作者丨雨禾 编辑丨江涛

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

上海陆家嘴黄浦江边有一座老船厂，1978年，国内第一艘出口万吨轮“绍兴号”就是在这里下水，成为一个时代的印记。但时代在发展，城市在革新。为了配合城市化建设，船厂进行了多次搬迁。这片曾经的工业厂区也成为了城市存量的一部分。

2005年，两大央企中信泰富与中船集团达成合作，一起策划为这个有百余年历史的老建筑注入新时代的商业内核。历经15年的筹备规划，上海船厂浦东厂区原址处，陆家嘴滨江金融城拔地而起，原先的厂房已经改造成了时尚艺术中心，如梦似幻。

今年6月，陆家嘴滨江金融城商业将全部开业。

为了更加了解这个既有大工业历史沉淀，又走在商业发展前沿的商业综合体，睿和智库采访到该项目的运营方，上海双辉滨江商业经营管理有限公司总经理王洋。从大工业到新商业，船厂1862重生后的故事他比其他人更清楚。

独一无二的江边商业

1.作为一个典型的城市存量改造项目，船厂1862的核心特色是什么？

王洋：从直观的角度看，船厂1862有几个十分鲜明的特色：一是区位独特，紧邻黄浦江，这在国内是非常上少见的，船厂1862可以算得上离江最近的商业综合体之一；二是有历史厚度，这片船厂已经有150多年的历史，这里有故事，有时代的沉淀，它软性的可延展性很强；三是空间规划灵活，这里不是简单的盒子式，整个商业综合体包含了街区、文化艺术空间、下沉式广场等。而且，从船厂1862室内的空间改造上看，在设计过程中，有意保留了工业特色的横梁、立柱，厂房外的烟囱也在设计融合的基础上保留了下来，这也有传承的寓意在里面。

此外，这个项目是两大央企强强联手打造的，从最初的土地修复到建造再到整体运营，历经15年，这样的大体量存量改造项目如果没有一定的资本实力和运营实力确实很难做到。

这个项目唯一有一点遗憾是因为临江，有一面的客流被将拦断，可达性因此有些许受限。

江畔最潮“夜经济”

2.请您总结一下2019年上海商业地产领域的关键词。

王洋：我认为谈2019年的商业地产一定离不开一个词——夜经济。2019年是“夜经济”元年。

从政策层面看，2019年，政府出台大量文件推行夜间经济，为了促进夜经济的健康有序发展，浦东新区制定了一套“标准”对经营者进行了相应的规范。

这份《夜间经济示范点运营规范》（试行）机构标准，对浦东夜间经济示范点的基本要求、经营管理、服务提供、服务改进等提出明确规范，引导浦东夜间经济经营主体以这项规范为准绳，提升浦东夜间经济整体品质与形象。不仅如此，浦东还推出了浦东夜间经济首席执行官制度和《浦东夜间经济经营者公约》。为此，还召开了专门的授牌仪式，船厂1862就是主会场。

在政府的支持下，上海2019年的夜经济十分活跃，其中最知名的要数静安嘉里中心南北区之间的“安义夜巷”，这是一条限时步行街，每周五晚20时起至周六、周日全天和国定节假日，市民游客可自由穿梭于全长264米的小马路。其内容并没有过多的创新，还是聚焦在街边美食和亲民消费，但是其火爆程度反映了市场需求。

国家希望为老百姓在日常生活之外增设夜间消费场景，更好地满足人们休闲娱乐的消费需求。未来，在政策促进下，这类活跃的夜间消费场景会越来越多。

3.船厂1862项目的“夜经济”属性体现在哪些方面？

王洋：夜经济可以有很多主题，玩法很多。船厂1862所在的陆家嘴滨江金融城已经具备了开展夜经济的很多硬件条件，弥补了陆家嘴区域高品质夜间市场空白。

这里有全国最好的夜店之一SPACE，而且是升级版的SPACE PLUS，它每晚的卡座消费在一万五到两万。作为一个有特色的酒吧业态，它聚集起了上海最年轻、时尚且具有高消费能力的一个群体。配合周边以Large Eight Lounge & Restaurant为代表的特色酒吧和餐饮，这里将在沿江形成一条别具特色的酒吧街。辅之几家网红餐饮的加持，这里将形成得天独厚的夜经济消费场。

更值得一提的是，借助于沿江的特色区位，在每年的11月份之前会有长达8、9个月的“江边消费”。在政府支持外摆的情况下，江边的酒吧、餐饮将呈现出更灵活的内容展示，也为内容创新提供了更多可能性。

创新与多维跨界

4.近几年，商业地产的创新模式有很多，互联网企业跨界做的新零售备受瞩目，您认为其发展前景可观吗？

王洋：到目前为止，我认为还没有非常“成功”的新零售项目，对于互联网跨界商业我还是持保守态度，专业的事情还是要交给专业的人去做。

新零售和传统商业在外观上看起来很相似，新零售会结合一些黑科技和很多创新的想法，这都是很值得借鉴的部分，但是作为内行来看，还是能看到很多不专业的地方，小到采光、大到管理还有很多值得完善的地方。互联网+很好，但是要接地气。

例如阿里的线下店，很多都是技术人员转型去做的，想要做到专业还需要一定的时间。从线上到线下，真正能体现在业绩上的数字未必会很可观，但是它成功成为了线上的补充，作为一个展示和产品阐释的场所，它满足了客户的体验需求，但真正的销售业绩还是以线上为主。

所以说，从线上到线下的新零售，以我这十几年的经验来看，现在目前为止还没有非常成功的案例。

5. 除了新零售，商业也正在向文化艺术延展，您如何看待商业和艺术的结合？

王洋：商业与艺术的结合已经是一个发展趋势，随着消费者层次和个人素质的提升，未来的消费也将会向审美消费过渡。

上海是一个文化艺术审美比较前沿的城市，而船厂1862也把文化艺术打造为其中一个亮点。

项目广邀全城艺术家为公共空间创作数十件大型公共艺术品。其中，西侧入口布置的是艺术家陈文令的作品《沐浴星光》，以下落的水滴与想要把水滴停止的孩童，隐喻对逝去时光的缅怀，包括对原上海船厂曾经工业时代的追忆。像南广场上的坐凳，这些都是当时拆下来的吊车梁，在做了调整后把它放在室外作为休息座椅来使用。还有厂房内巨大的钢结构，也像在和人们诉说它的历史和故事。如果你亲自在里面走走看看，一定能从中感受到设计师在设计时的良苦用心。

这里“沉浸式艺术生活空间”，将布局先锋剧院、艺术展览、星级餐厅、主题酒吧、时尚发布、艺文空间等。

展望2020
6. 2020年，船厂1862将会迎来哪些变化？

王洋：目前，项目已入驻近200个品牌，定位中高端，包括美食、时尚和生活三大业态，为年轻白领打造一个以“体验”为主的购物新形态，同时引进众多知名品牌与特色商铺，不乏一些浦东首店、上海首店和中国首店。

作为上海市中心黄浦江沿岸最后一片大型优质土地项目，周边180万平方米的国际甲级商务楼群、30万高端金融人群、40万顶级消费住户，将形成中国最大顶级CBD群。未来，船厂1862所在的陆家嘴滨江金融城不仅将承接陆家嘴核心功能区，也将成为上海城市新地标。

上海这座城市正在向前飞速奔跑，这些城市存量空间就是它成长的最好印证。经过十几年的风雨兼程，上海船厂将承载起新时代下青年们新的期许。时代的风尘抹去了落幕的苦涩，荣辱盛衰，历史更迭，这座1862年启航的古老建筑，正致力于打造立足浦东、面向上海、走向国际的多元商业平台。未来，它将以另一个身份继续点亮江畔夜色。