【案例传真】房屋暇疵的责任认定

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【每期一案】

2014年5月，小朱购买了一套二手房。入住后不久，小朱就发现该房屋卫生间下水管道经常发生堵塞现象，不得不经常请物业公司的维修人员进行清理。经维修人员介绍后小朱才得知，原来是因为前任业主在装修时为了扩大房间面积，擅自改变了卫生间内管道的铺设线路，导致下水不通畅，要想彻底解决问题，必须重新铺设管道。小朱找到前任业主小王要求赔偿重新铺设管道的费用，小王却一口咬定小朱在看房时没有提出意见，表明他已经默认接受了现实，所以拒绝赔偿。2014年8月，小朱起诉到法院，坚决要求小王给予赔偿。

【法律依据】

《合同法》第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

《合同法》第一百四十九条标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

《合同法》第一百五十三条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的要求。

【分析师观点】

本案中双方签订了房屋买卖合同并办理完结相关手续，房屋所有权发生转移，房屋毁损、灭失风险发生应当由小朱承担。但是小朱在房屋使用过程中发现下水管道堵塞问题，这些问题是由于出售方装修造成的，并承担质量瑕疵担保责任，具体责任的承担主要还是看出售方是否故意隐瞒或购房人是否明知质量瑕疵。如果出售方故意隐瞒房屋的质量瑕疵，应当承担担保责任，但出售方已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵的，出售方则不承担担保责任。

根据我国《合同法》的相关规定并结合房屋买卖的特点，出卖人承担担保责任的方式包括赔偿损失、降低房价、进行修复或承担修复费用等。当然，如果购房者发现房屋具有重大质量问题，影响居住者人身安全的，可以要求解除房屋买卖合同。因为此时出售方的行为已构成根本性违约，房屋买卖合同的目的无法实现，房屋买受人可以依据《合同法》的相关规定行使法定的合同解除权。鉴于此，汉宇分析师建议：

1、在房屋买卖过程中，买卖双方一定要在合同中明确房屋质量瑕疵担保责任。

2、卖售人在出售过程中应将该房屋存在哪些已知的问题告知买受人，以免除自己的质量瑕疵担保责任。

3、居间方应当询问并了解该房屋是否存在质量瑕疵，并有如实告知买受方的义务。

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