三项目皆“日光”，前滩待开住宅项目闻风而动

文 | 解红娟

前滩板块的热度依旧不减。

近日，位于前滩板块的太古里传来最新动态，项目已经确定将于今年年底竣工，预计在2021年分阶段开业。

据悉，太古里商业面积约12万平方米，是继北京朝阳区三里屯、成都锦江区大慈寺之后，中国内地的第三座太古里。

界面楼市了解到，目前前滩板块内的大型购物中心仅2019年8月开业的晶耀前滩项目。因此，太古里的入市对前滩的意义不言而喻。

且值得一提的是，受大环境影响，前滩商办领域吸引了众多有控制成本和整合需求的租户，汽车金融科技服务平台灿谷、科技企业西门子中国、半导体跨国公司德州仪器、基石药业、法国水务巨头威立雅纷纷在2020年上半年进驻前滩。

事实上，受规划影响，前滩一直以来就是上海炙手可热的板块之一，这种热度在楼市的反应则更为明显。从2018年均价8.1万/平方米的前滩东方逸品，到2020年均价12.1万/平方米的三湘印象名邸，前滩板块成功打破了上海内中环房价规则。

可以参考的是，位于陆家嘴黄浦江岸的临江豪宅滨江凯旋门于今年4月入市，开盘均价13.8万/平方米。

前滩住宅有几许

前滩的可售住宅并不多。

据了解，在前滩的整体规划上，整个区域约三分之一将用于绿化，例如位于黄浦江沿岸的前滩友城公园和前滩休闲公园；另外三分之二将按比例分配给教育用地、商业用地、人才租赁住房用地等，分摊到住宅就更少了。

一位业内人士向界面楼市透露，前滩可售住宅占比少，应该不超过规划的20%。

根据界面楼市不完全统计，2018年至今前滩已有11个项目开盘入市，共带来4358套房源，分别来自于晶耀名邸、晶萃名邸、东方逸品、东方悦耀、中粮前滩海景壹号、福晟钱隆广场、江悦名庭、东方惠礼、三湘印象名邸、浦江海德。

稀缺的住宅供应量，让前滩板块成为购房者的必争之地。2020年，前滩共东方惠礼、三湘印象名邸、浦江海德3个项目入市，认筹率分别为556%、673%、623%，全部“日光”。

其中，东方惠礼、浦江海德两个项目实现“千人摇”，认筹数分别是2284组、1215组。

事实上，前滩板块在认筹上的战绩彪炳。除认筹率为68%的东方悦耀之外，其他项目认筹率都在200%-1328%之间，远远高于市场平均水平。

值得一提的是，2018年入市的“日光”盘中粮前滩海景壹号，引来3147组客户雨中排队，成为当时自公证摇号以来认筹组数最高的项目。

此外，前滩板块住宅均价也在不断增长。2018年至2019年，前滩新盘均价处在“8”字头，2020年，东方惠礼的入市带领前滩新盘进入“9”字头。两个月后，三湘印象名邸大跨步，前滩新盘最高均价由此诞生，12.1万/平方米。

界面楼市实地走访发现，区域内新房大多为现房状态，但入住率并不高，尚未形成成熟的居住氛围。商业方面，仅晶耀前滩支撑周边的购买需求，商务氛围不浓厚，周边商业配套还有待完善。

对此，中原高级分析师卢文曦表示，前滩是好地方，也拥有好规划，但短期炒作有点过头，会透支未来一段时间区域内住宅的增长空间。

新项目排队入市

继前滩格力浦江海德开盘日光后，区域内待入市项目闻风而动。

9月，网曝前滩九宫格尚峰名邸预计将在今年11月入市，目前项目户型图已在各大自媒体上流传。

界面楼市实地走访发现，尚峰名邸目前已是现房状态，房屋外观、小区围墙都已初步完成。不过，和九宫格内的三湘印象名邸、浦江海德相比，尚峰名邸并不临江，大概率是无法直接观赏到一线江景。

随后不久，紧挨着中粮前滩海景壹号的前滩09-01和前滩04-02地块首次曝光案名。前滩04-02地块案名为晶鸿名邸，预计将推212套主力建面约94-155㎡3-4房；前滩09-01地块案名为东方惠雅预计将推404套主力建面约76-99㎡2-3房。

此外，前滩板块剩余待开住宅还包括格力38-01地块、格力32-01地块、前滩21地块和陆家嘴集团今年拿下的综合用地。

据了解，2020年7月29日，陆家嘴集团以总价49.11亿拿下浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801单元54-01地块，楼板价57201元/㎡，溢价率34.58%。

卢文曦表示，前滩是这两年的大热板块，区域内二手房已经出现倒挂现象，短期供需失衡。年底如果有多个新盘集中入市，可以缓解新房供应不足的问题。而且新盘供应多的话，有望降低认筹率，缓解焦虑情绪。

可以参考的是，中原地产官方网站显示，前滩板块所在的东方体育中心站点周边，11月二手房参考均价为12.27万/平方米。链家官方网站显示，前滩东方逸品二手房挂牌均价为13.56万/平方米、东方悦耀二手挂牌均价为13.83万/平方米，超过目前入市新盘中的最高均价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，前滩是这两年上海市区较热的板块，也吸引了很多购房者和商业零售企业的关注。对于前滩来说，其规划总体不错，且定位较高，属于上海新的高端板块。类似项目后续入市，客观上增加了可选房源，也使得前滩后续的楼市交易有望进一步活跃。这个过程中也要防范房价炒作等风险。