继上一篇租赁市场月报分析已过去两个月。在这两个月内，地产行业经历了各种起起落落，政策调控，贸易区规划等，无不在刺激行业发生变幻。那么在这期间，上海的租赁市场又发生了哪些改变呢？分析师获取到了一手数据，带你到市场一探究竟！

上月毕业季带来的招聘旺季过去之后，本月市场回归到了平稳期，全市流入人口量大幅下降，私人房源成交量骤减25%，全市租金虽略微上涨，但整体市场情况并不稳定, 租金定价还需要结合项目周边具体情况再作调整。

流动人口

1、整体趋势 流入人口环比下跌31% ，薪资水平稳中有升

2019年1-7月流入人口呈现波动性的变化，返工潮和毕业季影响下出现两个人口流入高峰期，薪资水平始终保持稳中有涨的趋势，相比年初有显著的提升。继上个月毕业招聘旺季过后，7月流入人口数量出现明显的回落，环比减少约31%。

薪资上限和下限较上个月均出现小幅上涨，在毕业招聘旺季针对基层人员的招聘需求已接近饱和，本月面向中高层人群招聘的比重增加，流入人口质量有所提高，整体薪资水平相应拉高。

2、数量监测 13个区流入人口环比下降，仅部分中心区域环比上涨

从各区域来看，大部分区域流入人口数量下降，周边城区和新城区尤为明显，环比跌幅基本在50%左右，浦东虽流入人口数量环比下降3%，但仍为全市流入人口占比最高区域，达23%。

中心城区如虹口、黄浦、静安、徐汇招聘人口数量环比上涨，其中涨幅最大为静安为34%，主要是因为多家企业招聘大量的销售顾问而带来的大面积人口流入。杨浦区本月出现明显下降，环比下降62%，大量的基层岗位已接近饱和，区域内的人口流入速度开始减缓。

3、收入水平 全市平均薪资环比上涨2.8%，内环内租金支出比超50%

注:租金支出比=长租公寓平均租金/当月青年收入均值,数据来源于CRIC数据库

本月全市流入人口平均薪资有明显上涨，环比上涨2.8%，下限为8.1k/月，上限为12.1k/月。虹口区为本月平均薪资最高区域，达12.5k/月，环比上涨22.5%，高薪岗位主要集中于高端教育机构课程规划师和咨询公司销售专员。

由于薪资水平整体提高，全市平均租金支出比略微下降。黄浦和静安是租金支出比例最高两个区域，租金支出比超50%，内环内始终是租金价格的高地。

私人房源

1、全市租金地图 虽多区域租金下跌，全市租金仍微涨0.13%

本月全市平均租金约79.86元/㎡/月, 环比上涨0.13%，其中，中心城区平均租金环比上涨0.5%。而长宁区本月出现明显跌幅，环比下跌4.84%，主要是因为成交房源中老公房的比例较高。

2、供求量价走势 私房挂牌量价齐升，实际成交量跌价升

7月全市私人房源挂牌量价齐升，成交量跌价升。从房源量来看，挂牌量增加16%，成交量减少25%，由于部分房源在6月份毕业季租期到期倒出空置房源，而有租房需求的人会选择在毕业季到来之前提前找到房源。从价格来看，挂牌价格涨幅明显高于成交价。

3、分房型租金走势 一房租金上涨3%，四房租金首次低于两房

1-7月各房型租金除四房外，均呈明显上涨趋势，一房成交租金始终为最高，四房因成交量小，受成交结构影响，租金波动较大，本月第一次出现租金低于两房。一房租金涨幅最大，较年初增长13%，四房租金下降幅度最大，约减少4%。

4、各区供求比例 部分区域成交挂牌比低于10%，本月降幅明显

本月全市除奉贤外，各区域成交挂牌比较上月均有所下降。奉贤由于挂牌量环比跌幅大，致使本月成交挂牌比高于上月，达47%。中心城区静安成交挂牌比最低，为7%，周边地区嘉定成交挂牌比最低，为6%。浦东本月成交挂牌比降幅最大，较上月下降12%。

5、分房型供求比例 小户型成交比达80%，两房需求度最高

在各房型中两房需求度最高，成交和挂牌占比均为最高，成交占比高于挂牌，分别为48%和45%；四房的需求度最低，成交和挂牌占比仅占2%和4%。

6、分面积段供求结构 40-59㎡成交挂牌比最大，小面积更受欢迎，80-99㎡三房需求度有所提升

(略)

7、分房型溢价 中心城区多区域四房溢价明显，浦东一房两房租金低于全市均值

(略)

集中式公寓

1、租赁地块梳理 供应速度稍有放缓,首幅定向客户租赁用地出让

近几个月上海租赁用地供应速度有所减缓，本月成交1幅租赁用地，2-7月总共成交7幅租赁用地，相较1月一个月出让7幅的速度来看，土地供应速度稍有放缓，对比去年同期，预计年底将会有大批租赁用地放量。

本月成交的地块位于徐汇华泾镇，该地块在出让条件中有明确定位，优先为区内创业人才和北杨智能小镇引进的高端人群提供居所，预计将打造为高端人才公寓。

2、新开门店 新增7家门店, 70%是房企拓店

7月上海新开长租公寓7家门店，70%是房企品牌。其中白领公寓占了6家，另外1家为城家推出的上海首个服务式公寓——城家凯文公寓。从本月新开门店的地理位置来看，多数门店都布局在外环外附近。

租金回报表现

1、回报参数 全市租金回报参数上涨至1.91%，中心城区长租收益较高

(略)

总结

7月的市场可以说是人口流动旺盛之后的调整期，预计这一状态或将延续至下个月，人口流动和租金方面并不会有太大的起伏。本文仅截取《7月份上海租赁市场月报》部分内容，想获取更详细的市场解读，快动一动手手联系小编吧~