2019年楼市大局尘埃落定，超过2018年几成定局

2019年全国房地产市场销售额大概率超过15万亿，因为截止本年10月份楼市成交额已经达到12.4万亿，同比增加7.3%，成交面积133251万平米。意味着在调控最紧的两年，也就是去年和今年，创造了楼市成交额的历史记录。

要知道在前9个月，商品房销售面积的增速基本上是下降的，约为0.1%，那么到了10月份虽然只是上涨了0.1%，但也是增速的扭转。当然这对幅度的变化基本上没有太大意义。稳定是2019年的主流，实际上也实现了这一点。

同时2019年楼市的调控政策也达到了创纪录的482次，超过2018年同期数量，基本上每天都有各地不同的调控政策出台，从取消豪宅税、限售、取消限售、认房认贷等等各种方向。这其中大量出现的是各地的抢人大战，将人才引进和购房资格挂钩的政策体现为松绑，这其中天津、南京、西安、成都、长沙、佛山等多地的政策都颇为抢眼。

大浪淘沙，强者恒强

2018年楼市调控收紧，2019年政策持续房住不炒的同时维持房价、地价稳定；似乎大家都在喊房地产的冬天来了，虽然冬天来了，然而冻死的只能是弱小的，而强大的则如图北极熊一样膘肥体壮。行业的冬天意味着洗牌，也意味着规模实力强的企业将占据更多份额。

以下是2019年和2018年前10个月排名前十的房企在销售额、市场占有率方面的数据：

标杆房企业绩与普通房企的实力差距进一步拉大，在前十个月的成交额中，标杆房企中的26家公布的总销售额超过4万亿，这是一个令人惊讶的数据！同时今年房企在价格方面弹性很大，许多全国性房企早早地在三季度末、四季度初就开始以价换量，抢收回款冲量的态势就非常明显。

而小房企的日子将越来越难过，市场份额将在增量有限的情况下向龙头房企聚拢，马太效应会更加明显。

什么叫逆周期调节

央行行长在本月的讲话中除了提到坚持房住不炒，同时也提到了通过逆周期调节来防范风险。我们分析重要领导的讲话要注意分清重点，那么这个逆周期调节房企融资情况的说法相对是比较新的，之前出现的次数比较少。

目前房地产市场的情况是小房企的生存空间越来越窄，主要体现在融资难，进而资金紧张，且不说拿地没钱，生存发展也成了问题。这是过去两三年逐步收紧房企融资的一个结果。

大房企还好，有全国促销回款，还有海外发债渠道，而小房企甚至是区域型房企则面临较大的偿债风险。这种情况在各地都有存在，因此这时候说逆周期调节，在本月被央行行长提及主要是控制房企资金紧张带来的金融风险。因为房地产行业是金融为核心的产业，融资决定了房地产的发展速度和规模。

其实包括大小房企在内，融资成本持续升高是过去几年的一个典型特征，首先是基金公司被约谈，因为违规融资被处罚；另一个方面是遏制房地产投资规模增速，包括项目前融、项目贷款审批大幅下降，现在大多数项目的前端融资，也就是为了付土地款而贷款基本上很难，而项目抵押贷款，例如用土地、地上建筑抵押的贷款利率不断上升，有些机构在做，而不是银行，这样成本自然低不了，而且由于抵押导致项目销售、办证等效率收到一定影响，本身也会降低房企的资金周转效率。

再次，房企海外发债、融资是面临国内融资收紧的形势下的一种补充，原先国内房企在海外融资占比没那么高，主要是因为海外融资成本较高，但是现在各大房企在海外发债规模是越来越大，利率普遍在12~15%，这样成本的钱都借，也反映了房企资金压力。一方面规模必须保障，土地储备、项目开发进度要保障，另一方面这样的高成本融资什么时候是个头呢？

今年下半年以来，央行七次谈到房地产调控，主要的定调是房住不炒、控制金融风险，稳定地价、房价，同时因城施策。在12月10日以来政策吹风和未来经济走势的调控定调是对明年全年走势的总体指导方针的一个体现。

2019年的楼市大局已定，稳定的前提下规模增长放缓，虽然创造了新的历史记录，但2020年楼市大概率维持稳定的情况下，调控严格的地区房价和成交量都存在下降的可能性。

原标题：2019年楼市大局尘埃落定，超过2018年几成定局