这项目只卖规划和未来 价格有点悬~

　　大虹桥自不必多说，在一定程度上，已成为上海又一中心。最近《上海市虹桥主城片区单元规划（草案）》也已公示，规划88平方公里，未来建成将成为上海西部核心。

　　如今，在区域内部的闵行华漕板块，新房项目首创禧瑞荟正式取证并认筹，均价61900元/平。

　　对于此次首创开盘价格，金老板还是想谈谈。

　　1

　　《上海市虹桥主城片区单元规划（草案）》的公示为闵行华漕带来了直接利好，这个方圆88平方公里的范围内，华漕基本完全囊括进来。

　　那么首创禧瑞荟也就是大虹桥范围内的新房项目，并不存在大虹桥辐射等说法，这一点与17号线沿线众多带有虹桥**项目相比，显然存在一定优势。

　　红色五角星为首创禧瑞荟，拓展片区为徐泾镇

　　对比青浦徐泾板块，一部分属于虹桥主城片区，另一部分则属于虹桥拓展片区，显然拓展片区的规划能级以及客观距离都不如主城片区，所以位于拓展片区的万科**城、招商**馆等项目，距离地铁近，周边还有商业，单价也只能在5.8万/平，无法超越主城片区的售价。

　　再看首创禧瑞荟，距离最近的地铁站为17号线诸光路站，直线距离都有3.4公里，交通显然不及拓展区的徐泾等盘。

　　如果以地铁站的远近来对比，显然首创禧瑞荟处于劣势，因此很多人都会觉得首创禧瑞荟价格高了。

　　这也不无道理，交通一定是购房中重要的参考因素，但规划与现有实体相比，显然现有实体被击败了。

　　为何首创禧瑞荟在交通并不占优势的情况下，还能开出均价61500元/平？这就要看区域购房人群的购买力了。

　　2

　　如果去往首创禧瑞荟周边实探，你会发现，周边十分破乱，还有一些工厂，不过近两年来，这里的拆迁力度十分大，未来将全部填平，重新规划。

　　而首创禧瑞荟就是其中一部分，只是最先拍地开发而已。

　　华漕所在南虹桥片区，未来的定位是公共服务创新区，重点发展国际服务、国际医疗、国际教育、特色创新等功能。

　　也就是说，未来将引入上述相关产业人才，而这部分人才才是区域内的购买力。

　　除此之外，虹桥商务区的预测商办人口也有约70-75万，商务区本无住宅，那么几十万人才势必会到周边安家置业。

　　未来确定的产业人才加上虹桥商务区外溢人才，才是华漕乃至大虹桥范围内的购买力。

　　潜力很大，但有没有发现短板也很明显，即所有的一切，都发生在未来。

　　那么61900元/平的价格能否支撑起当下区域的购买力，这是个不容忽视的问题。

　　换句话说，能取到这个价格，也不能代表能卖到这个价格。

　　3

　　不得不提大陆第一家costco，首家店开在了大虹桥华漕板块内，而且距离首创禧瑞荟不到500米，如果说附近有超市能代表配套成熟的话，那么对于costco选址这里，或许还有一些其他外在因素。

　　costco超市开业初期，上海市民为了“尝鲜”，会蜂拥而至前来购物，此时的costco客群是全上海人民，不过随着时间以及热度的褪去，costco不可能再次吸引全上海人民前来购物，就如现在，已经过去了差不多3个月时间，早已不像当初那样人挤人了。

　　另外，costco再有第二家、第三家开业，也一定会分流第一家超市客群。

　　所以，costco超市对应的客群还是以周边范围为主，那么为何会首选大虹桥呢？

　　很显然，大虹桥除了有稳定的常住人口外，还有几十万的商务办公人群，这些人群都是costco的精准客户。

　　除此之外，虹桥火车站、虹桥机场以及国家会展中心的流动人群也同样是costco的目标客群。

　　一家外资超市在大陆的第一次选址，一定是慎之又慎的，costco正是看准了周边能够汇聚大量人口，而且消费能力十分强大，因此会把超市开到这里。

　　从costco超市的选择来看，华漕至少是具有潜力的板块。

　　4

　　首创禧瑞荟的区位在未来固然不错，但金老板还是觉得价格高了，购房者所付出的成本就是在为未来买单，也就是在买未来的规划。

　　值与不值，就看这次认筹后开盘结果了。

　　另外值得一提的是，轨交13号线向西延伸是确定的，而西面正是华漕区域，只是具体站点还没有确认。

　　项目将于12月6日开盘，推出92-115㎡户型，此种售价能否得到市场认可也即将揭晓。