后疫情时代，上海楼市正在迎来“捡漏”时机！

2003年，非典过去之后，经过一系列刺激楼市的利好举措。如限制土地供应、降低首付比例等救市政策的出台促使了楼市的狂飙突进。

➢以上海为例，非典疫情结束之后，上海楼市大幅回升，全年度房价同比大涨了20%，部分项目大涨50-60%，一手商品房2003年成交量在2224万平方米创下一个高峰。

2020的这次疫情危机下的楼市，释放出的种种信号，像极了2003年的非典之后的楼市，鉴于这种情况，不少购房者心中充满疑虑，疫情之后的楼市会如非典之后的楼市那般“疯狂”吗?

NO. 1｜壹

新冠疫情过去之后，上海楼市会反弹吗？

从政策层面来说，每一次“危机”楼市都会有一系列直接或者间接的救市举动。无论是非典之后各类房产新政还是08年金融危机时的4万亿都是如此。

同样，疫情发生之后，上海、苏州、西安、海南、南京等多个省市地区相继出台了抗疫情、稳楼市、促发展的相关政策，包括释放公积金政策放宽、放松预售条件、分期缴纳土地出让金等举措。以上一系列政策虽然不同以往般大水漫灌，不足以撬动全国楼市的爆发，但至少证明了一点，房地产是中国经济支柱的地位不会变。

正因于此，房地产市场的利好仍在继续，3月16日，央行又定向降准释放了5500亿元，这也意味着银行手里的可供借贷的钱多了，就有机会通过消费贷、经营贷的形式流转到房地产市场。这无疑是对房地产市场的利好。

从土地市场来说，全国各地也是一片火热，2月以来，北京、上海出现了“新地王”，同时，广州也拍出单价最高“地王”。

➢2月11日至2月18日，北京共成交了9宗住宅用地，总成交金额达到363.89亿元。最高溢价率达到49.8%，创2年以来新高。

➢2月20日，上海徐汇滨江地块，被香港置地联合体以310.5亿元拿下，成为上海总价新地王。

➢3月，越秀区一宗地块被广州市城市建设投资集团有限公司以楼面价47616.36元/摘得，成为越秀区单价最高地王。

对房地产行业来说，对未来趋势最有敏锐嗅觉的肯定开发商，他们的重磅下注无疑释放了信号，新冠疫情带来的冲击是暂时的，春天终将来临。

再回到上海楼市层面，经过仔细观察不难发现，市场已经悄然重启，最近重要的信号释放就是上海预售价格已经上扬。

2月底，位于外滩的绿地海珀外滩拿下2020年楼市的首张预售证，预售均价高达138000/平米，比同板块的融创外滩壹号院121500元/平米的价格上浮高达13.6%。

与此同时，近日不少楼盘“放风价”也比同板块的楼盘价格涨了不少。

➢古北天御放风价72000元/平米，比同板块古北尚郡价格上浮16.7%

➢东方惠礼放风价91000元/平米，比同板块中粮前滩价格上浮7.1%

另外，伴随着复工潮，售楼处和二手房交易市场也再现热闹景象，犹如需求被压抑久了之后的“报复性反弹”！

➢嘉定某售楼处开启预约看房，短短数天预约高达500组，人数过多被限流。 ➢宝山某楼盘由于当天预约人数太多，门口再现排队现象。
上海某售楼处

无疑，现在的上海楼市已经在悄然回暖，而这个时候，购房者要做的就是疫情还未完全消退之前选择时机及时卡位，在市场未完全爆发之前，正是上车的窗口期。

NO. 2｜贰

买房窗口期已来，上海什么类型的房子适合入手？

由于受疫情影响，人们也意识到了居住环境的重要性，详见，购房逻辑发生变化，疫情将重新定义居住价值！这个时候低密住宅将迎来爆发。

说起低密住宅，别墅无疑是首选，但是近年来，国土部已在全国范围内明文停止新建别墅类用地的审批。一纸“限墅令”，使得低容积率的纯墅区逐渐隐退市场。

2019年4月，住建部“限墅令”再次升级，停止审批别墅项目，从“限墅”到“禁墅”的层层加码，别墅进入绝唱时代，上海别墅的市场也在限墅令的波及下悄然发生了变化。
据统计，2019年上海共计发放228张预售证，别墅预售证仅发放28个，总体占比约12%。上海别墅供应少是个不争的事实。
物以稀为贵是亘古必变的道理，2019年，上海别墅类项目在售价格已经悄然上升。
根据兔博士APP数据显示，2019年上海新房别墅平均单价约51024元/平米，环比2018上涨14%，2019年别墅成交套数966套，环比2018上涨12%，平均套总价约在950万！

综上数据不难看出，早在疫情之前，上海别墅类产品自限墅令收紧以来，因为供应量减少，价格已经在呈上扬之势。
而疫情之后，基于病毒传播远离，具备更低容积率、独立式住宅、更少公共空间的低密别墅产品迎来了更多城市人群的关注。
限墅令造就了上海别墅的稀缺，疫情让人们对低密的居住环境、居住方式也有了重新的审视，无疑，2020年，上海的别墅市场迎来了爆发的契机。

NO. 3｜叄

买别墅，是选“高低配”还是纯墅区？

所谓“高低配”，是指楼盘由两种或多种高度不同的物业组成，比如高层+洋房、高层+别墅、高层+洋房+别墅。
纵观一下上海城区的别墅产品，几乎全部采取这种高低配的规划打造。受限于整个社区容积率高，绿化率也不会超过35%，而且高低配社区业主的层级差异化也比较大。在这样混合型住宅的小区居住，其实与在纯高层住宅的小区居住是没有什么区别。

而对于纯墅区的定义，在地产行业，大家也都有一个共识，只有容积率低于0.5的别墅区才是真正的“纯墅区”，这样的容积率才能保证了墅区业主极大的活动空间，也为景观打造留出了十足的空地。

但是对于上海想购买别墅的人群来说，由于限墅令的原因，在寸土寸金的上海低密墅区已经是一席弥珍，当下为数不多的上海在售0.5容积率以下纯墅项目的价格已经令人望而却步，例如东郊、佘山、马桥等0.5以下高端低密纯墅区早已迈入3000万+时代。

纵观一下上海容积率在0.5以下的低密别墅区，其实有一个地方不能忽略，它就是位于世界级生态岛崇明岛的东滩板块，目前该板块价值亟需兑现，价格还尚未水涨船高。

NO. 4｜肆

2020年崇明岛东滩板块火热迹象已现。
首先，2019年12月11日，崇明东滩站东端头井开始启动建设，预计2023年开通的崇明轨交开始吹响了号角，这意味着崇明与市区的通勤时间大大降低，也意味着为东滩板块的价值注入了新活力。

崇明岛东滩美景

崇明岛东滩美景

其次，根据统计，2020年东滩板块预计有5个纯新别墅项目入市，分别由仁恒、碧桂园等知名房企打造。

按照现在上海同板块内一旦有新房入市，预证价格势必上扬的趋势，作为东滩板块今年会有多个项目将入市的征兆，价格上扬潮几乎已成定局。
无疑，在东滩板块捡漏的时机悄然而来。 在这个关键点上，一些去年在预售证上扬前取证的楼盘，对购房者来说可以关注起来了。

NO. 5｜伍

目前，东滩板块在售的别墅项目有融创山水拾间和东滩花园，以去年9月份取证的东滩花园为例， 项目无论是从生态环境还是社区体系构造和户型设计上都极具亮点。
NO.1：低密的生态环境
东滩花园绿化率高达约40%， 社区几乎完全被植被所覆盖，绿氧含量几乎超过外部，高绿化率让空气更加 优良PM2.5值更低。

东滩花园实景图
整个项目规划全部为低密度住宅，视野开阔、楼距阔绰、居住舒适，小区内的人口密度相当低，别墅、合院产品让每户都享有绝佳的私密性，保障了小区业主生活的安全距离，**病毒可能性更低。

东滩花园实景图

NO.2：完善的社区配置
东滩花园占地高达2000亩，在整个东滩板块乃至整个崇明岛中属于最大体量的墅区，正因于此，得益于大体量的占地，项目内功能配置也是整个整个崇明岛最为全面、丰富的墅区。
东滩花园实景图
得益于此，项目配置有6大主题公园，享受白鹭湖公园、活力场、野趣、鸟语、百草园、禅意园林等提供的生活方式，同是居住，在“高低配”的社区，你推开窗看见的可能是密密麻麻的高层，而在这里看到的却是悦目的风景，这两种“生活方式”怎么选，已不言自明。
同时，社区内还自带CLUB社区会所、鹭民超市、鹭民餐厅等多种设施保障业主即便不出社区也能生活无忧。

东滩花园白鹭湖实景

东滩花园情人滩实景

NO.3：完美的户型设计

目前项目在售联排和合院产品，比之前的户型有很大的改动，超大的面宽设计，可以享受充足的阳光和更灵动的活动空间。

东滩花园合院实景图

东滩花园合院样板间实景

除了南北通透的户型+卧室朝南外，大厅是二层挑高设计，即大气舒适，而且还可以现浇多出一个房间，另外合院还有很大的私家花园，露台和地下室，一家人居住在一起，每个人都享有自己的居家空间，舒适度极高。

联排、合院的空间客厅、餐厅一体化设计让居住动线尤为便捷，另外房间均是套间设计，私密性极佳。

东滩花园联排实景

东滩花园联排户型图

东滩花园联排样板间实景

正因为东滩花园的产品从规划、配置、户型上的打造极具真正墅居生活的体现，产品、价格定位上也更符合市场的需求，2019年，东滩花园已经三开三捷，当之无愧的成为了东滩板块的销冠项目，因为项目备受购房者追捧，据事长了解，现在项目的合院、联排产品仅剩少数房源在售。

NO. 6｜陆

结语：
首先，后疫情时代，能带来更健康更高品质生活的房子，才会更受欢迎，而在疫情即将过去之际，正是买房的窗口期，明白人都知道房地产作为中国的支柱产业，疫情之后出台如非典时期的救市举措是大概率事件，而眼下这个时机正是市场上扬时候的一个卡位点。
其次，在疫情之后，更多人开始注重社区的密度，居住密度大，人多、杂，增加了安全隐患，于是，在城市中拥有自然资源的地段就成为了抢手货，毕竟对于人们来说，健康大过天。所以低密类产品购房者需要重点关注，因为谁也不知道，下一次“危机”什么时候会来。
再次，随着限墅令的加码，真正的低密别墅在上海已经越来越成为稀缺货，从2019年的供货量就可以看出，现在上海的低密别墅是卖一套少一套，尽管在市场低迷的2019年，新房别墅价格仍然逆市上扬10%以上，充分证明了上海别墅产品的价值。
另外，以低密住宅居住区著称的崇明东滩板块2020年入市项目较多，随着今年上海预售价格的放松，新楼盘入市价格势必上涨，一旦这些项目入市，目前在售项目必然会同新入市项目价格形成倒挂，而在这个局面尚未普遍出现之前，对于聪明的购房者来说，当下正是捡漏时机。
最后，事长借用一位资深地产媒体人朋友圈的一句话送给购房者：“为什么客户戴口罩都要来定房？因为摘掉口罩的那一刻就不是这个价格了。”

本文示例楼盘：

项目：东滩花园

地址：崇明陈家镇揽海路7弄

产品：占地2000亩，涵盖联排、合院、独栋、平墅等多元化物业

销售：目前主要在售约约123㎡——141㎡焕新联排，建面约138㎡——149㎡东方合院。

推荐理由：项目绿化率高达约40%，在目前崇明岛板块所有在售产品中，户型稀缺，社区内环境优美，可以说是崇明岛板高品质的产品。

优惠信息：目前项目针对购房者推出“春日暖洋GO房节”，4月6日前，购买东滩花园即享5重惊喜！

— END— 想要了解更多东滩花园信息 可扫描下方二维码 进入“楼事上海置业交流群”可以和对的人聊聊房事。 ▽