上海楼市:这些板块的房子具有一定的发展潜力,适合自住或投资!

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以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好！新人首问：坐标上海，在陆家嘴已有一套全款房，用于自住。现手上还有资金，想继续全款买套房用于投资。请问现在上海哪里的房子还值得投资？能否推荐一些价值高的板块?并简单分析一下？

回答：买房不建议全款，要学会利用杠杆，能贷则贷。

上海值得投资的楼盘：临安。临安因为不限购，吸引了非常多外来人口在临安购买房产，且临安受杭州城西影响，其氛围和环境还是不错的，可以考虑宝龙城这个楼盘；南虹桥区。南红桥区受大虹桥辐射，有高薪人口涌入，还有13号线，交通范围大，比其他路线要更便利，还有学区入驻；嘉定新城。嘉定新城商业圈繁华,临近宝龙大型商业。嘉定新城许多优质的次新房位于地铁站周围,与新盘相比，品质差不多。可以考虑入手嘉定新城的次新房。具体更多价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥，现有子弹400+，有一套老公房，无学区。孩子过几年准备上小学，现准备在买一套房，目前看了金汇板块与联洋板块的房子，请问成哥这两个板块的发展潜力如何？能否买房？如果可以买，是入手新房还是二手房？

回答：金汇板块商业非常繁华，但没有值得夸赞的公办学区，虽然金汇整体要比闵行中部、南部区域好一些，但房价差不多；联洋板块有很多豪宅聚集于此，这里的环境相对会比较好，房价也比较均衡，而且这里的学区房有一定的保值空间，小区配置也比较完善。

两个板块对比，如果对教育水平有高要求则建议优选联洋板块，这里的人口素质与教育水平偏高；如果对孩子的教育要求可以选金汇板块。目前新房存在溢价，建议优先考虑二手次新房。以上仅供参考！

提问：成哥你好，第一次买房应该买哪些房子？是否需要考虑房子升值空间？

回答：首套房需要考虑升值。这是保证未来要置换时这套房子是否能出售关键。第一套房没有升值空间，以后难以进行房子裂变。就比如第一套房用于投资却亏本，负债的你就难以再进行投资；但如果第一套房投资赚钱，将会有更多资本，走上第二套、第三套......的投资，获取更多收益。所以，买首套房需要注意：1.买周边配置齐全、房子品质高的新房；2.交通便利的房子，特别是周边有轨道交通；3.有学区的房子。以上仅供参考！

提问：您好成哥！请问夫妻上海户口，名下无房，贷款算二套房，现金流650w，因为不住在国内，想入手纯投资性质的房产，如何规划比较好？工作收入主要在国外，所以基本想靠国内租金抵贷，考虑到新房限价和二手房的税费，目前只关注了新楼盘，是否合理？最近回国休假看过几个徐泾的房子，可惜都是尾盘选择的余地不大，而且像我们不在上海就比较难赶上好盘的开盘是吧？

回答：上海不像南京和杭州，没有特别多的新房限价机会，而且你那么看重租金，不应该买新房，因为新房有交房晚，还有新交付小区集中出租导致租金偏低的问题。另外新房开盘有时间窗口的问题。如果你想以租养贷的话，那你基本上的负债就不能太多，需要控制总价规模，控制在8、900万以内。大概只能买中环外的二手房， 其实这个总价段，上海的可选范围很大的。

提问：成哥你好，目前在闵行有套房自住，现有子弹600，打算买套房投资，看了大虹桥、真如、东西湖临空港片区的一些房子，不知道哪个板块的房子更适合投资，请问这三个板块的房子升值潜力如何？能否把三个板块排序一下？谢谢！

回答：大虹桥>真如板块>东西湖板块。大虹桥区域在2020年上海市政府发布大虹桥商务区发规划，说明虹桥商务区将建设成为一个国际开放枢纽，这意味着大虹桥将有更多人口流入，加上大虹桥本来交通、公共服务、商圈等方面也比较完善，品质好的房源也多，可以去看看北虹桥与徐泾；真如板块现在的房价已经不低了，许多房子的单价达到9万，按这个房价，在上海的中环可以买到更优质的房，如果要在真如买，可能只能去金沙雅苑看看了；东西湖是远城区，其涨幅远远不及主城区，加上最近土拍火爆且开发商集体炒作，导致供应过大，在东西湖投资，很有可能会亏。以上仅供参考！

提问：成哥好，打算在上海买经济适用房，请问需要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些。具体还有很多种方式详见内部！

提问：成哥您好！坐标上海，在奉贤有一套房，现想置换到临港新城，请问临港新城的房子是否值得入手？奉贤的房子是出售还是继续持有？或者有其他推荐吗?

回答：奉贤虽然房价低，但周边产业少，难以有高新企业进入奉贤发展，这样从长远看来价值不大，所以还是建议把奉贤的房子出掉。临港新城区位比较远，如果是想置换到那边自住是非常不建议的。临港新城周边配置少，商圈也不完善，房子的增幅也比市区的房子增幅少，到2020年为止，临港新城的涨幅也就翻了一倍左右，除非是工作在那边，否则不建议去那边买房。可以去看看新天地板块的房子，那边环境和配置还不错。以上仅供参考！

提问：成哥好，坐标上海，非沪籍，现住在松江，想置换一套房产。孩子两年后上小学，想找一个板块自住+学区。学校要有较好的教学质量，有哪些板块的房子比较符合我的需求？

回答：首先，根据你的情况来看，非上海户口，可以去看看浦东和闵行的房子，这两个区域对非沪籍比较友好；其次，闵行符合你对教学质量的板块有：莘庄、七宝、春申，这三个板块是闵行教育比较优质的板块，而且门槛和房价不高；浦东推荐联洋、陆家嘴、洋泾、金杨等板块，这些板块教学资源也是不错的，但是对于非沪籍还是有一定的风险。具体更多板块房子推荐及分析详见内部！

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