潜藏在融创2019年业绩里的高利润增长路线

密集召开的房企业绩会，终于结束了。教授也终于有时间研究，哪种类型的内房股会在未来更挣钱。

有一件事，让教授很悲观，房地产的毛利终于开始向制造业接近了。光利润低了也就算了，各家房企的净负债率，也都在往下跌。学过ROE（净资产收益率）公式的都知道，这就意味着这个行业很难给股东高回报了。每股盈利、每股分红以后都会很难看。毕竟造房子，不是卖油条，不要指望一天或者几天，资金就能周转一次。

不过，也有开发商现在依然相当挣钱。比如，融创中国（HK1918），查了几乎所有内房股的数据，融创的每股盈利冠绝全场。进一步研究融创的业绩会发现，融创未来这种高盈利能力会持续很久的时间。

壹

由于从2016年开始，一二线城市就严格限制售价，并且在土地拍卖上，有配建经济适用房等配套要求，这几年房子的销售实际毛利其实一直在跌。

市场很透明，因为销售价格已经定死，土地的最终成交价，往往决定着毛利。开发商能够通过腾挪的空间非常少，无非是营销费用、财务成本、材料采购成本，还能有一点点的腾挪空间。

所以，地产大佬开会时说的话，越来越像李书福、曹德旺，无非是降本增效，加快周转，提质增效之类。

可是，大手大脚惯了，要省钱过苦日子，对多数做地产的，都是不容易的事。那些哭着喊着要降成本的公司，结果省了一年，销售、财务、行政三大开支占销售额比例就降了0.01%。

要想让开发商通过省钱来挣钱，那是基本没戏了。

然而，有没有开发商依然很挣钱呢？当然是有的。比如，融创中国。

融创的ROE是37.2%，每股基本盈利是5.99元人民币。这两个数据，在内房股里都是名列前茅，甚至是No.1。

中国海外(HK688)，港股曾经的“利润王”。2019年，每股盈利是3.8元，净资产收益率不到15%。另一老牌红筹股——华润置地（HK1109），净资产收益率也只有15%出头，每股的盈利只有4.12元人民币。素以追求利润闻名的两大红筹股尚且如此，其他家自然就更比不上。

格隆汇曾将融创和TOP4的另外三家进行对比，发现其他家的净资产收益率和每股盈利已经完全比不上融创。而如果将比较范围扩大到包括A股上市公司在内的所有地产上市公司，融创在每股盈利和净资产收益率的指标，也是其他家比不上的。

贰

2019年融创净利润总额的高增长，迅速提升的净资产收益率其实是有先兆的。早在2017年，融创用较低的成本投入收购了万达13个项目的91%股权时，就已经为高增长埋下了伏笔。

除了这笔世纪收购，这几年融创又通过收购优质项目，扩充了自己的土地储备库。

从2018年开始，融创进一步提高了拿地的内部净利润率和回报率要求。新增拿地项目需满足“IRR>50%、净利率>15%”，并据此大幅增加土地储备。

2019年，融创积极把握并购机会，收购泛海及环融资产包，后一项交易中，融创以少量的投入、合理的价格锁定了货值超过6200亿元的优质土储，其中确权土储货值超2200亿元，平均成本不足1800元/平米，另锁定土储货值超4000亿元。

2019年融创新增土储货值1.34万亿元，为当年销售额的2.4倍，新增货值来自收并购/招拍挂/旧改及产业合作项目的占比分别为50%/27%/23%。

截止2019年业绩公布日，总土地储备2.39亿平米，土地储备的总货值达到3.07万亿元，平均土储成本仅为4306元/平米，且货值超过82%的土储位于一二线城市。

而同样在这些城市布局的开发商，目前的土储平均价格已经高达7000元/平米以上，有些小规模房企的土地成本更是已经逼近万元。

低成本的土储规模优势，可以帮助融创冷静地看待土地市场的潮起潮落。更精准地用大数据去判断土地价格趋势，最终选择在合适的时机，吃到利润最多的那一口。

相比之下，土储规模达不到融创规模的开发商，就不得不被迫为了保证业绩增长，高价拿地，进而造成后续利润率的下滑。

不仅仅规模三十强的房企，会因为土储不足，存在后续高价拿地的风险。就是排名十名以内的开发商，也存在着相同的趋势。按照今年业绩会公布的现有土储“余粮”，都存在着土储补仓的压力。

叁

如果说，丰厚的土储有效地减轻了融创拿地的压力，让其可以更加从容地穿越土地市场的周期。产品的高溢价，则更进一步提高了融创的盈利能力。

多年以来，融创的产品线无论在市场影响力，还是溢价能力上都有非常出众的表现。包括桃花源系、壹号院系、府系等产品线，都是有市场影响力的明星产品。

在2019年，融创获得了克而瑞的“2019年中国房企产品力排行榜”TOP1，以及“2019年中国物业品质服务领先品牌企业”前三。

融创文旅运营能力的提升，也进一步提高了产品的溢价能力。融创文旅在2019年升级了酒店、商场、乐园及秀场等各业态经营策略，营收增长了41%，达到28.5亿元，毛利率高达43.8%。融创文化收购了梦之城文化、Base等优质资产包，初步完成了动画内容平台和IP运营能力的建设。成立环球融创会展文旅集团，融创因此成为中国最大的会议会展项目运营商。另外，融创还携手清华大学在青岛建立清华融创青岛医学中心，高起点布局医疗康养产业。

这些新涉及的领域，和融创的房地产主业开发相互协同，有机会形成更有特色、溢价能力更强的产品和服务，不仅有效保障地产产品的销售，也能有效进一步提升项目的售价，借以实现更高的盈利能力。

随着融创进一步优化融资、销售、管理成本以及资本结构，盈利还能进一步提升。

综上所述，以目前融创的竞争优势，未来无论行业进入哪一个阶段，以盈利能力而言，融创都会是最好的一家。正如雪球投资者所普遍预测的那样，融创已经度过了最辛苦的前期积累培育阶段，眼下其实已经进入投资融创的最佳窗口期。

注释：从本月开始，教授会以2019年房企业绩，教大家分析企业财务。第一讲的内容，将涉及如何判断，开发商销售额有多少现金含量。欢迎想了解这一信息的粉丝关注，并且可以通过留言，告诉教授最想了解哪家的销售真实性。教授将根据投票的结果，有选择地深挖企业真实销售额。