一季度上海新房成交均价5.65万/平 远郊成供应重点

据第一太平戴维斯发布的报告显示，第一季度上海住宅成交均价5.65万/平，环比下跌7.8%；商品住宅库存达727万平方米，为两年来最高水平。

一季度上海住宅成交量价环比双降

4月9日，第一太平戴维斯发布了2019年第一季度上海房地产市场回顾与展望。

就一手商品住宅市场来看，第一季度上海新建商品住宅新增供应146万平方米，较上月环比下降49.4%，同比上升116.8%。；一季度末，上海一手商品住宅库存环比上升3.0%，共计727万平方米，库存量达到两年来最高水平。一手商品住宅成交量142万平方米，环比下降7.4%；整体成交均价为每平米56,500元，环比下跌7.8%。

在一手高端公寓市场上，本季度上海迎来5.5万平方米的新增供应，环比下降86.4%。新增供应均来自已有项目的加推批次。位于衡山路的嘉御庭傲峰以及东外滩板块的首创天阅滨江为市场带来277套新增供应。一手高端公寓成交量共计约19.3万平方米，较上季度环比下跌31.3%；一手高端公寓价格指数较上季度小幅微跌2.7%, 平均价格达到每平方米人民币99,500元，环比下降0.6%。

此外，据统计2019年1-3月上海累计共48盘拿证开盘入市，其中青浦区和浦东新区分别有5盘入市；嘉定区和奉贤区分别有4盘入市；崇明区有3盘入市；杨浦区、徐汇区和松江区各有2盘入市；宝山区、闵行区、静安区和金山区各有1盘入市。房源超13000套，对比2018年1-3月（31盘入市、8000余套房源入市）的数据，2019年开年后上海楼市似乎十分热闹。

但根据东方公证处公布的摇号数据，31盘中仅有4盘摇号数大于推盘数，另外有多个楼盘开盘遇冷。

远郊项目成一季度上海新房供应重点

远郊区域成为一季度上海新房供应重点。2019年一季度上海新房供应面积超过15万平方米的区域有5个，分别是南汇、奉贤、松江、嘉定和青浦，仅这5个区就占上海全市新房供应量的一半以上。由于南汇和奉贤多为刚需以及3-4万元/平方米的首次改善产品，小户型居多，低总价吸引诸多买家。

图：2019年1季度上海新建商品住宅区域供应（来源：大卢侃楼市）

此外，从去年开始，地王项目陆续亮相，第一季度维持这一格局，比如金地祝桥地王年后开卖。从产品定价来看，虽然比区域内其他项目略高些，但基于产品品质等因素，却比预期价格要低很多。第一季度新盘在报价上延续低价入市惯例，如果没有大的变动，这一现象会长期延续。

一季度上海中高端房产项目成交活跃

从成交热点区域来看，还是以青浦、嘉定的几大新城为主，中环周边的三林、大场等区域也是市场重点关注区域。从产品分类来看，呈现中间大两头小的分布，即3-6万元/平方米的产品占交易总量一半，这也符合上海进入改善时代的结构性需求。此外，10万+的项目也成交13万平方米，同比增加170.8%。

图：上海新建商品住宅供求价走势（来源：大卢侃楼市）

中高端项目成交活跃一部分原因，是高价房因限价关系性价比突出，尽管价格涨得慢，但是现在新房外郊环都要在4万元/平方米左右，而一些中环附近项目还不到9万元/平方米，显然市区地段好价格更有竞争力。

表：2019年一季度成交面积前5板块（来源：大卢侃楼市）

此外，需要注意的是由于二手房市场活跃程度提升，买家换房有了底气。有些置换买家看中新房，但是二手房挂牌后没人看，什么时候能卖掉心中没底，因此不敢下定买。但是年后二手房市场回暖迅速，给了房东卖掉房子的信心，促使他们快速入市。