房屋空置堪比餐饮浪费！2.8亿“人户分离”，74亿平米没人住

　　最近两个事挺让我惊讶的。

　　昨天看到有网友发文诉苦：四线县城， 单价17000+，忍受着“高位接盘侠”的名号，咬着牙买了房子。

　　我的第一反应是：哪个县城敢这么贵？买省会不香吗？郑州、合肥、西安哪个差了？加点钱去武汉、成都、无锡不香吗？

　　据评论里说，是江浙的县城。

　　我的第二反应是：哦哦，没事，打扰了。

　　正好，前段时间我看了一个报告，中国房地产报的编制《2020年全国百强县房价榜》和《2020年全国百强县房价涨幅榜》，其中，在38个新房均价过万元的城市中，浙江和江苏两省所辖县、市占了30个。

　　瑞安、义乌房价全部突破两万，两个县市与三河位列TOP3，昆山、常熟、嘉善、温岭、太仓、乐清、海门、闽侯全部15000+。

　　第二件事，是洛阳房价涨幅吊打郑州。

　　洛阳，河南省副中心，中西部非省会综合实力第一名，挟地铁修建的东风，房价连涨四年，整整48个月！

　　目前，整个洛阳市建成区均价9600元/㎡，西工区、涧西区、老城房价全部1万+，洛龙区均价都在12000元以上。

　　房价涨的这么凶，土豪拎着钱还买不到房子，比起房价阴跌3年的郑州，傲娇之气快要溢出屏幕了。

　　这些地方，未来房价是涨是跌，不在本文讨论范围内，之前蓝白也多次跟大家聊过，有兴趣的朋友可以翻翻以前的文章。

　　以上两类城市，强县市、强地市，是两类典型的中小城市房价上涨的样本。

　　即便它们的房价如此躁动，依然逃不过四个字：人户分离。

　　啥叫“人户分离”？

　　书面意思是：居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道，且离开户口登记地半年以上的人口。

　　这部分人达到了多少？

　　2019 年，全国人户分离人口2.80亿人，其中流动人口2.36亿人，占总人口的近17%。

　　深究起来，2.8亿这个数字背后的信息量很大。

　　1，很多人户口在农村，工作在大城市，房子在小城市，居住地、户籍地、自持房产地三者都不一致，现有的人户分离统计，其实低估了外出打工、上学、做生意的规模。

　　2，“人户分离”的年龄结构，中青年占据了绝大部分，老人和小孩一般都在家。

　　从这两个角度来看，“人户分离”的数量肯定要高于总人口的17%，还都是青壮年，各位在大城市里可以兜兜转转，身边路过的20-35岁这一拨人里，十有八九，都是外地人，户口、房子都不在大城市。

　　这也是浙江县城和中西部三线城市难以逃脱的宿命。

　　随便涨，涨到天上去，又能如何？

　　年轻人会在县城里上大学吗？毕业后会回家子承父业吗？扛得住杭州、南京、苏州的虹吸吗？

　　拿2018年来说，杭州迁入人口最大的来源地是绍兴，其次是嘉兴、金华、温州，10大人口来源地中，除了江西上饶、安徽阜阳，其他全部是浙江城市，衢州、丽水人口常年流出。

　　说到底，还是这些地方棚改搞的太火，同时住宅用地卖的不够多，加上在一二线城市限购碰壁的资金，几伙人把价值1块钱的馒头炒成了2块钱的包子。

　　江浙还算好的，无非是价值高估罢了，放眼望去，中西部的人口流出更加惊人。

　　江西除南昌外，陕西除西安外，其他省内城市人口全部净流出，山西、河南、湖北、甘肃等省份，基本上都只有1-2个城市人口在净流入，其余城市人口均在净流出。

　　曾经四大经济特区之一的汕头，常住人口数量少于户籍人口数量，人口也在流失。

　　2010年设立的喀什经济特区，人口也在流出。

　　一边是人口减少，人户分离的现象日益突出，另一边，是房子不够卖，房价飞涨。

　　这种奇异的结构，会造成什么后果？

　　答案是：小城市的空置房，大城市的群租房！

　　我们看看地球另一端曾发生过的事。

　　拉美地区，在城镇化过程中，出现了数量庞大的无地或少地农民涌向城市谋生。

　　他们在农村已没有土地，而城市工业部门又无法完全吸纳这些劳动力，因此，大量无地农民成为了城市失业者。

　　这一庞大群体为在城市中生存，而在城市“空隙”中聚集起来，搭造简易房屋居住，久而久之，便形成了贫民窟。

　　现在的情况，不就挺像么？

　　2.8亿人离开老家去大城市，眼瞅着30岁已过，回老家心有不甘，除了一套房子什么都没有，没工作、没女朋友、没前途，宁可把房子闲置也不愿意回去。

　　当然，“人户分离”的人们，比拉美人要强的多，他们在城中村、群租房、棚户区里消耗青春年华，是为了能在大城市有落脚之地。

　　无论如何，我们应该钦佩他们的勇气，现在的窘态，何尝不是未来的从容。

　　佩服归佩服，问题还在那里：闲置在老家的房子，到底有多少？

　　说实话，这是个谜。

　　因为人人都有自己的一套计算方法。

　　此前原住建部副部长仇保兴认为，以鄂尔多斯为代表的部分三四线城市，空置率已经达到了70%。

　　2018上半年，原农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说：小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

　　原中财办副主任杨伟民曾说，从用电量测算，我国农村房屋空置率在14%左右，三四线城市为13.9%。

　　中国房地产报在2015年发布了一份《全国城市住房市场调查报告》认为：中国住房空置率整体低于30%。

　　大家天天挂在嘴边的6500万套空置房，出自西南财大2018年的中国城镇住房空置分析报告：二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。

　　好吧，就按20%的空置率，这个数字高不高？

　　表面上看起来还真不高，换作有的经济学家来解读，10套房子空出来2套能算多吗？这是正常的人口流动嘛！

　　问题是，还要考虑到房屋总量啊！抛开“总量”谈“存量”，就是不讲理。

　　中信证券陈聪曾发过一个报告，讲了房屋统计的问题。

　　一直以来，咱们计算房屋总量的方法都是“以人查房”，即透过统计问卷来询问家庭住房，借以推测人均居住面积。

　　但是，调查对象又不笨，很多人因为担心未来可能会出台的房地产税，少报居住面积。

　　此外，各类小产权房、城中村、棚户区，土豪如房东，可能连他自己都不知道有多少面积。

　　按照他的计算方法，透过“以房查房”的办法，测算全国城镇人均住房面积约为44.9平方米，我国城镇存量住房规模约为373亿平方米。

　　373亿平米的20%，是多少？

　　这是一道简单的算术题，答案是：74.6亿平米。

　　现在房地产行业一年销售面积是17亿平米，按100平米一套，折合1700万套房子，74.6亿平米，那就是7460万套空置房！

　　触目惊心啊。

　　吃和住，是人类的两大核心需求，数据显示，中国餐饮业人均食物浪费量为每人每餐93克，浪费率为11.7%。

　　显然，比起餐饮浪费，房屋空置的程度，一点也不逊色。

　　舌尖上的浪费要杜绝，钢筋水泥的泛滥同样要警惕。

　　我觉得，有些东西，确实到该改变的时候了。

　　今天看到一个视频，为啥我们是高血压、糖尿病第一大国？

　　专家说：因为以前我们穷怕了，老是觉得碳水化合物能管饱，直到现在，大部分人的早餐还是包子、粥、油条。

　　贫穷挨饿的记忆，能贯穿人的一生。

　　这道理，放到楼市里也是一样：国人太喜欢买房了。

　　从住房自有率（自住率）的角度来看，美、英、法、澳的住房自有率平均为65%，日韩平均为60%，有近1/3的居民选择租房。

　　我们有多少？

　　央行今年发了一个报告，是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一，其中提到：我们的住房拥有率，达到了96.0%。

　　如此高的自有率，是整个社会“住房心理”的折射。

　　我们小时候住的是什么房子？

　　城市里条件稍微好点的，筒子楼、福利房、宿舍、家属院就算不错了，农村能盖不漏雨的平房，贴上瓷砖就算是洋气了，有人甚至还住的瓦房。

　　从拥挤、逼仄、脏乱的小窝，换到小时候做梦也想不到的高档社区，所花的时间，不过一二十年罢了。

　　没人还想回到过去，没人愿意在零下十几度的冬天去外面上厕所，谁还愿意去住没有24小时热水、没有暖气、没有电梯的家？

　　买房，有多少钱就买多少房，哪怕外出打工闲置不住也要买，哪怕借遍亲戚朋友也要让孩子在县城有套房。

　　开发商高周转盖房，购房者加杠杆买房，银行把房产作为最优质的信用抵押品。

　　现在的房地产，就是整个社会基于住房恐惧，房企、购房者、银行都“用力过猛”的产物。

　　只有时间，才能治愈这种“群体心理病”。

　　该去大城市996的，住有所居。该在小城市岁月静好的，安居一隅。

　　人户不再分离时，楼市自然“尘归尘，土归土”。