流拍增多、市场低温运行 盘点2019年全国土地市场

在即将过去的2019年里，我国房地产市场政策环境整体偏紧，市场冷清、底价提高、流拍增多成为这一年土地市场的关键词。展望2020年，有专家认为，房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，土地市场会持续稳定低位运行。

中国商网 付颢琬/摄

市场低温运行

融资收紧下的土地市场变得日趋平淡。上海易居研究院的数据显示，截至今年11月底，全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米，较2018年同期下降了3.7%。

虽然今年11月300城供应总量翻番，年底又是土地成交的旺季，但考虑到前11月成交量与去年全年存在4.3亿平方米的差距，该机构预计，今年的土地成交规模大概率会低于去年。

此外，今年前11月土地成交金额同比涨幅显著收窄。截至今年11月底，全国300城经营性用地成交金额达54169亿元，同比增长10%，与2018年全年16%的涨幅相比明显收窄。成交总金额增长速度放缓，主要是因为今年下半年资本环境监管更紧，使得开发商融资困难，资金比较紧张，拿地热情较以往也有所下降，成交地块也多以低溢价成交为主，使得全年成交金额增速趋缓。

对于明年土地市场走势，上海易居研究院认为，2019年12月中央经济工作会议再度强调要继续坚持房住不炒，坚持“稳房价、稳地价、稳预期”，为2020年房地产市场定下运行基调。资金层面，银保监会在年末称要完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击违规行为，房企融资环境预计仍将高度收紧。“钱紧”势必会导致房企在拿地时越发谨慎，明年的土地市场热度大概率仍会持续低位运行。

底价悄然提高

据了解，年底历来是各地完成土地供应计划的集中阶段。不过，今年受地市小阳春影响，土地供应高峰期出现在五六月份，此后，月度土地供应面积持续环比下降。随着年底的到来，各地土地供应再度加码，300城土地供应开始环比正增长。

“为了完成年初的土地供应计划，很多地方到了年底都会集中供地，这是历年来土地市场的常规现象。”合硕机构首席分析师郭毅表示。

在供应的刺激下，土地交易价格也有所升温。今年前11月，300城土地交易单价为2396元/平方米，同比上涨13.7%，这一水平也是多年来的最高点。

上海易居研究院认为，地价的明显上涨，一方面是由于前11个月一二线城市成交规模占比相比去年同期显著提升，比例增加了3个百分点；另一方面，由于年内市场热度不高，大部分城市增加了优质地块的供应，如北京今年有多宗不限价宅地、深圳的宅地供应量较去年同期也有明显的提升，这也进一步推高了今年的成交均价。

北京某大型房企负责人表示，地价上涨的另一个原因在于，很多地方悄然提高了土地出让底价。导致在整体溢价率相对不高的情况下，土地成交均价仍然创下新高。

流拍频现

在持续调控成果显现，楼市基本横盘的情况下，2019年的土拍热词成了“流拍”。

据上海易居研究院的统计，从今年7月开始，土地市场出现明显降温，月度溢价率很快降至10%以下的水平，流拍率则升至10%以上。

据中指院统计，今年前11个月监控的全国300个城市共有4350块地未成交，即便土地拍卖存在本月挂牌下月成交的情况，今年前11个月的土地流拍数也基本在4000块左右，相比于2018年的1808块，增长了一倍多。

在一线城市中，北京近几月出让的多个地块均以底价成交；12月16日，广州底价拍出两宗地；12月18日上海底价拍出两宗地。新一线城市，如南京、郑州前不久也有几宗地底价成交。

二线城市如珠海、无锡近几月也均有底价成交的情况。此外，12月9日，济南共有15宗住宅及商业用地公开招拍，9宗底价，1宗溢价，其余5宗地块宣告流拍。

在三四线城市，底价成交成为了普遍情况，土地流拍更是频频出现。

中指研究院表示，2019年以来，全国土地市场热度呈前高后低态势，下半年流拍水平升至8％左右。具体来看，上半年企业在资金环境改善、投资收敛聚焦等因素影响下，热点城市竞拍热度提升显著，部分地块成交楼面价刷新区域甚至全市楼面均价历史记录，为后期开发、运营、销售等阶段带来一定压力；进入下半年，房地产调控政策保持收紧态势，金融监管持续加强，受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响，土地市场明显降温，住宅用地流拍率持续提升，11月已升至8.9％。

克而瑞研究院表示，2020年，资金链偏紧势必导致部分房企在拿地时更加谨慎，明年土地市场大概率保持低位运行。

（综合自：时代周报、21世纪经济报道、中国证券报、乐居研究院）