广州同和路

在佳兆业天墅往前三百米，对面榕树头村到大道的路口，有一栋宅基地改建的七层楼房，我们讲讲这个楼的故事。

本来是十年租房

2005年，董事长通过旧房改造项目已经拥有了几百万的现金以及15栋长租楼，每个月17万左右的租金收益，其中，也就包含了白云区同和榕树头45号，临广州大道北的一栋楼，这栋楼本来没什么问题，某一天，房东出现一个情况，想卖楼，但是卖楼必须通过董事长这个长租客，于是，产生了问题。

这栋楼和03年大改小的情况是一样的，当时的整楼租金一个月不过几千块，后来虽然有几次调整，跟市场租金上涨的幅度相比，还是差了不少，那么，房东这边就出现了一个情况，她要卖房，得中断原有的合同，而中断合同属于她违约。

违约就要有违约金，而这个违约金是多少呢？当时董事长每年的收益都有财务账本，很清晰，如果算上每年的租金上涨，那么中止合同，损失有170万左右，至少也得赔150万，这个情况下，问题出来了，房东过去几年从董事长手里总共收到的租金不足50万，现在要赔150万，她觉得不合理，那不赔呢，董事长也觉得不合理。

这事情就缰住了，以前相处得很好的关系也开始变得紧张起来，这时候，董事长也就问了一下房东，这个房子既然要卖，那么卖多少呢？360万，当这个数字报出来给到董事长的时候，轮到董事长吃一惊了，在董事长眼里，这栋楼在当时至少能卖800万，当然，这里大家也会打个问号，凭什么人家只能卖360，你却能卖800万，这个我们后面再讲。

董事长当时就做了决定，跟房东说，那这样子，这房子直接卖给我好了，我再给你们家里5万块的喝茶费，对于房东来说，这事情太容易解决了，本来是收到一个360万，还要赔出150万，现在等于直接多赚一个155万，所以，非常爽快的就把这栋楼卖给了董事长。

那么，董事长是如何把这栋楼的价值做到800万，又如何在这栋楼的基础上演绎更精彩的地产故事。

那为什么一个在别人眼中360万的楼到了他的手中就值800万呢？这里面就有商业创富思维可以学习了，第一是，经过六七年的经营，董事长掌握了一套评估方法，同和这一带的地价房价怎么炒能炒到什么程度，他心里很有数，第二个是这些年农村包围城市以及不对称作战培养了他很强的创造力。

当时这栋楼盖得早，外墙还是泥砖，又是楼梯，还要从主道绕一条小道才能上楼，小道还经常黑灯瞎火的，一句话，这个楼没有卖相，董事长只是十年长租，也没有把它当自家物业来思考，但是买断以后，这个楼完全就不是这样子了。

首先，在靠近广州大道北这边的商铺进行统一的装修，然后是整墙的外立面贴瓷砖，当然，装电梯是最先要改造的。也就是在升级这一栋楼的过程中，发生了许多意想不到的事情

如上图，本来是改造第一栋楼，改造过程中，把后面2号楼也就是邻居家的玻璃打破了，邻居家主事的是一位林阿姨，她当时就要求不得再施工了，一个是装修确实影响到人家的租客，另外林阿姨本来也不是个好说话的人。

发生这个事后，董事长出差回来马上就买了三四千块钱的礼物上林阿姨家，但是礼物没收下，事也没办成，只能找村长，那边电话一打通，跟赖村把开场话一说，村长就讲，这个村里有四家最能吵架的，林阿姨是四家里最厉害的，只要不是这四家的事，怎么都可以帮忙搞定，原来这个林阿姨，一家有三个女儿，没有儿子，这个在广东地区特别是在村里面，特别多的闲言碎语，导致林阿姨跟谁都吵，只要一碰到她，不管什么事，先吵个声势，把自己武装起来。

所以，董事长想通过村民和亲戚来疏通这一招也没走通，工人也开始坐不住了，找卢总说，这个工期开不了，工资也不好要，下个雨呢，已经在改的部分估计全得泡汤，压力也是非常大。

这时候，找了几个关系，就找到了林阿姨的大女儿，这个大女儿以前在家也是主事的，而且是80后好说话，这样才通过大女儿把这个礼物送出去，继续把改造的工程做下去，经过这一番接触下来呢，卢总也明白了林阿姨的情况，时不时就会请她们母女还有家人一起喝茶。

慢慢的，林阿姨就觉得这个小卢人不错，整个邻里相处就顺利起来，好景不长，林阿姨家又发生了一件大事，她老公王先生查出了脑部肿瘤，良性，要做手术，一百多万，手术后来很成功，也是在附近的南方医院做的。

当时呢，林阿姨就想到这两栋楼，家里三个女儿也都嫁出去了，自住的楼也有，不如就把这两栋出租楼给卖了，前面那个图大家还有印象，2、3号这两栋楼不像1号楼，不靠近广州大道北这条主路，所以也卖不到1号楼的价格。

当时，林阿姨就找了卢总，说小卢啊，林阿姨看你人不错，我这两栋楼，要别人我就不卖了，给你呢，我放心，两栋480万。

卢总当时呢，就想到了，这个价格后面还有很多的空间，也知道林阿姨要钱治病的事，所以也爽快的就答应了，当时，2010、11年广州这边像宅基地这类整栋楼转让的情况，买家都会写一份说明，然后找村长帮忙签个字盖个章，当然，免不了也要给村长几条中华，两箱茅台这些，差不多就是两万来块钱，这个是不成文规矩，所以卢总这些年跟村里的关系都很好。

这次又找到赖村长，村长说这个肯定是帮忙，不过也要提醒一下，林阿姨这个房子之前在村里找过不少人，最高出到280万，也就是说如果卢总要买，不要高过300万，不然就吃亏了。

那这里面，大家又有一个大大的问号了？为什么人家村长说300万都是亏，卢总还480万接下来呢？这还得来了解卢总的商业思维，卢总听到村长说的话，心里当然也会不舒服，这林阿姨，杀熟。

当然，转念一想，你这时候找人家再讨价还价，一个是人家手术用钱，另一个呢，万一人家也较起真，不卖给你也行，那别说林阿姨多赚的180万，关键是自己的损失可不止这一点，所以，董事长很快就把心思放在如何创造财富上面来。

之前改造1号楼，主要是装电梯，现在三栋楼都是自己的了，整个思路也变了，原来一号楼的租客还是要从1、2楼之间的通道进来，现在可以牺牲一点1号楼的铺面，直接把上楼的通道改成面向主干道。

马上这个楼的出租价值就是一个大提升，然后把三栋楼从二层开始搭上地板，连接在一起，这样，一部电梯可以直接通向全部三栋楼，以前林阿姨的租金现在完全可以和1号楼一样，更重要的是，以前1、2、3号楼之间的通道是公共通道，谁都可以用，谁也不能用，于是，以前黑灯瞎火的也没人管，现在三栋楼属于一个人，以前的通道就变成了多出来的空间，一下子就多出了两面商铺，一条商业街。

在路上，创造出财富

光这一条通道变现，收益就超过400万，所以，卢总经常说，选择大于努力，行业很重要，一个好的行业可以承载你的很多创新和创造，另外一个就是勇气，要敢于上路，如果没有03年大改小，从二手房切入，怎么可能4.6万就可以做出一个房地产集团，如果没有二手出租改造，就不会碰到榕树头45号，只有你已经上路了，机会才绕不过你，卖房必须先跟你商量，你才有机会买断。

只有持续的解决林阿姨的问题，才会出现一下子把三栋楼收下来的结果，本来在这个地方，就是做着十年收租300万的计划，结果，六年不到，不光提前收到几百万，还多出了三栋买断的物业，多出几十个商铺，这些，都是选好行业，勇敢上路带来的东西