央行大幅降息，你的房贷可以少还了!还释放了一个新信号

4月20日，央行官网9时30分发布的最新消息。

最新LPR（贷款市场报价利率）公布：一年期LPR由之前的4.05%下降至3.85%，五年期LPR由之前的4.75%下降至4.65%，意料之中的LPR利率下调如期而至。

对比3月LPR数据1年期LPR为4.05%、5年期以上LPR为4.75%，此次1年期和5年期以上LPR“双降”，分别下降20个基点和10个基点。

这也是自去年8月以来的最大降幅。

据市场分析，此次LPR利率下调，进一步体现了5年期或中长期贷款下调的导向，对于降低包括房贷在内的成本等都有较为积极的作用。

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市场早已有预期

3月30日央行进行公开市场操作并下调7天逆回购利率20个基点至2.2%。4月15日定向降准落地之日，央行开展一年期中期借贷便利（MLF）操作，其中中标利率为2.95%，较前期下调20个基点。

4月17日召开的中共中央政治局会议提出，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

为什么降息？

方正证券首席经济学家颜色认为，一年期LPR跟随OMO和MLF下调20bp意料之中。当前中央要求“引导贷款市场利率下行”，金融让利实体。

4月央行在实际操作中兼顾了银行的利益，下调OMO和MLF利率使得银行的负债端成本适度减轻，同时定向降准操作确保了中小型银行经营的稳健性，不会出现金融风险。在这些政策的铺垫下，银行的LPR报价势必反映以上政策的效果，同步下调20bp，进一步落实了中央的精神，为中小微企业降低了融资成本。

五年期LPR报价下调10bp反映的是制造业和房地产行业的综合结果。五年期LPR挂勾很多企业中长期贷款，这些中长期贷款支持的很多项目都是制造业、能源、农业等对国民经济至关重要的行业，银行在这些贷款方面的支持力度较大，报价下调反映了对这些行业的支持。

而近期房地产表现较为活跃，央行释放的一部分流动性可能仍会流向房地产，房地产投资单月实现正增长，住房销售重新开始活跃。在此情况下，上周五政治局会议明确重申“房住不炒”，因此房贷相关利率水平并未出现明显下调。两相综合，五年期LPR报价下行10bp。

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百万房贷30年少还2万元

从房地产市场的角度看，更能反映按揭贷款利率走向的是5年期LPR。对个人而言，LPR报价影响较大的方面是房贷。

选择新的LPR，房贷有何变化？

以100万元房贷、等额本息偿还30年计算，5年期以上LPR每下降10个基点，月供额约减少60元

4月5年期以上LPR降低10个基点至4.65％，月供将从5216.47元减少至5156.37元，累计利息相差了2.16万元。

要注意的是，LPR每月20日对外公布一次，不过相应的房贷实际执行利率不会每月调整一次，重定价周期通常为1年。由于大部分银行规定重定价日为每年1月1日，因此针对转换后的房贷，最近的参考LPR应该是2020年12月将公布的5年期以上LPR。

如果今年12月5年期以上LPR依然为4.65%，买房者如果新购房屋、使用新的LPR房贷利率（不考虑利率“换锚”情况），100万元的房贷等额本息偿还30年，在2021年每月房贷还款额为5491元。

此前在5年期LPR为4.75%、北京首套房执行利率5.3%（4.75%+55个基点）的情况下，每月房贷还款额为5553元，因此执行新LPR利率后，房贷月供每月减少62元。

分析师认为，房地产一方面要坚持“房住不炒”但也必须稳定，“降息”有利于保持房地产预期稳定。

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刺激购房需求倒逼房价上涨？

放水降息了，买房成本减低，会刺激一波购房需求，倒逼房价上涨吗？

如果低利率是趋势，是不是意味着现在已经到了可以抄底的时候了？

一方面降息会导致资金成本降低，真实购房者的购房成本降低，有助于这部分群体入市。另外一方面，降息会使来银行的放贷成本降低，预计银行的信贷释放会更积极，增加信贷量。

相信会有一波硬性刚需会趁着这时候入市，但房价会不会因此大涨？

我觉得未必。因为经济不好，普通人的收入也不会好，收入减少又拿什么来买房供楼？经济危机下，每一步都是环环相扣的。

虽然降息不可避免会刺激楼市，但官方态度也很明确，4月17日，中央开会再提“房住不炒”，为何此次再提，无非就是警醒一部分人想借着降息大做文章，尤其是一些中介，借此渲染恐慌情绪。

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对房地产市场有何影响？

整体而言，房贷利率降低10个点，对楼市构成利好。

一方面降息会导致资金成本降低，真实购房者的购房成本降低，有助于这部分群体入市。

另外一方面，降低会带来银行的放贷成本降低，预计银行的信贷释放也将降低价格增加信贷量。

从全球资本市场角度来说随着美联储无限量的提供流动性，全球市场的流动性危机将得到极大的缓解，全球资本市场也可能迎来一轮较为强劲的反弹。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林，在接受经济日报采访时表示：

“投资炒房的时代已经过去，一方面因为整体人口结构已经改变，年轻人的购买需求在下滑，老人空置的房子在增加；另一方面房住不炒，防止房价过度强调金融属性，使房价挤压实体经济。所以楼市不会因为利率下调10个基点改变。”

他同时提醒，虽然不会楼市暴涨，但流动性充裕，资金成本下降及货币宽松预期，对“稳房价”始终是一个利好，从房地产调控政策上仍需警惕房价上涨过快。

中原地产首席分析师张大伟称，在房住不炒的原则下，LPR下调有助于房地产市场的稳定。

一方面会导致资金成本降低，真实购房者的购房成本降低，有助于这部分群体入市。另外一方面，会带来银行的放贷成本降低，预计银行的信贷释放也将增加。

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疫情影响周期拉长，“降息”还有空间

当前国内疫情已进入稳定控制区，但海外疫情仍处高发期，未来走向存在很大不确定性。由于担忧疫情冲击经济，自3月初以来，美国、加拿大、新西兰、澳大利亚、英国、埃及等至少20个国家央行宣布降息。

王青表示，这意味着接下来一段时间，我国出口可能面临大幅下滑风险，外需对国内经济的拖累作用会逐步显现，需要国内消费、投资及时顶上去。而更大的货币宽松力度将对国内消费、投资起到有效刺激作用，对冲海外疫情可能带来的潜在影响。为此，下一步包括MLF利率在内的政策利率体系还将趋势性下移。这也意味着短期内LPR报价还有下行空间，不排除二季度内再度下行的可能。

程实认为，综合来看，2020年全年LPR的总体降幅料达50个基点，且伴随通胀回落，调整步伐将逐步加快。

但与此同时，LPR下行令银行利差压缩，不少专家称，从逻辑上讲，降低存款基准利率对银行支持实体，引导贷款利率更有效。4月3日，在国新办新闻发布会上，央行副行长刘国强表示，存款利率跟普通老百姓关系更加直接，如果让它负利率，也要充分评估，考虑老百姓的感受。

“鉴于银行存款成本刚性很强，在CPI同比涨幅回落至3%以下之前，央行下调存款基准利率的概率不大，近期货币市场资金利率下降无法弥补银行净息差收窄带来的利润损失。由此，未来一段时间贷款利率下行意味着银行体系将持续向实体经济让利。”王青分析称。