在上海买二手房，增值税如何计算？看懂了可能省二十万

大家好，我是 沪漂昊子。

最近在筹备买房子，对二手房增值税有了一定的了解，下面就分享给大家。

商品房交易中的增值税标准如下：

增值税及其附加税

普通住宅：

买进时间＜2年：（税务核定价÷1.05）×（5%+0.55%）

买进时间≥2年：免征

非普通住宅：

买进时间＜2年：（税务核定价÷1.05）×（5%+0.55%）

买进时间≥2年：[（税务核定价-现任房东购入价格）÷1.05]×（5%+0.55%）

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从上边的标准可以看出，影响增值税金额的有4个因素：是否普通住宅、买进时间、税务核定价、现任房东购入价格

大家在浏览中介平台的时候会发现很多房子会打上“满二”的标签，这个标签就是告诉大家该房屋的“买进时间≥2年”，如果是“普通住宅”，那么是免征增值税的。简单来说，同地段同价位满两年的房子的增值税一定是低于未满两年的房子的增值税的。

很多朋友对“增值税”的第一印象都是“（房屋交易价格-现任房东购入价格） x（5%+0.55%）”。

在大部分情况下是没什么问题的，但是这种算法并不完全正确，这里就不得不提一下“税务核定价”了，它是由当地税务部门确定的，核定价存在的意义主要是“托底”，简单说，当买卖双方的网签价格低于核定价时，税务部门将不再根据网签价来确定税基，而是以核定价为标准来确定税基。看到这，也许你明白了，核定价明显就是为了对付“阴阳合同”嘛，的确如此，它本质上是为了保证税收。试想一下，如果买卖双方为了避税，网签价定为1元，那么这套房子就完全没有任何税费了。

所以如果我们遇到了一些性价比比较高的房子，那么它的售价是有可能低于政府税务部门的核定价的，大家计算自己的购房预算的时候，一定要咨询咨询清楚“房东的购入价格”和“核定价”，这样才能避免税费超出自己预算而手忙脚乱。

（房屋是否普通住宅的认定条件我会发另外的文章说明，这里不多做解释。）