众所周知，支撑房价上涨的因素有很多，需求就是其中的核心因素之一，一般认为，只要有需求，就会有市场。过去这些年，对于热点一二线城市来说，一直吸引着人口源源不断流入，对住房需求的增长自然也推动房价水涨船高。当然，正是由于这种预期的存在，炒房需求也一直层出不穷，对房价上涨起到了推波助澜的作用。

不过，最近这些年，随着房地产市场的不断发展，我国人均住房面积已接近40平方米，市场已经整体不缺房子了，而且随着房地产长效机制的加快推进，房住不炒也已经慢慢成为了社会共识，目前炒房客基本“销声匿迹”。如果按这个趋势，住房需求整体有了减弱的迹象，但纵观全国来看，开发商依然还在忙着大量囤地建房，而且空置率问题也开始引起人们的高度关注。对此，马云曾表示，未来一对年轻人可能要负担5套房子，房价也会如葱。

面对这种情况，很多人疑问，房子越建越多，以后这些多余的房子卖给谁？调控继续收紧，未来房价会出现明显下跌吗？一般而言，预判房价走向，大家普遍会遵循“短期看政策，中期看土地，长期看人口”的原则，而人口就代表着需求，根据看涨派的一贯观点来看，他们除了把目光投放在新生儿上面，还把目光放在了农民身上。那么，农民工进城买房会是支撑房价的“救命稻草”?

先看看业内的一些声音：

针对看空楼市的一些看法和声音，中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁多次表示，截止2018年，我国城镇化水平为58%左右，由于我国的城镇化红利还有15-20年时间，所以未来会有大约5亿人需要解决住房问题，这既包括城市间0.7亿流动人口，也包括城市中已经存在的2亿多存量农业人口，而且未来还会新增大约2亿人要进城。

马光远

无独有偶，如出一辙。中央电视台财经频道评论员，房地产专家马光远也曾表示，中国的城镇化进程到目前为止远远没有完成，大量的农民还在农村，而下一个30年，至少还有5亿农民要进入城市，这就意味着大量的人口要在城里买房住房。通过以上两位专家的观点来看，未来15-30年，房地产市场仍然有发展空间，因为城镇化会推动农民大量进城，从而产生住房需求。

针对这个问题，不仅专家学者看好，开发商也表示看好。碧桂园集团董事局主席杨国强表示，很多农民工在经济条件改善以后，都会将父母孩子迁移到三四五线城市，而且五六千的房价他们也消费得起。笔者对于碧桂园长期看好三四线房地产市场并不意外，因为碧桂园长期深耕三四五线城市，而且三四五线城市在其业绩贡献中占比接近60%。那么，农民进城买房有可能成为碧桂园在三四线城市持续深耕的动力吗？这个问题或许需要打一个大大的问号。

下面是笔者的一些看法：

第一、对一二线城市而言，“抢人大战”持续升级，城市之间的竞争是人才的竞争。

笔者认为，人往高处走，人随产业走，人口持续向一二线大城市、大都市圈，以及周边城市流动是大势所趋。根据发改委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》来看，未来城市群、都市圈也是最具活力的区域。自2017年以来，热点二线城市就不约而同地发起了“抢人大战”，通过降低落户门槛，发放租房、购房补贴等方式吸引人才。但是，各大城市之间的“抢人大战”往往设置了学历门槛，所以这是人才之间的争夺战，并非人口数量之间的争夺战。对于进城农民而言，不仅要面临高房价，适合农民工的就业机会相对也少得多，所以利好有限。

第二、对于三四五线城市而言，完全指望农民进城买房支撑房价并不太现实。

针对三四线城市而言，虽然房价水平相对低一些，但是也要远远高于碧桂园集团董事局主席杨国强所说的仅仅五六千的房价水平。过去这几年，三四线城市经历了一轮明显的上涨，不少城市的房价已经纷纷破万，远远超出收入的涨幅，已经大大抑制了农民进城买房的积极性。所以，把农民进城买房当成支撑三四线城市房价的支撑因素，显得越来越不太现实，因此不要对农民进城买房抱太高期望，更何况农民也不是高房价的接盘侠。

​第三、《土地管理法》修正案通过，土地制度迎来变革，农村的“房子”可能越来越值钱。

8月底通过的土地管理法修正案引起了大家的广泛关注，因为这份法案有两个比较大的关注点：一个是，破除了农村集体建设用地直接进入市场的法律障碍，不过明确了必须是工业或者商业等经营性用途；另一个是，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。笔者认为，这两点可以增加农民的财产性收入，同时也为一些土地供应紧张的大城市发展长租公寓、租赁住房铺平了道路，此外也降低农民工进城落户的门槛。值得一提的是，农村的宅基地可能会越来越少，宅基地的价值也就会逐渐凸显出来，换言之，农村的“房子”可能会越来越值钱。

第四、未来二十年，房子和车子不再是稀罕物，最珍贵的三样“东西”基本都在农村。

房子越盖越多，空置率问题已经不可忽视，马云曾说未来最便宜的就是房子；如今，买车门槛也已经大大降低，几万元就能买辆车，而且堵车问题和停车位问题已经让人抓狂。所以，再过个二三十年，最便宜的或许就是房子和车子。在谈及未来什么最珍贵的时候，马云曾表示，最珍贵的三样东西农村都有，即新鲜的空气、干净的水、安全的食品。因此，笔者认为，随着人们对环境和健康的要求越来越高，农村可能会越来越有吸引力。此外，随着生活水平的提高，如今的新农村也已经旧貌变新颜，两三层的楼房随处可见，所以城市对于农民的吸引力可能也会慢慢降低。

​笔者之前多次说过，作为政策性市场，对房价走向起决定作用的因素主要有两个，即政策面和经济环境的变化。所以，从根本上来看，不要高估农民进城买房对房价的支撑作用，因为农民是否进城买房与房价涨跌不能直接划等号。其实，退一步来说，就算农民进城买房了，就能对房价起到很重要的支撑作用吗？笔者认为，这个真不好说，因为在这个过程当中，起决定作用的是收入水平和买房能力。