相对封闭的金山、崇明 2020或将有22个新盘供应

易眼看房 2020-02-18 09:30 阅读 976

　　金山、崇明两区在上海各区里是最远郊区域，两区的客户组成都是以本地客为主，外区客在此置业十分稀少。

　　曾经一位金山新城的项目总说过：“我们的客户全都是本地客，虽然统计下来有少量区域外客户，但深入了解才发现，这些区域外客户都与金山有或多或少的关系，他们才会选择在此置业，所以导入区外客还是非常难的。”

　　崇明更是如此，位于长江入海口，进入上海只有一条通道，目前交通也不便，外区客同样难以导入。

　　这两大区在上海楼市中，基本自成一体，活跃度显然不能与上海其他各区相提并论。

　　金山区2020年在上海各区推盘数量中名列第6，板块供应量较大的为金山新城与枫泾板块，亭林与张堰镇也有1-2个项目供应，而原金山区政府所在地朱泾板块，2020年或将无新房供应。

　　金山预计入市项目将有14盘

　　金山新城是金山区政府所在地，被称之为轨交22号线的金山小火车金山卫站就位于金山新城内，可以说，金山新城是金山区交通、配套最为理想的区域，因此楼市热度在金山区也最为活跃。

　　如今，金山新城个别项目新房售价已突破3字头，价格到了新高度。

　　光明金山府、建邦国宸府、碧桂园凤凰城都为老盘新推项目，三盘的品质相对都算理想，其中光明金山府临近金山新城商圈，比如万达，但缺陷是距离金山小火车相对较远，需公交接驳；反之建邦国宸府、碧桂园凤凰城距离金山小火车很近，可以步行到达，但周边商业目前相对较为缺失，所以客户购买以上三盘一定要注意最终的购房需求。

　　光明金山府效果图

　　2020年金山新城或将还有3个全新盘取证入市，分别是碧桂园金山新城项目、农工商金山新城项目、建发金山新城项目，上述三盘都为近1-2年内从土地市场公开取得的宅地，楼板价分别为1.2万/平、1.67万/平、1.2万/平。其中农工商金山新城项目距离金山小火车略近，其余两盘位于金山新城中部区域，周边配套较为成熟。

　　金山亭林或也将有2盘取证入市，这两盘实际上属于金山工业区板块，也叫做金水湖产业新城，是完全独立的全新开发区，经过近几年的发展，附近已导入一小部分客户，不过人烟依旧稀少。

　　这里的城市界面看起来比较新颖，也有金水湖这一人工湖，周边环境相对不错，与此同时，这儿也是金山区距离市区相对较近的区域，只是出行依旧以公交为主。

　　金水湖产业新城航拍图

　　目前来看，附近新房项目单价约1.8-1.9万/平上下，属于上海洼地区域，基本总价150万左右就能买到90平左右的新房，具备了价格优势，若购房者对交通没有特别要求，买在这里度假或养老相对有一定性价比。

　　金山张堰镇今年或也将有一纯新房新华项目取证入市，为去年房企取得的土地，楼板价只有7868元/平，项目为商业、住宅混合体，建成将为张堰镇带来一些中高端商业设施。

　　张堰镇位于金山新城北部，区域更加封闭，因此这儿的新房也同样是以本地改善客户为主，价格方面或与金水湖附近的新房大体相当，不过最终还要看取证售价。

　　金山枫泾已与浙江嘉善交界了，是距离上海城区最远的板块。2020年这儿或将有4个全新盘取证入市，对偌大的枫泾区来说，推盘量或有些大，后续去化会有一定困难。

　　海玥瀜庭效果图

　　4盘中，枫溪别院为别墅项目，定位为区域改善客户。另外三盘海玥瀜庭、龙信枫泾项目、华发枫泾项目都为近几年取得的土地，其中海玥瀜庭楼板价最高，是上海建工于2017年2月以9800元/平竞得的宅地，而龙信枫泾项目、华发枫泾项目都为去年房企竞得的宅地，楼板价分别为7900元/平、7820元/平。

　　不难看出，随着楼市逐渐平稳，土地价格也随之下降，如今枫泾板块的新房售价大多维持在1.8万/平上下，按照当前的土地价格，今年枫泾板块的新房或也会维持这一区间，但具体如何走势，还需看今年各项目取证售价了。

　　崇明区作为独立于上海的岛，进出上海仅有一条通道，交通天然具有劣势，这也是制约其发展的首要因素。即便是“2035规划”，崇明区也是作为生态岛来发展，仅此一点就能看出崇明对房地产市场的态度。

　　不过，2019年，崇明的第一条轨交终于破土动工。未来，长兴岛、陈家镇进入市区将更加便捷，或许会为区域成交注入新活力。

　　崇明预计入市项目将有8盘

　　2020年崇明区楼市最为活跃的长兴岛或没有新房项目取证入市，取而代之陈家镇成为了崇明的供应大区。也不难怪，前两年长兴岛因泰禾大城小院的火爆成为了浦东高桥、杨浦等区域购房者关注的重点，毕竟长兴岛是崇明距离上海城区最近的区域，而且房价相对较低，更为重要的是在建中的轨交崇明线也途径长兴岛，交通的助力使得这儿成为了上海北区人们重点关注的区域。

　　今年，崇明陈家镇板块或也继长兴岛之后，成为崇明区最受关注的板块。初步统计，陈家镇板块今年或将有6个项目取证入市。

　　因为有着生态岛的规划，陈家镇的商品房容积率普遍偏低，属于低密度住宅板块，板块内新房基本都是别墅或以低层洋房和别墅组成的混合社区为主，环境和舒适度是非常不错的。

　　轨交崇明线规划图

　　与此同时在建中的轨交崇明线最终站点也位于陈家镇板块，待未来建成，陈家镇以及长兴岛区域居民进入上海将非常方便，出行将得到极大改善，这或也是陈家镇板块2020年楼市活跃的主要因素。

　　禹洲东滩雍禧、港龙融创山水拾间都为别墅住区，且前期已开盘入市，别墅单价约3.5万/平左右，在上海别墅产品中价格并不算高，具备一定价格优势。

　　港龙融创山水拾间实景图

　　碧桂园陈家镇项目、海和院、光明墅都是去年房企先后竞得的宅地，其中碧桂园陈家镇项目楼板价最低，只有8920元/平，海和院楼板价10092元/平，光明墅楼板价11663元/平，整体来说，陈家镇的楼板价并不算很高，从已知数据来看，海和院、光明墅都是混合社区，虽然容积率都只有1.01，但也有部分洋房产品，具有一定总价优势。由由佳暻天城也同样是混合社区，面积段最小只有75平，属于刚需产品。