五大行发布房贷转换新公告！再无固定利率可选？

　　还没来得及将自己房贷合同的定价转换为参考LPR的浮动利率？

　　不用急了，距离房贷合同转换的最后期限还有不到二十天，五家国有大行集体公告，将统一对尚未将房贷定价基准批量转换。

　　主流银行均发布LPR转换公告

　　工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和邮储银行8月12日均发布《关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换LPR的公告》。

　　公告均表示，将于2020年8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

　　公告同时明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

　　中国银行↓

　　中国工商银行↓

　　中国建设银行↓

　　中国农业银行↓

　　中国邮政储蓄银行↓

　　此外，中国交通银行在7月20日发布公告，将在2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率（LPR）或固定利率的存量浮动利率房贷，统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

　　LPR到底何去何从？

　　2019年12月28日，中国人民银行发出公告称：2020年3月1日至8月31日，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

　　央行曾表示，存量贷款转换进度已纳入MPA和合格审慎评估考核，原则上应于8月30日之前完成。

　　
对此，不少买房人还在纠结纠结：“转换后房贷利率是升还是降？8折房贷要转吗？”

　　7月LPR报价显示：1年期利率为3.85%，5年期利率为4.65%。值得注意的是，这个数据已经连续四个月没有出现浮动。

　　LPR是什么

　　贷款基础利率（Loan Prime Rate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

　　贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上，指定发布人对报价进行加权平均计算，形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

　　LPR怎么算？

　　每月20日由18家银行报价，剔除一个最高价、一个最低价之后的平均价，由央行委托“全国银行间同业拆借中心”负责统计、发布。各银行的新增贷款，都要参考LPR执行。

　　这是央行刚刚发布的LPR，1年期和5年期利率分别为3.85%和4.65%，其中5年期是房贷的参考利率。

　　
简单来说，5年期利率降息，将直接减少你的房贷。

　　
至于存量房贷，你之前的房贷合同，按照央行的说法都要在3月到8月之间重新签，主要是改变利率基准。因为基准利率没有了，以后要以LPR利率为基准。你享有的折扣，或者上浮，都会在重签的时候体现。建议大家签“1年一定价”，而不要签“利率不变”，因为中国的利率趋势会逐步走低。

　　LPR对房贷有什么影响？

　　2019年8月25日，央行曾发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

　　加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

　　首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　以贷款200万，周期20年，等额本息的商业贷款为例，进行比较：

　　200万贷款20年，假如首套房贷款利率由5.55%降为5.45%，下调0.1%，那么：

　　①月供为13814.29元降至13701.33元，每月少还112.96元；

　　②总利息为1315428.91元降至1288318.63元，利息总额降低27110.28元。

　　关于LPR转换的一系列问题

　　2019年12月，央行发布公告，在2020年3月1日至8月31日之间，将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。

　　央行规定，房贷可以由个人和银行约定一个重新定价的周期，最短为一年。

　　也就是说，从2021年1月1日开始，房贷利率可能会随着5年期LPR利率的变化而变化。

　　怎么变？

　　简单来说，就是乘法改加法。

　　转换前：房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例。

　　以浮动10%为例，你的房贷利率就是4.9%+4.9%*10%=5.39%

　　转换后：房贷利率=LPR利率+加点。

　　以加点0.8为例，你的房贷利率就是4.65%+0.8%=5.45%

　　选固定利率还是选浮动利率？

　　在转换的时候，个人面临两个选择：

　　第一个是，选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变，以后也不管LPR利率怎么变化，你的房贷利率都不变；

　　第二个是，选择浮动利率。房贷利率根据LPR的变动而变化。

　　那么问题来了，是选择固定利率好还是浮动利率好呢？

　　其实房贷利率‘换锚’，房贷合同重签，对于我们数亿房奴来说，面临一个新选择的机会，也可以说是省利息的机会。很多网友这几天咨询到底需不需要换？怎么换？之前有折扣的房贷怎么选？在此统一作答：

　　1、除非今年就到期，其他只要有商业贷款就要换，纯公积金贷款不用管；

　　2、两种转换模式：LPR的“加基点”模式或者你当前房贷的“固定利率”模式。牢记！一旦选择，终身无法修改。

　　3、重点来了！有折扣的房贷要不要转？以最极端的7折利率为例。现在的利率：4.9*0.7=3.43。和去年12月LPR4.8的点差：3.43-4.8=-1.37。这个点差是固定的，一辈子的。按照最新LPR4.75计算，利率为4.75-1.37=3.38，比之前的7折还低了0.05。以后LPR若继续下降，意味着利率将会更低。但如果你选择了固定利率，那永远都是3.43。

　　4、所以，只要你认为LPR会继续走低，不管你之前房贷有折扣还是上浮，都请转换为LPR的“加基点”模式。如果，你认为LPR还会走高，就请选择固定模式。

　　5、我看好LPR会继续走低，选择前者。