上海楼市，正出现结构性变化

最近一段时间频繁的跟我的几位御用中介聊天，发现了上海楼市当前正经历着一系列不一样的变化。

我们在前几天的文章中也剖析了当前上海楼市正处于什么样的阶段性行情《上海楼市，又开始逆天了》，还没有看过的朋友一定要看。

上海楼市，整个2020年5月二手房的整体成交了2.67万套，差不多就是每周成交了6600多套，这是一个非常夸张的数字。

上海自从2016年10月至今，只有5个月是突破2万套的，在前面的44个月里，2020年5月份的二手成交套数直接站到了最高值。

上海楼市就跟这气温一样，节节升高，当然，楼市热只是一种感知，在楼市滚滚红尘里，有着更多不一样的变化。

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目前整个楼市，有两类房产正在快速的去化，总价段出现的结构性变化，异常明显。

第一个变化，400万以下的刚需房源，买家唯一的要求就是便宜。

哪怕有点硬伤也没有关系，在一楼也没有关系，面积小一点也没关系，最重要的是总价段一定要控制好。

我把这些用户称之为超级刚需客户。

对于这些客户而言，300万的总价，350万的总价，400万的总价段的房源其实对应的就是三个不同的房产层级，到了这样的层级，可能多拿10万，20万出来，都很难。

所以，我们前几天也分析过了，300万总价段以下的房源环比为什么出现了下降，可以理解为整个最末端的供应已经卖的差不多了，低总价段的房源在整个上海楼市的占比正在越来越少。

上海楼市，正在快速消灭低总价段房源。

第二个变化，千万级别以上的改善房、豪宅的成交量得到了明显的提升。

这些人群受到疫情的影响比较少，反而有资产避险的需求。

最最尴尬的其实是处于中间价位的中高产们，要么是因为疫情购买力受损，要么是风险偏好降低，买房的热情出现了倒退。

所以，当前的上海楼市其实就是“两头大，中间小”的局面。

最火爆成交量来自于300-400万的超级刚需总价段和1000万以上的改善，而整个中间段的需求出现了明显的滑落，这也是为什么上海楼市近期交易火爆，但价格大家并没有感受到明显上涨的原因。

因为中间价位段的房源，起到了明显的缓冲作用。

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还有一点，结构性变化体现在不同区域的去库存的时间周期上，这个很少有人会在意，但往往又很重要。

根据兔博士提供的相关数据，截止到5月底，每个区域内的商圈板块，库存去化周期最理想的板块，如下图所示。

大家一定要特别关注宝山的美兰湖、青浦的青浦北部、金山亭林等区域，这些区域的二手房库存周去化周期只有0.1个月甚至是0，相当于区域内要么是无二手房可卖或是只要出来，便能在很短的周期内卖完。

为什么大家一定要在意区域二手房库存量，因为这决定了你的房源竞品多不多，你的房子成交周期怎么样，周边的供应量怎么样。

其实，如果我们把目光放得更大一些，比如从整个城市的楼市库存周期上来看，这甚至决定了城市的供地速度怎么样。

根据2017年4月份住建部80号文的要求：去化 36个月以上的城市停止供地，18-36个月的城市要减少，6-18个月的城市要增加供地，6个月以下的城市要显著增加供地，且必须加快供地的节奏。

你看，从城市层面看，不同的去化周期意味着不同的供地节奏，而不同的供地节奏其实就是为了有效的保证区域内房价的稳定。

所以，如果我们把去化周期这样的指标，拆分到上海各个商圈来看的话，这对于指导我们购买紧俏的二手房房源，至少从板块层面看不会出错。

刚才提到的是建议买入的板块，那还有哪些板块是去化周期比较长，建议大家慎重的呢。

帮大家罗列了各个区域内库存去化周期最大的商圈板块，比如宝山的月浦、青浦的重固，金山的主朱泾等等，这些区域，大家应该直接列入自己“购房的黑名单。”

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还有一种变化，来自于下阶段的时间点可能会出现的结构性改变。

虽然我们看到3-5月整个上海楼市出现了非常大的成交量井喷，但是请注意一点，但目前为止，其实投资客还没有进场。

根据我们的观察，投资客的节奏往往要比自住客户慢半个节拍，对于投资客而言，往往要看到更加确定性的暴涨，他们才会入市。

如果你进行横向时间节点的对比，会发现二手房虽然成交量上来了，但整体的成交价格还没有出现很明显的波动。

所以，对于上海楼市而言，接下来的几个月特别重要，房价是否能强势，成交量是否能继续维系，完全取决于接下来几个月的表现。

建议大家一定要关注两个点。

首先观察是否会连续出现打破板块限价天花板的新盘。

比如前滩三湘的格力地块，还有徐泾区域的中核二期、蟠龙天地、华漕区域的虹庐湾等，看看这些楼盘，所取得的备案价，是否持续在突破区域限价。

整个城市的楼市就是一盘棋，不要以为东边亮了西边就不会亮，房价是具有传导性的。

其次是观察土拍，是否持续出现了溢价率超过10%的地块。

土拍的价格，对于当前楼市成交有刺激性作用，同时对于后期楼市热度的传导，也有积极作用。

所以，对于2020年下半段上海楼市的变化，我们得持续关注接下来3个月的变化，如果不断冒出新的刺激点，整个上海楼市的牌面，将越来越高扬。

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最近一段时间，我们接触到了越来越多的买房人，大家都很焦虑，最明显的一点就是大家都不愿意再等待了。

我们的业务模式是专家咨询加购房服务，在前期为大家服务的4年多的时间里，往往都是我们在推动客户买房的种种流程。

而最近两个月，主动添加我们微信号，咨询我们购房业务的朋友越来越多，而且所需服务还在不断升级，简单的免费咨询还不够，还要主动付费，付费咨询后要求我们更升级的买房服务。

我们每天都会放出5个咨询名额，前期是上午名额放出来，一般到下午两三点会被抢完，最近是5个咨询名额，1个小时就会被抢光，大家的购房焦虑感，可见一斑。

我们所感受到的，是越来越多的人变得越来越不淡定。

目前上海楼市处于结构性变化中，后期会不会持续量价齐升还不好说，但有一点可以肯定，上海楼市，在猝不及防间正在快速回暖，相比于深圳楼市，当前的上海楼市，真的是没有丝毫泡沫。

当然，如果大家真的要买房，记得联系我们，你一定会感受到我们最真诚最专业的定制化购房服务。

以上是正文，来自大帅。

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