楼市紧缩成趋势，买房思维在发生变化，2020年8月或成楼市拐点

　　房产说理第191篇原创

　　今天跟几个房地产行业的朋友聊天，大家谈到目前东莞、深圳的限购情况，都有一个预判：大范围的紧缩政策要来了。

　　广佛虽然没什么动静，但不代表接下来几个月没有动作。

　　首先，”住房不炒“最基础的行动就是控制房价

　　东莞、深圳就是2020年房价过热才限购。

　　东莞的松山湖区均价都超3.5万了，这个价格还是高了一些，东莞其他区均价也都破2万，再放任下去，破3万都是有可能了。

　　深圳更不用讲，现在房价已逼近北京和上海。

　　广州目前中心六区房价比较稳定，但新区价格攀升的比较猛：荔湾的广钢新城、黄埔区萝岗科学城、增城新塘等地，目前的价格都比去年涨幅20%左右。

　　尤其是广钢新城，目前均价已达5.5万，现在广钢最新的一手楼盘的开盘价都破6万/方，再这样下去，广钢将超越琶洲，逼近珠江新城。

　　但是广钢周边的配套和商圈并不成熟，一味炒价格会影响广钢的长期发展。

　　很多在广钢做餐饮、做超市的店铺都因铺租过高而经营不下去了，价格再往上涨的话，连最基本的生活配套都无法满足了。

　　佛山情况也有点发热的趋势，2020年上半年佛山某些楼盘的备案价都破5万，与广钢一桥之隔的佛山平洲目前新房货量不多，新房价格3万左右。要知道全年11月的时候，平洲新房均价不过2.3万，半年时间涨幅近30%也是相当可怕的。

　　这还不算完，2020年6月佛山保利天悦现在挂牌价都在4.5万左右。佛山新城的怡翠晋盛项目目前在售的新房均价也在4.3万左右。

　　幸亏目前货量都不多，即使出台什么紧缩政策，也基本上都卖完了，开发商压力也没那么大了。

　　只是苦了刚需客，不知不觉购房门槛又提高了。

　　不过未来广佛房价再次涨幅的空间也不大了。再涨就真的买不起了。房价过高对谁都没好处。

　　其他准一线城市、二线城市也跟广佛有些类似，新区房子的销量和价值在涨，老区相对均衡。

　　“中国房地产指数系统百城价格指数显示，7月百城新建住宅价格环比上涨0.43%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，但较去年同期上涨3.21%，成都、杭州和上海新建住宅价格同比分别上涨12.18%、8.38%、5.02%；南京、武汉、重庆（主城区）以及广州同比涨幅在1.0%～5.0%之间……”

　　从数据不难看出，楼市紧缩政策实施的必要性。

　　二、买房思维在发生变化

　　从2016年开始，伴随各城市棚户改造，房地产再疯狂了一波。

　　尤其是新房市场从2019年开始一直占据房地产交易市场的主旋律。

　　1.新房更受欢迎

　　2019年广州一二手房成交量基本持平。

　　以前消费者买房第一考虑是二手房，因为二手房风险小、立马入住、有成熟的配套和学位，便于上班通勤。

　　但现在购房者会详细对比一二手，都会实际体验之后再决定买一手还是二手。

　　尽管一手房有一定的风险、交楼慢、配套不齐全，甚至远离市区。

　　但一手的价格和未来的升值空间还是对消费者有足够的吸引力。

　　2.以前的郊区反而成了香饽饽

　　上半年广州成交量最大的三个区：南沙、黄埔、增城，这都是以前购房者认为是“偏远”的地方，但随着地铁的开通，随着配套的逐渐成熟，价格也都涨了上去。

　　现在南沙的中心地带房价都突破3.5万了，稍微偏一点的新房，价格都要在2万元/方以上。

　　黄埔均价更是突破4万，跟海珠区都有得一拼了。

　　增城更不用讲，广州21号线开通之后，均价来到1.8万元/方，优质地段都过2万元/方，未来破3万都有机会。

　　全新的配套和巨大的升值空间成为买这三个区的购房者最看重的点。

　　三、2020年8月或成楼市拐点

　　物极必反，目前不管是广佛还是其他大城市，很多区域的房价已经超脱了普通工薪阶层所能企及的范围。

　　所以继续涨价的可能性不大，但降价的机会也不大。

　　所谓的楼市紧缩，也是在供需方面做一些门槛的调整。

　　预计2020年金九银十之前，很多城市会针对目前某些城市区域楼市过热的现状，出台一些限购政策，来平衡房地产交易市场。

　　2020年8月或许真的是某些城市房地产最后的狂欢。8月之后一旦出台楼市政策将会对房地产市场带来新的挑战，或许也是新的机遇。