年终讲|2019上海土地成交1060万方卖地1608亿

凤凰网房产上海站 2020-03-13 00:13 阅读 688

据凤凰网房产统计，2019年上海土地交易市场共成交138幅地块，总建筑面积1060万㎡，同比上涨2.8%；总出让金约1608亿元，同比下降2.1%；平均楼面价为15170元/㎡，同比下降4.8%，全年共3幅地块流拍（终止）。

其中，成交宅地（含商住）66宗，总建筑面积548万方，同比上涨47.7%，总成交金1029亿元，同比上涨20.5%，成交楼面均价18777元/㎡，同比下降18.5%。

整体来看，2019年上海土地市场，依旧延续之前的“招挂复合”政策，土地市场季度分化显著，上半场企业拿地“高歌猛进” ，下半年，因融资环境收紧，传导至投资端，企业拿地趋于理性，更重“性价比”；在市场压力下，虽然土地供应量增多，但是仍低位维稳运行，溢价率基本上为零，理性拿地为市场主旋律。

涉宅用地仍是“主力军” 溢价率普遍较低

纵观全年土地出让发现，无论是宅地还是租赁用地，最终成交的土地溢价率拔尖的非常少，即便是有溢价，溢价率仅鲜有超过10%，底价成交地块占总出让地块的78%。甚至一直被认为相对较热门的重点宅地块都没有出现激烈的竞价，最终多以底价成交。

据凤凰网房产统计，溢价率超过10%的土拍，仅有2幅地块，分别是2月1日的崇明陈家镇CMSA0008单元19-01地块土拍（溢价率16.3%）和9月4日青浦区盈浦街道观云路南侧23-01地块地块土拍（溢价率12.6%）。

相对于热门地块“爆冷门”，一些商业地块如徐汇区长桥街道xh336c-01地块、长宁区程家桥街道249街坊5/1丘IV-R-07地块却意外的竞争激烈，其中溢价率最高的是长宁区程家桥街道249街坊5/1丘IV-R-07地块，该地块出让面积12447.2平方米，成交价70552万元，溢价率达109.7%，位居2019年土地出让溢价率第一。

房企拿地更理性中小房企发力

土地市场常常是大鳄纷争，群雄逐鹿，既有像碧桂园、融创、招商、中海、大华等行业龙头继续深耕，也有像华发、国贸、瑞安等强势回归的实力房企，更不乏像京都、虹诺发展等厚积薄发的新晋面孔。

2019年，大华可以称得上是当之无愧的“地主”，不仅拿地面积最多，拿地总金额也最高。据统计，在今年一年中大华累计获得了宝山区8幅地块，累计成交价格达到了154.2亿元，累计获取了66万㎡的土地。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“大华集团今年拿了多幅城中村改造地块，明年将迎来爆发。城中村改造是城市更新中重要的发力点，作为房企来说，虽然利润上可能不及商业地产开发，但安全边际要高很多。”

今年在土地市场上表现不俗的开发商还有陆家嘴集团，斩获2宗地块，成交面积达到63万㎡，累计成交价格达到了120.5亿元。其中，91.08亿元竞得的浦东新区张江中区56-01、57-01、73-02、74-01、75-02地块及57-02公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间，成为本年度上海总价地王。

瑞安延续了2018年拿地的热情，57.4亿拿下了青浦区徐泾板块的四幅宅地和普陀长寿板块的一幅商办地，总建面约24万㎡。

其实不仅仅是上面几家,还有许多房企都在大力的拿地，比如厦门国贸、碧桂园、珠海华发、融创、禹洲均在本年度内斩获了3幅地块，中海、上实、金融街、保利等也都有所收获。

值得一提的是，今年还有许多头部房企在土地市场上颗粒无收，比如万科、金茂等，万科曾参与静安区市北高新技术服务业园区N070501单元18-03地块和普陀区长寿社区W060102单元D5-1地块的竞标；金茂也曾多次出现在土拍市场上，遗憾的是，与所竞标地块都失之交臂。

中民投董家渡地块易主静安协和地块或被收回

当然，2019年上海土地市场除了上述看点，还有最受瞩目的中民投董家渡地块的易主以及协和静安地块的无偿回收。

今年2月份，董家渡地块50%股权被绿地收入囊中，收购价高达121亿，该项目目前已更名“绿地外滩中心”，总建筑面积约120万平方米，包括4栋甲级写字楼、7栋总部办公楼、高端购物中心、超高层七星级酒店及高端住宅楼等。

11月6日，上海市静安区人民政府发布闲置土地信息公告称，认定上海静安协和房地产有限公司一宗国有建设用地为闲置土地，将被依法予以查处，即这地块面临被回收的命运。据悉，该土地为静安寺街道7街坊8/2丘，位于静安寺西侧，南隔延安西路高架与华东医院、上海戏剧学院相望，这一地块土地总面积1.98万平米，按要求应该在1997年6月30日之前完成60%的规划建筑量，也就是说，该地块已经闲置超过20年。