楼盘测评|银河丽湾：开盘8年还没卖完 究竟是“捂盘”还是“难”卖？

近日，有消息称位于位于上海" target="_blank">奉贤南桥板块的银河丽湾项目已取证，已于7月8日9点正式启动认筹，推出59套建面约205㎡大平层，均价37075元/㎡，较上一次推盘每平方米价格上涨1000元。

据悉，项目上一次开盘时间为2019年7月26日，推出185套房源，参与摇号人数共111组，认筹率60%。截至目前，网上房地产显示，项目可售房源还有64套。

壹·深度分析

相关资料显示，银河丽湾开发商为银基发展，其官网显示，公司于2009年9月通过竞标获得了上海奉贤区南桥新城一号项目，项目开发总面积约30万平方米，总投资达30亿元以上。

网上房地产显示，2012年4月，项目住宅房源迎来首开，推出219套住宅，不久后，加推212套住宅，但是在2013-2017年间，项目一直未有新房源上市，直到2018年8月份，项目才再传出开盘。

除了开发时间比较久之外，项目的销售价格也迎来大幅度上涨，从12年的1.84万元/㎡涨到目前的3.7万元/㎡，每平方米上涨了1.86万。

01、配套 ★★★★☆

银河丽湾位于南桥新城核心商圈，其外部配套还是非常成熟的。

①交通

小区东南门紧靠地铁五号线南延伸段奉贤新城站，步行距离距离约300米；小区北面便是BRT快速公交站点金海公路站和望园路站。此外，小区距离南桥汽车站直线距离约1.2公里，公共交通出行便捷度高。

自驾方面，紧邻南奉公路、金海公路等主干道，距离沪金高速入口1.5公里左右。

②商业

目前，项目1公里范围内聚集了奉贤三大商业体之中的南桥百联购物中心、苏宁生活广场，未来项目300米左右还将建设龙湖天街。

③教育

于南桥来说，优质的教育资源大多位于南桥老城区域，招生范围大致分布在航南公路以南、沪杭公路以东、上海绕城高速以北、沪金高速以西的范围内。

而银河丽湾恰恰不在此区域内，在奉贤最新的学区划分中，银河丽湾所对口的幼儿园为金海幼儿园，而小学则为弘文学校。

④医疗

项目距离奉贤区中心医院（三级综合医院）仅1.3公里。

02宜居 ★★★☆☆

就宜居性来讲，银河丽湾并不高。

首先，小区的容积率高达3.8，容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区内居住者的生活舒适度下降。

其次，得房率低，网上房地产显示，该项目172平方米的房源，实际使用面积仅125平方米，得房率仅72.8%。

此外，近日，还有业主爆料称银河丽湾项目宣传与实际交付房屋有差异，买房实地看房的时是完整阳台，房屋结构完整，交房的时候阳台被挖空一半，造成整栋31楼高的高层建筑形成深渊型空井，极易形成回旋气流，造成高空坠物、老人孩子高空坠落等严重安全事故，存在严重安全隐患。

03户型 ★★★★☆

银河丽湾项目的户型以改善型大户型为主，主力面积段为172-205㎡，因此项目的总价相对比较高。

四开间朝南，采光比较好，客餐厅相连，空间也比较阔绰，但是南次卧并未带飘窗，且有一个卫生间为暗卫，通风略有不佳。

此外，主卧和厨房还带北向阳台，可做生活阳台或者观景阳台。

与172㎡户型相比，此户型多了一个北向卧室与卫生间，且主卧套间设计，带衣帽间与卫生间。此外，次卧虽然也带独立卫生间，但是是暗卫。

04性价比 ★★★★☆

和区域内新房相比，银河丽湾的性价比并不高。

据悉，项目此次所加推房源均价约3.7万元/㎡，毛坯交付，而目前板块内新房售价普遍在3.6万-3.7万/㎡，且多数楼盘为装修交付。

但是，该小区一二手房倒挂现象明显。链家网显示，2016和2017年该小区前期房源的成交均价超过4万/㎡，和此次所加推的房源有不小的倒挂。

贰·区域点评

银河丽湾位于奉贤南桥南奉公路金海路交汇处，临近轨道交通5号线奉贤新城站，地处新城核心商务区。

奉贤一直是上海的一大价格洼地，传闻近十年的5号线南延伸段，也在2018年年底通车，奉贤也从此跨入了“地铁时代”。而奉贤的高点就是南桥，南桥是奉贤人心中最繁华、公共服务配套最完善的居住地。

相比较其他新城，奉贤新城的起步相对较晚，在2008年奉桥新城才逐步推出重点规划，步入上海正式发展的起步阶段。

但是虽然起步晚，南桥发展至今，从一个小城镇演变为现在覆盖71平方公里的城市副中心。就整个奉贤来说，南桥板块已经逐步发展完善。