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上一轮棚改货币化政策逐渐退出市场后,以三四五线城市为代表的低能级城市,被各路专家一致看衰。
人口持续流出,实业发展迟缓,强势城市虹吸效应明显等等,原因不一而足。
尤其是年初新冠疫情爆发以来,经济下行压力增大,房地产行业看空三四线的观点愈加获得认同。
世事难料,最近河南部分地级市的土拍市场风起云涌。
开发商高姿态频频举牌,土拍价格日益高涨,让人不免对曾经坚持的观点产生了怀疑。
6月5日,洛阳,洛阳美好家园置业有限公司竞得该地块以32133万元的总价,溢价率68%,地价均价1074.57万元/亩,折合楼面价约8483元/㎡,突破了目前洛阳楼面价最高纪录。
6月8日,信阳,5宗地块进行拍卖,其中3宗优质住宅净地合计揽金14.91亿元,分别被正商、蓝光、信合旗下公司摘得,信阳地价单价和总价纪录被刷新。
6月11日,南阳,河南碧赢置业有限公司(碧桂园)拍下G2020-10号地块,总价45520万元,溢价率达到118.6%!成交均价652万/亩,成交楼面价4446元/㎡!
6月16日,许昌,信友置业拍下许昌新兴路以北、毓秀路的以西02号地块,以94%的单宗土地溢价,617万元的土地单价,刷新了许昌市近一年的竞拍最高单价。
再次为河南地市土拍贡献了一波热度。
不是我不明白,而是这世界变得太快!
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对于一座城市的房价未来趋势判断,仅仅从理论上来讲,洋洋洒洒可以写上个几万字,人口增速、经济发展、产业红利、金融政策、土地政策、交通枢纽等等等等。
牵一发而动全身,事实上不知道哪一点能成为房价起飞的发动机。
但是理论终究是理论,过于专业和高深。
对于老百姓来说,很多人坚信一个朴实的观点:
开发商都抢地了,你比开发商还牛?
言论一出,怼的人无话可说。
毕竟人家是真金白金砸钱进去的,谁能拿自己的钱开玩笑。
部分开发商近期重回三四线,主要的投资逻辑又是什么呢?
1、郑州真的不好拿地!
不说北上广深等一线城市,以河南为例,开发商不愿意在郑州拿地做项目吗?
当然不是。
各家房地产企业的投拓部门,都在绞尽脑汁增加在郑州的土地储备。
事实的真相是,在郑州拿地,臣妾做不到啊!
目前郑州三环内的开发项目,出让的净地非常稀缺,绝大部分正在开发的项目都是城改项目或者是合作开发项目。
▲郑州部分热门在售项目
没有长时间的勾兑,想一步到位拿地,那是不可能完成的任务。
所以你看,万科的项目,融创的项目、恒大的项目,深度合作是唯一的出路。
稍微实实在在的净地,争夺的火热程度实在无法让人相信。
以7月8日杨金片区出让的23号地块土拍为例。
31家房企,身披63个马甲,共计缴纳300多亿的保证金,5分钟进入熔断,最终由碧桂园以71%的溢价拿下。
竞争的激烈程度可想而知。
这种情况下,比拼的不再是开发商的资金实力,运气甚至成了决定性的因素。
对于大多数开发商而言,成本上的管控也就更高,另外备案价限制较高,盈利的空间更小,难度较大。
反观在广袤的三四线,相对来说土地指标相对宽松,备案价不会卡的那么死,关注的目光没那么多,可操作的空间,也就更大了。
部分开发商转战三四线,也是迫不得已的选择。
无地可盖,对于开发商来说才是最为致命的!
2、宁为鸡头,不为凤尾的理念
前不久楼市一篇文章《南阳17000一平,500万一套抢房大战,郑州购房者沉默了...》,引起了很大的争论。
大家都在争论到底,1.7万的价格,买南阳值不值得。
对此笔者只想说一点,不要拿地级市的豪宅,对比郑州的刚需均价。
但不可否认的是,对于河南的大部分地市购房者来说,大品牌,纯改善项目反而更有市场。
就是地级市的开发逻辑:大树底下,寸草不生。
所以这也直接导致这些城市里畸形的房价体系。
这也就是为什么南阳的核心区的新房项目,价格是1.4万左右,稍远的二手房,五千也无人问津。现实就是这么赤裸裸。
而且很奇怪的是,这样的定价体系会一直持续下去。
极少数被人追捧的品牌楼盘和大量被嫌弃的一般项目。
论最熟练掌握这种三四线城市购房心理的,在全国首屈一指的是碧桂园——三四线城市之王。
在河南必须是老大哥——建业。
正规物业服务,优美的小区环境,超前一代的建筑品质,降维打击,以农村包围城市。建业这几年时间在地市赚的是盆满钵满,这就是最主要的原因。
建业这两年中合同金额,地市占据了非常高的分量。
对于老百姓你要明白这样一个道理——
不买对的,只买贵的。
所以在老家会有一个很有趣的现象,就是一旦有好的项目开盘,你会发现有半个城的人都去了。
并且小县城的凝聚力是超乎想象的,在买房这个环节也同样如此。呼朋唤友,口口相传。保不齐对门就是你二大爷。
所以说丈母娘会对来提亲的精神小伙说:要么本地不买(郑州买一套),要买就买最贵的那个!
所以说,既然郑州的地难拿,钱难赚。
到地级市,这些品牌开发商只要稍微用点心思,碾压当地本土开发商还是妥妥的。
确定了这个主要的逻辑后,剩下的去哪个城市拍地,拿项目那就是技术层面的细枝末节了!
洛阳的城市发展,新区建设,地铁预期;
南阳的供应量减少,人口基数大,烂尾房遗留多;
许昌的城市规划,城轨建设实施;
... ...
这就是近期地市土拍火热的最主要的原因!
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回到最初的问题,各地土拍火热,对于普通购房者该怎么办?
在这里笔者还是要再次重申一下:投住分离!
想在本地投资二套,三套房产,搏一个暴击的可能性还是很低。
前边已经说了,品牌开发商都是来卖溢价的,新房永远被追捧,3-5年后二手房究竟会是个什么市场,有价无市估计是大概率的事实。
所以说,那些改善自身居住环境的购房需求,笔者还是支持的。
除此之外,包括回乡置业啊,以子女的名义买房啊,事实上都是一些伪需求。
投资房地产的话,还是坚定回归一线城市的决心,这才是更明智地选择!
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