%左右。

　　所以，至少在销售额上，全国楼市1到8月应该会转正。至于销售面积，可能会在9月转正。

　　在这种情况下预料2020年全年，房地产销售额和销售面积下降10%到12%，这是非常大胆的。

　　我的看法是：社科院基本上不知道他们说了些什么。

　　我的预测是，销售额全年增长会在5%左右，最差也是零增长；至于销售面积，弄不好可以维持零增长，最差下跌也很难超过5%。

　　其实对于官方来说，价格才是敏感的，需要严格控制的。

　　至于成交面积、成交额，则是越多越好。多了，才能稳增长、保就业，才能让开发商愿意拿地。

　　如果销售额、销售面积下降10%到12%，说明楼市调控不成功。

　　目前的确有一些政策会限制开发商拿地，比如“三道红线”。但不会让土地出让收入断崖式下跌的。

　　财政部的最新数据显示，截至7月末，2020年累计国有土地使用权出让收入35101亿元，同比增长7.9%。

　　看到了吧，7.9%的增幅，远远超过了GDP。只有这样，才能支撑住下滑的财政收入。要知道，今年是政府减税降费的大年，全年可能会减税降费超过2.5万亿。财政缺口仅仅依靠增发国债、地方债，是不行的，还是要增加收入。

　　最近深圳、无锡、沈阳都出台了调控新政，都有加税的做法，具体是把二手房交易里减免增值税的年限从2年延长到了5年。

　　在这种背景下，让全国商品房销售额金额和销售面积大幅下降10%到12%，是无法承受的。

　　所以，社科院显然是太悲观了。

　　此外，社科院报告里说的“房地产政策面临四点转变”，也是比较滞后的。今年最新的两大变化，一个是加税，一个是建立了房地产金融审慎管理制度。