上海第三批集中土拍即将于明天正式拉开帷幕!

上海市第三批集中化土地拍卖将要于明日（11月29日）宣布拉开帷幕！

此次集中化出让一共有27宗商住楼商业用地（在其中有2宗为旧城改造地块，另1宗指导价产品住宅新项目），总出让总面积约156万方检测，总起拍超456亿人民币。

27宗地块遍布于，上海浦东（4宗）、上海青浦（7宗）、临港新城（6宗）、泰丰国际（2宗）、嘉定（2宗）、上海奉贤（2宗）、闵行（1宗）、闵行（1宗）、天津（1宗）、崇明（1宗）。实际上能看出去一个特性，此次内环线内土地资源为0供货，中环也非常少，大多数集中化外郊环 郊环外了。

此次出让的地块中，总起步价最大的地块为上海浦东御桥地块，起止原价约45亿人民币，与此同时该地块也是此次出让总面积较大的地块，约为15.8万方检测。房地产连动价层面，上海浦东高行地块为本批号最大，为70300元/㎡。

在宣布上映前，大家先瞧瞧这一波将要出让的27幅地块中，有什么闪光点非常值得大家关心，大家将依据地区，一一为大伙儿分析：

闵行区

闵行区本次就拿出来了一块地，坐落于华漕版块，纯宅基地，地块间距新建中的13号线西延伸段纪翟路站，直线距离约200米，将来也是稳稳的轨道交通盘，间距Costco直线距离约1km，地区还不错。新房子参考价约6.6万/㎡。

闵行华漕，借助上海虹桥站市区的发展趋势收益，是很多买房者关心的地域之一，可是华漕的新房子供货非常少，上年进入市场的2个新开盘楼盘，虹庐湾和创新禧瑞荟，也是一新房开盘就阳光的节奏感，申购率做到900%。虹庐湾和创新禧瑞荟是在13地铁线芳乐路站边上，和此次这方面地差一站地铁站。

2021年闵行出让的宅基地算不上多，每批号就一块，第一批集中化出让中购买的也是坐落于闵行华漕的地块，最终被万科拿到了，二批号出让的是坐落于闵行梅陇的地块，最终被仁恒&越秀联合拿到了。

闵行区华漕镇MHP0-1403模块67-02地块

四至范畴：东到园堂路，西到67-01地块，南到纪展东街，北至卓竞路

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：25303.4

建筑容积率：不得超过2.3

起止价（万余元）：179832

起止楼面价（元/㎡）：30900

最大楼面价（元/㎡）：33989

上海市宝山区

闵行此次也仅1块地，纯宅基地，这方面地的地方在华企光明雅境还需要往北一点，大约1km上下，距7地铁线潘广路站直线距离约1km，部位略微有些难堪，新房子参考价4.75万/㎡ ，和五批号进入市场的华企光明雅境价钱一样，可以对比下这一新项目。华企光明雅境预估12月2日新房开盘，发布楼盘户型面积为90-127平商品，套数324，平均价为：47500元/平，新项目也是开启了积分规则。

上海市宝山区顾村大中型定居小区BSP0-0103模块0302-02地块

四至范畴：东到联杨路，西至尚北路，南至言观路，北至瑞丽江路

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：41077.1

建筑容积率：2

起止价（万余元）：197170

起止楼面价（元/㎡）：24000

最大楼面价（元/㎡）：26402

上海浦东新区

上海浦东新区前两批号出的地都很少，全是每批号就一块地的节奏感，第三批次拿出来了4块地，并且部位都还不错，一起来看下：

先讲御桥这方面地，部位非常好，相邻11地铁线丰翔路站，是商业服务,办公室,定居,租用,科学研究设计方案综合用地，本批号2宗起步价超出40亿的地块均坐落于上海浦东新区，一块在御桥，另块在高行，在其中，御桥这方面地以45.14亿的起步价高绝大部分，与此同时，该宗地块也是本批号出让总面积较大的一块地，这方面地是商业服务 办公室 定居 租用 科学研究设计方案的综合用地，部位非常好，相邻11地铁线和16地铁线丰翔路站。由4身高地块组成，有2300余套的住宅供货，但商住楼仅占650套，其他全是租赁房，按照这一用地性质，大概率也是会由国营企业拿到。这方面地的新房子参考价是6.25万/㎡。周边二手房价钱早已快8万了。

上海浦东新区北蔡御桥小区模块（Z地块、NH021a-06地块、NH021b-09地块、NH021b-13地块

四至范畴：东到NH021b-14地块，西到NH021a-04地块、NH021b-04地块，南到NH021b-07地块、NH021b-14地块，北到NH021a-05地块、NH021b-08地块、NH021b-14地块

用地性质：商业服务,办公室,定居,租用,科学研究设计方案

出让总面积（㎡）：157921

建筑容积率：NH

起止价（万余元）：451433

起止楼面价（元/㎡）：13489

最大楼面价（元/㎡）：14255

再讲上海浦东高行这方面地，纯宅基地，这方面地是本批号房地产连动价最大的地块，7.03万/㎡，尽管说成高行的，可是紧挨着森兰版块的，森兰版块人气高，供货少，地块一路之隔便是中冶尚城，住宅小区专业对口六师附小 进才森兰实验学校，中冶尚城的二手房挂牌价也到10W 了。地块距6地铁线洲华路站直线距离约600米，洲华路地铁口附近聚集了地区内关键的日常生活配套设施。

上海浦东新区高行镇（高桥新市镇北小区Y00-0402模块）E01-06地块

四至范畴：东到：莱阳路，西至：韶华路，南至：启帆路和E01-07地块，北至：E01-05地块

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：79328

建筑容积率：1.6

起止价（万余元）：414029

起止楼面价（元/㎡）：32620

最大楼面价（元/㎡）：35882

川沙这方面地，也是纯宅基地，离2地铁线腾空路站直线距离大约600米长，新房子参考价6.4万/㎡，川沙也是新房子较为稀有的一个版块，早期进入市场的上海陆家嘴锦秀深圳龙华也是开启了积分规则，平均价6万4，和这一地块的参考价一样。

上海浦东新区川沙新市镇D05C-13地块

四至范畴：东到：D05C-17地块，西至：D05C-16地块，南至：秋硕路，北至：D05C-17地块

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：46048.6

建筑容积率：2

起止价（万余元）：250919

起止楼面价（元/㎡）：27245

最大楼面价（元/㎡）：29969

康桥横沔古街地块是“旧城区”更新改造新项目，新房子参考价6.6万/㎡。部位在迪士尼度假区西边，离外环线就1km上下。精准定位十分有特点，这儿产生集古镇旅游休闲娱乐、文化艺术感受、生态宜居等作用于一体的历史人文感受地区，总体觉得会较为像上海浦东版的龙台乾坤。

上海浦东新区上海国际旅游度假区西规划区横沔城区模块（地块（“旧城区”更新改造新项目康桥镇横沔古街地块）

四至范畴：东到：沔新路和07-04地块，西至：07-03地块和08-05地块，南至：08-05地块，北至：07-03地块

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：65492.2

建筑容积率：1.6

起止价（万余元）：299363

起止楼面价（元/㎡）：28568

青浦区

青浦区此次一共拿出来了7块地，超出了前两批号的销售种植大户临港新城，是三批号供货较多的区了。

先而言下西上海虹桥站这方面地，离展览中心1.5km上下，西上海虹桥站在二批号土地拍卖的情况下也是有块地，和此次出的这方面地就斜对面的部位，最终被路劲象屿招商合作联合取走了。

西上海虹桥站此次拿出来的这方面地可以说大格局了，套数最低值1005套，80%全是中小户型房子，参考价仅有6万/平，比俊灿星城、龙台乾坤都低～不容置疑会是三批号房地产企业竞争的关键地块。

青浦区西上海虹桥站龙台路西边45-06地块

四至范畴：东到：龙台路，西至：45-06A地块，南至：徐泾港，北至：夏渭泾

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：38844.6

建筑容积率：2.33

起止价（万余元）：307727

起止楼面价（元/㎡）：34000

最大楼面价（元/㎡）：37399

徐泾镇这两块，是紧邻着的，部位在南山雨果的北端，俊灿星城的斜对面，二块地的规模都不大，仅有120套和150套的供货，可能一批号就能推完后，新房子参考价全是6万/㎡。比俊灿的6.25划算些。

青浦区徐泾镇叶联路西边B-1A-5地块

四至范畴：东到：叶联路，西至：西朝阳河，南至：B-1A-6地块，北至：张广泾

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：13921.5

建筑容积率：1.6

起止价（万余元）：74620

起止楼面价（元/㎡）：33500

最大楼面价（元/㎡）：36849

青浦区徐泾镇叶联路东面B-1C-16地块

四至范畴：东到：小日本横河，西至：叶联路，南至：B-1C-17地块，北至：张广泾

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：11136.1

建筑容积率：1.6

起止价（万余元）：59690

起止楼面价（元/㎡）：33500

最大楼面价（元/㎡）：36845

再讲下朱家角这2块地，也是邻近着的，在上海青浦兰生复旦院校南端，这一片附近全是花园洋房、独栋别墅这类的低密度别墅。商业服务配套设施关键坐落于地铁口附近，复旦大学系教学资源很强悍。

二块地的建筑容积率全是1.25，大概率是花园洋房 独栋别墅的商圈，地块的新房子参考价也全是4.2万/㎡，实际上和地块边上的中自然环境秋夜很像，中自然环境秋夜也是建筑容积率1.25，随后早期开盘价格4万2，开启了积分规则，可以对比下。

青浦区朱家角镇港周路西边D13-03a地块

四至范畴：东到：港周路，西至：唐江港，南至：阁游路，北至：马家埭河

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：24217.8

建筑容积率：1.25

起止价（万余元）：52977

起止楼面价（元/㎡）：17500

最大楼面价（元/㎡）：19249

青浦区朱家角镇港周路西边D09-01地块

四至范畴：东到：港周路，西至：淀园路，南至：马家埭路，北至：朱家角路

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：50354

建筑容积率：1.25

起止价（万余元）：110150

起止楼面价（元/㎡）：17500

最大楼面价（元/㎡）：19249

上海青浦新桥这方面地离虹桥金茂悦很近，新房子参考价4.2万/㎡，和金茂悦早期开盘价格一样，虹桥金茂悦如今早已卖光了，这方面地规定100%精装修，中小户型房子占有率60%。

青浦区华新镇华志路北端23-01地块

四至范畴：东到：李家村江，西至：新通波塘，南至：华志路，北至：asus路

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：46717.9

建筑容积率：1.8

起止价（万余元）：193413

起止楼面价（元/㎡）：23000

最大楼面价（元/㎡）：25300

重固这方面地，部位较偏，距轨道交通也很远。版块内自佳兆业集团君汇上品后，也很多年沒有新房子供货了。上海青浦重固在二批号集中化土地拍卖时也是有一块地，最终是被新长宁区拿到的，部位就在大家此次将要出让的这方面地边上，新房子参考价3.48万/㎡。

青浦区重固镇郏店路南端44a-01地块

四至范畴：东到：崧卓路，西至：曹居家风水路，南至：河堤，北至：郏店路

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：42222.1

建筑容积率：2

起止价（万余元）：135111

起止楼面价（元/㎡）：16000

最大楼面价（元/㎡）：17600

嘉定区

嘉定此次拿了2块地出去，各自在南翔和安亭，各自一起来看看：

嘉定南翔这方面地的部位是在嘉定全球中英文学校边上，周边大城市页面一般，周边沒有大中型配套设施商业服务，加工厂遍及，间距地铁站较远，与11地铁线的马陆站、陈翔道路站都是有一定间距，但是自驾游可上沪翔快速、嘉闵高架、G15快速，新房子参考价5.7万/㎡。

这方面地呢，和第一批次土地拍卖时，万科拿的那个地也非常近，约600米，新项目案名字叫做柏悦翔湾，展览厅已对外开放。

嘉定区南翔镇JDC2-0101模块06A-01A、07A-02A地块

四至范畴：东到：惠柏路，西至：惠桂路，南至：嘉好路、产业基地界限，北至：惠柏路

用地性质：住宅用地

出让总面积（㎡）：49010.2

建筑容积率：

起止价（万余元）：270537

起止楼面价（元/㎡）：24000

最大楼面价（元/㎡）：26400

嘉定安亭这方面地坐落于安亭汽贸城版块，间距11地铁线昌吉东街站约1千米上下，新房子参考价4.2万/㎡，这方面地是商业服务10% 办公室50% 定居40%的综合用地。

嘉定区安亭镇JDC3-0801模块01A-01A地块

四至范畴：东到：产业基地界限，西至：产业基地界限，南至：产业基地界限，北至：曹安公路

用地性质：办公室,定居,商业服务

出让总面积（㎡）：44727.8

建筑容积率：2.3

起止价（万余元）：88472

起止楼面价（元/㎡）：8600

最大楼面价（元/㎡）：9287

上海市奉贤区

上海奉贤此次也是有2块地，一块在奉贤新城，实际上快到肖塘了，这方面地就挨着5地铁线奉浦大道站，新房指导价3.83万/㎡，旁边就是奉浦万达广场，有消息说2022年中会开业，整体配套还可以。

奉贤区奉贤新城21单元E09E-01区域地块

四至范围：东至：丽南路，西至：郁南路，南至：张翁庙路，北至：宁庆路

用地性质：居住用地

出让面积（㎡）：22974.4

容积率：2.5

起始价（万元）：112001

起始楼面价（元/㎡）：19500

最高楼面价（元/㎡）：21450

奉贤拓林这块地在镇政府旁边，配套相对欠缺，新房指导价3.48万/㎡，是商业15%+住宅的综合用地。

奉贤区柘林镇07-02区域地块

四至范围：东至：河道，西至：新粮路，南至：通津桥路，北至：新塘路

用地性质：居住,商业

出让面积（㎡）：64283.6

容积率：1.5

起始价（万元）：94063

起始楼面价（元/㎡）：9755

最高楼面价（元/㎡）：10730

松江区

松江区这次也有2块地，一块在松江新城，另一块在洞泾。

松江新城这块地在景瑞江山悦旁边，体量不大，住宅套数下限580套，60%中小套，新房指导价4.71万/㎡。比起万达旁边5万多的项目要便宜多了，而且体量不大，去化应该不难

松江区中山街道SJC10010单元40-01号地块

四至范围：东至：洞泾港，西至：茸惠路，南至：公共绿地，北至：茸北路

用地性质：居住用地

出让面积（㎡）：27619.6

容积率：1.6

起始价（万元）：102966

起始楼面价（元/㎡）：23300

最高楼面价（元/㎡）：25629

洞泾这块地，和洞泾学校一路之隔，旁边是长泰西郊别墅、上坤旭辉墅这些别墅盘，地铁比较尴尬，但是开车2km左右就能上沈海高速，自驾比较方便。这块地的新房指导价50600元/㎡。

洞泾的新盘，近期比较熟悉的有个尚云里，这个盘在10月份的时候开过一次，也是触发了积分制，均价在4万6左右。

松江区洞泾镇SJS30003单元02-04号地块

四至范围：东至培沟溇支河,南至蔡家浜路,西至培沟溇,北至培沟溇支河

用地性质：居住用地

出让面积（㎡）：29571.5

容积率：1.1

起始价（万元）：76443

起始楼面价（元/㎡）：23500

最高楼面价（元/㎡）：25848

金山区

金山区这次就一块地，是城中村旧改地块，近金山中学，新房指导价31900元/㎡。

金山区朱泾镇JSS2-0201单元B02a-01、B02b-01地块（“城中村”改造项目-朱泾镇民主村15、16组）

四至范围：东至：珠泰路，西至：珠宁路，南至：金龙新街，北至：众安街

用地性质：居住用地

出让面积（㎡）：61136.8

容积率：2

起始价（万元）：122641

起始楼面价（元/㎡）：10030

崇明区

崇明这次也拿出来了一块地，在长兴岛，这块地的性质比较特殊，是双定双限房。

“双定”指限定区域和对象，“双限”指限定价格和年限，其实TA和经济适用房的部分特性有些类似。双定双限房，是政府为了扶持普通老百姓而推出的中低价产品，申请需要满足一定的条件，房子被限定价格、限定户型，在一定时间内限制交易并且限制出租。

崇明区长兴岛圆沙社区及横沙渔港综合功能区G9CM-0901单元08-03地块限价商品住房项目（双定双限房）

四至范围：东至：圆芳路，西至：08-01、08-02地块，南至：渔傲路，北至：北圆沙路

用地性质：居住用地

出让面积（㎡）：75627.3

容积率：1.4

起始价（万元）：21282

起始楼面价（元/㎡）：2010

临港自贸区

临港自贸区依然是供地大户，这次拿出了6块地，分别来看下:

先是临港综合产业片区的3块地，大致的位置是在鲜花港东侧，三宗地块位置相邻，往东2公里可达长江口，临近上海滨海森林公园、上海鲜花港等，景观资源丰富，其余配套相对欠缺。新房指导价2.9万/㎡。

临港综合产业片区位于新片区的东北部，规划围绕滨海森林公园，形成北部、西部和东部三个科创、居住融合的功能分区。

两港快线在该区域设立站点：临港综合区站（暂命名）。三幅地块，预计提供至少6740套住宅，其中相当部分是保障和自持租赁住宅，服务于当地人才。

自贸区临港新片区综合产业片区ZH-02单元 E地块

四至范围：东至：润荷路西侧绿化带，西至：春景路，南至：综七河北侧绿化带，北至：洲涛路南侧绿化带

用地性质：居住,商业,办公,租赁

出让面积（㎡）：109697.4

容积率：E

起始价（万元）：183011

起始楼面价（元/㎡）：6866

最高楼面价（元/㎡）：7470

自贸区临港新片区综合产业片区ZH-02单元E地块

四至范围：东至：桥江路，西至：E01-03地块，南至：苍泓路、E01-05地块，北至：洲涛路南侧绿化带

用地性质：租赁,居住

出让面积（㎡）：101997.6

容积率：E

起始价（万元）：168260

起始楼面价（元/㎡）：6900

最高楼面价（元/㎡）：7520

自贸区临港新片区综合产业片区ZH-02单元E06-01、E05-04地块

四至范围：东至：春景路、E06-05地块，西至：西引河东侧绿化带，南至：E06-05、 综七河北侧绿化带，北至：丹漪路

用地性质：居住用地

出让面积（㎡）：63149.3

容积率：E

起始价（万元）：99114

起始楼面价（元/㎡）：7848

最高楼面价（元/㎡）：8561

这次关注比较多的是海港大道商住综合体地块，这块地在临港102区域，临港102是整个主城区里配套最成熟的区域，本次出让地块位于海洋大学旁边，靠着海港大道，往东2公里可达上海最大的人工湖--滴水湖，周边有建平临港小学、上海第六人民医院、金辉商业广场、南汇新城城市公园等配套。新房指导价33000元/㎡。

自贸区临港新片区PDC1-0303单元WSW-C4A-01街坊WSW-C4A-01-04地块

四至范围：东至：海港大道西侧绿化带，西至：古棕路，南至：沪城环路北侧绿化带，北至：海事小区西侧

用地性质：商业,餐饮旅馆业,居住

出让面积（㎡）：119069

容积率：2.5

起始价（万元）：269281

起始楼面价（元/㎡）：9046

最高楼面价（元/㎡）：9792

临港蓝湾也有2块地房地联动价都是2.5万/㎡，一块地在上世外外国语学校东侧，纯宅地，将提供至少1026套住宅，其中保障房面积占比20%。

还有一块地在更靠南边一点，由两块住宅用地和一块商业用地组成。该商业将是临港蓝湾二期主要的配套商业。将供应至少1937套住宅，其中保障房面积占比10%。商业面积约5.25万方，包含一个酒店。蓝湾两宗地块，预计提供合计2963套住宅。

自贸区临港新片区FXG1-0001单元E01A街坊E01A-05地块

四至范围：东至：正旭河西侧绿化带，西至：正旭路东侧绿化带，南至：万水路，北至：芦五公路南侧绿化带

用地性质：居住用地

出让面积（㎡）：41249.7

容积率：2.3

起始价（万元）：66649

起始楼面价（元/㎡）：7025

最高楼面价（元/㎡）：7696

自贸区临港新片区04FX-0002单元D地块

四至范围：东至：正旭河西侧绿化带，西至：雪柳路，南至：沧海路北侧绿化带，北至：润梅路

用地性质：居住,商业,餐饮旅馆业

出让面积（㎡）：108448.2

容积率：E

起始价（万元）：160949

起始楼面价（元/㎡）：6946

最高楼面价（元/㎡）：7583