行业研究——疫后长租回暖，需求不减，梯度释放

文章来源：巴乐兔研究院

2020 新年伊始的新冠疫情，对包括长租这个民生行业在内的各行各业都产生了冲击。 新

而随着中央和各级政府的强力领导、一线医疗和科研机构夜以继日的拼搏、全国人民众志成城的努力，中国各地的疫情局面被迅速控制和改善。从 2 月下旬开始，各行业有序复工，社区管理也更加科学理性。随着流动人口陆续回归工作岗位，长租行业开始转暖，需求和交易逐渐爬升。

巴乐兔数据显示，虽然没有往年的节后租房小高峰，但节后租房需求并未减少，而是随着疫情防控的逐渐胜利被梯度释放，并在 3 月底实现了市场基本面的回归。

巴乐兔研究院通过跟踪研究平台上庞大的服务运营和交易数据，准确把握行业受疫情影响情况和发展走向，为市场和行业提供准确的一手参考数据，帮助租客和行业更好了解和安排生活和工作。

受疫情影响，长租机构年初“不拿房”成主旋律

2019 年随着春节后租房小高峰来临，上海机构市场房源单月增长率在 3%。而 2020 年单月增长降至 0.34%。整体房源量几乎没有增加。巴乐兔研究院认为由于疫情影响，租客未完全复工，违约风险增加，同时还因现金流紧张等多种原因导致租房机构明显减少拿入新房源。而一些前期盲目扩张，现金流有问题的企业则开始减持房源。

而随着市场转暖，长租机构纷纷在 3 月底开始放出信号增持房源，这个也是对长租市场的信心反馈。

传统租房高峰变谷底。随着疫情局面改善，需求快速爬升

在需求方面，本该在正月十五到来的传统租房小高峰不现，该时段在 2020 年成为反成谷底。

但随疫情局面改善，行业持续转暖中。从巴乐兔研究院监控的数据看，上海市 3 月首周需求

量已经回升到 2019 年小高峰期间的 7 成左右。而在 3 月底这个数据已经基本回归市场基本面。

数据显示，市场总需求量并未减少，而是被梯度释放。

租约成交回暖，仍有部分小区带看和搬家不方便

租约成交方面，与需求一致的，从 2 月第三周开始租约成交开始爬升，从 2 月底到 3 月初提升速度更快，截止 3 月底大部分区域已恢复正常水平。

但市内部分小区从带房房源到搬家依然存在一些不不便，因此，成交相比需求的提升速度稍显滞后一些。

相比过往，2020 租金价格增长有限

由于需求和成交的快速提升，平均租金价格在 2 月底一周达到一个暂时的高点，之后回落，与年前基本持平，在 2050 元上下。

总体来看，由于租房是刚需市场，一二线人口回流是一定的，因此，2020 年租房平均价格不会降低。从目前数据看，整体市场的平均成交租金同比大致增长 3%左右，相比过往增长10%已大幅降低。同时，相当多区域的房源实际价格在年后并未增涨，部分还有下跌。

另外，最近的市场调研也显示今年租客群体的主流偏向于不增加租房预算，租房以实用为主。这也与平均成交价格的变化相符。

各区域本身就存在一些供需错配情况，又由于疫情管控的程度差异叠加放大了这种问题。造成有些区域房源不够，有些区域房源供给则过剩。

如，整体上看，奉贤、青浦的供需满足率分别达到 203%和 211%，存在此阶段供应大于需求的需求情况；而静安、虹口、徐汇则相反，该阶段供需满足率分别是 48%、57%和 69%，需求较多，而合适的房源则不够。

同时要强调的是，在关注区域的整体情况下仍要看回以小区为单位的细节市场，因为同一个区域的不同小区存在显著差异，即便在整体供应过度的的区域，仍存在供不应求的小区，反之亦然。比如，浦东虽然整体供需平衡，但“东方悦居”、“博学家园”等小区仍然明显缺房。

建议广大租客和长租机构关注这方面的数据，对自己的找房和经营能作出针对性调整。

随着政府的领导和全社会的努力，相信疫情带来的不良影响终将翻篇，长租这个万亿民生行业也注定会回归到健康、快速的发展轨道上。