港龙地产招股书失效 3年半内资产负债率激增800%

文/蒋乐乐

一周内，两家在港交所排队的房企招股书显示失效。

4月22日，距离港龙中国地产集团（下称“港龙地产”）首次递表已经届满六个月，这家江苏房企没能进一步，成为继海伦堡、奥山控股、万创国际和三巽集团后又一家招股书失效的中小房企。

2007年，港龙地产成立于江苏常州，主要业务范围在江浙沪地区，去年6月将总部迁至上海。截至2019年8月末，港龙地产在20城拥有56个开发项目，总土储面积为417.5万平方米，其中54个项目位于长三角地区。

同众多中小房企一样，在区域性明显外，高负债也是港龙地产的标签。

招股书显示，2016-2018三年间港龙地产的销售收益分别为4.9亿元、4.3亿元和16.6亿元，复合年增长率为87.5%；经营利润分别为7160万元、9380万元、4.7亿元，期间的复合年增长率为146.6%。公司拥有人应占溢利在这三年间分别为3936.5万元、3135.6万元及3.55亿元。

业绩在增长，债务总额也在大幅攀升。港龙地产负债总额从2016年末的20.28亿元增长至2019年6月末的115.62亿元，2016年-2018年及2019年前六个月，其资产负债率分别为17.0%、98.8%、122.1%及153.9%，即从2016年底到2019年年中，其资产负债率激增近800%。

伴随着高负债的是，是借款利率的大幅增长。2016年底至2019年8月末，港龙地产借款加权平均利率增长74.5%至8.9%，银行借款利率为7.7%，其他借款为11%。在具体债务结构上，截至2019年8月31日，2年以下的借款占比超过七成，这也意味着港龙中国短期偿债压力大增。

有港股分析师直言，房企上市就是为了打开境外融资渠道进行发债，港股上市门槛比较低，像港龙中国这类融资渠道狭窄的中小房企，通过上市“补血”成为救命稻草；同时，其指出，香港资本市场以机构投资者为主，他们愿不愿意买单又是另外一回事。

在2019年递表至今未上市的房企中，除了大唐地产显示为“处理中”外，其他房企的审核材料均为“失效”，而大唐地产会否拥有与港龙地产们不同的命运？