下半年上海二手房市场的机会会是谁的呢？

7月20日写的文章中向大家展示了几个二手房交易比较活跃区的交易中心现场状况，虽说在交易中心办事的未必全是办理二手房过户手续的，但办理二手房过户手续的肯定是占据大头的人群。因此交易中心的现实状况还是很大程度上能反映出区域内二手房市场现状，同时也可以大致预测出未来一阶段可能的变化。

那么持续回暖了一段时间的二手房市场，在下半年会有如何的表现呢？今天的文章里就来说说我的一些见解，和大家一起探讨探讨后市的可能性。

声明一下，今天的判断和预测仅是我作为一名多年从业老江湖结合了现实状况和一些公开数据统计后的一家之言，大家看后若是觉得有些道理的，不妨参考参考，觉得不咋地的，就一笑了之吧！

上篇文章末曾经提出过几个相关的问题供大家思考，我想就按照这几个问题展开今天的讨论。

问题一：今年最终的二手房成交量会是多少？这个可能的成交量会和过去的哪个年份比较相似呢？

上海二手房市场的机会会是谁的呢？" inline="0">

上面这个图标中我们可以算出今年上半年二手房的成交量大约是11.7万套，以我个人对后市的判断，下半年的总量大概率不会超过11万套，换句话说全年的总量，我是坚信不会超过23万套的，更大胆地估计会在22万套到22.5万套之间。当然这只是我个人的推测。

按照上面这张表罗列的二手房年成交量看，今年可能的最终成交量似乎和过去的任何一年都不怎么类似。但如果你是真正熟悉这些年上海二手房市场的就会明白，排除强征20%个税那个“乌龙”事件对2013年3月份成交量影响，今年的情况应类似于2013年。（2013年3月份因为个税的事，当月交易量暴增接近7万套，如果没有这个突发因素的影响，2013年当年的交易量也就在22万到23万套之间。）

问题二：三月份的成交量会是今年最高的吗？

三月份的成交量会是今年最高的，而且下半年能接近这个成交量的几率极低，几乎不会有，这是我的判断。

问题三：三月至今交易量环比下降的幅度是大了？还是小了？

算一下给大家看

（1） 四月环比三月下降4.5%

（2） 五月环比四月下降8.7%

（3） 六月环比五月下降7.1%

（4） 五月环比三月下降12.8%

（5） 六月环比四月下降15.3%

（6） 六月环比三月下降19.1%

数值都算出来了，结论自己判断吧！

另外根据所能获得的公开数据，将上海16个区中二手房交易量排名前八位的区在三月份和六月份的交易量做了一个对比

说明一点：由于三月份各区交易量数据的准确值我未曾拿到，表格中三月份的数据是依据一季度各区总交易量以及1-3月份成交比例推算的，所以数值会有些偏差，但误差应不会特别大，比较的结果还是能一定程度上反映现实状况的，而且事实是这个结果和我在各交易中心实地拍照时看到的状况是大致符合的。

问题四：今年接下来几个月对于买房者和卖房者孰利孰弊？

换句话说就是下半年里机会是买房人的更大呢？还是卖房人更大？

想要比较透彻的看清楚这个问题的关键，个人觉得有必要先将这样几个市场的实际状况分析明白。

一、供求关系

（1）供应侧

①供应的数量

从今年春节后开始，二手房的挂牌出售数量是增多的，这点可以从房源真实性比较好的各大中介自家的APP上明显看出来，尤其是链家的APP，目前的在售房源超过7万套，之前印象中是维持在5-6万套左右的水平。

②供应的质量

经历了之前三个多月的市场回暖，市场中累计下来的，品质较好，价格最终合适的房源几乎已经被“消灭殆尽”了，而目前市场新增房源的整体质量并不高，好房源整体看来没有去年多了，尤其是那些经历过多轮换手的传统中心城区，这个趋势似乎更加明显些，而一些原本属于传统中心城区以外，如今生活基础设施已较为成熟，特别是离轨交站点不远的，新兴城区的在售房源，品质相对较好的反而看似有所增加，这估计是跟置换周期到了有关。

③挂牌价格

挂牌价是房东心态最直接的反映。目前的趋势是房东的初始挂牌价整体是在升高，虽然幅度未必大，但趋势是这样的，这充分说明大部分房东的心态已经从迷茫和不知所措中缓过来了。当然绝大部分的房东似乎也清楚市场未必短时间内会对自己的挂牌价买账，但当下还是有了点底气敢于做出这样的试探性涨价动作，换了一年甚至半年前基本是不会的。

（2）需求侧

①需求的数量

如果只是单看三月以来的成交量的话，给人的感觉是需求量一下子就上来了，加上之前还有一些媒体反复炒作的五年社保期满以及动迁资金如何可观的事，似乎后市市场的高需求还能维持上好一整子。

实际我个人感觉是之前的交易量陡增更多的是一种积累了一年多的需求，在历经了同供应方反复博弈，供应方妥协到位后的集中释放，说白了很大程度上是一种对既往早就应该兑现的需求的延期兑现。当然五年社保到期限以及动拆迁户提前入市也起了一定助推作用，不过我始终认为这两种因素的影响绝度没有某些房地产媒体所描述的那么大。

下半年需求侧的数量整体大概率应该是不如上半年，不过动迁的因素或许会在某些局部区域搞出点小“黑天鹅”事件。

②需求的质量

这里所说的需求质量指的是真实的购买力，说白了就是买房者手握的实际真金白银数。很明显，限购和限贷让市场中的这种需求质量只会降低不会升高，随着时间的推移，只要“两限”保持不变，市场的实际购买力还会缓慢地继续下行。

③成交价格

从目前的数据来看，虽然房东挂牌价格是在持续涨，但实际完成的成交价格同比还是在降低，但是环比却有小幅度上升。成交价和挂牌价之间总体上呈现出一个较大的价差。看过兔博士APP的一个最新数据，说是6月二手房成交均价是45500元/平米，挂牌均价是55526元/平米，虽说对此数据的准确度有保留意见，但就实际看到和听到的各种成交状况来讲，但凡能成交的房源，最终成交的价格相较挂牌价格却有一定差距，而且是总价越高，差距多半会越大。链家的数据说目前议价的空间在3%上下，但我所接触到似乎要比这个大，多半还是在5%左右。

二、新房对于二手房市场的影响力

今年的新房市场限价似乎确实不如去年那样猛了，新房和周边二手房倒挂的现象似也“绝迹”了。新房市场的这种动态必然会对二手房市场造成一定影响，但这种影响目前看来最主要也就是停留在二手房房东的心理预期上，直接的表现就是影响了二手房个人房东的挂牌价。

新房的性价比不如以前了，一部分的新房购买者转战二手房市场这是很可能发生的事，但中意某区域新房的买房者多数对该区域新房周边的二手房是不太会待见的，要待见的也是别的区域，因此目前新房市场所呈现的变化趋势对于新房周边二手房市场的影响力是有限的，充其量估计也就是提振一下二手房东的信心，实际市场的态势和成交情况还是该咋样就咋样！

三、动拆迁的作用力

这个问题我之前有一篇文章详细阐述过我的看法，有兴趣的可以看一下，文章的题目是《2019年，上海楼市的阴晴冷暖或许要多看这群人的表现》。

简要总结几点：

①动拆迁户的整体需求是迫切强烈的，但绝对达不到一些房地产媒体吹嘘的那么夸大。

②就目前市场的购买力而言，动拆迁户的真实购买力不容忽视，不过也不是可以无限放大的，这种购买力，整体来看，基本上会止步于五百万上下。

③随着动迁款下半年的陆续到位，一些区域的二手房市场会被明显搅动起来，不排除局部区域会有小的“黑天鹅”事件发生，局部时间段内影响一下市场的阴晴冷暖也是有可能的，但指望以此搅动整个市场态势，我个人感觉“难”！

四、综合预判

（1）供求关系的大趋势决定了下半年的二手房市场对于买房者会相对更有利。我和许多靠谱的房地产自媒体所判断的一样，越是往年末，便宜的价格出现的概率越高，砍价的容易度也会越大；但也要提醒买房者注意，越往年末，可选择的，品质好的房源减少的概率也将会有所增大。

（2）下半年的整体成交周期或很有可能环比上半年会增加，买卖双方博弈会变得更加不易。买家需得有更多的耐心，更大的恒心，外加一点运气才行。

（3）议价空间或也很大可能比上半年要大，但需要更多的时间来耗，买家需要更加辛苦地同房东扯皮。

（4）某些区域在下半年对于买房者而言，买房的难度会增大不少，讲的再具体点，我的这种判断所指是中环内外，500万到800万左右的房子，理由是好货缺，议价难。可能会有一些买房者最终不得不放弃这些区域，另起炉灶。

最后给到买房者和卖房者各一条，以前没怎么提过的建议

卖房者：若是卖房心意已决的，年前遇到不是太离谱的砍价就操作了吧！明年真有可能还不如今年，若是下不完全决心的，就趁早收手别卖了，今年和明年都别卖了。

买房者：除了年末可能机会好，需要发力外，8月中到9月中这段时间也应该加把子力，原因是此时市场的强劲势头已转弱且持续不久，正处于找寻新的平衡点的初期，这个阶段，大家都看不太清，都会犹豫不决，浑水好摸鱼！外加另一个重要点，天热人懒（此点自行领会含义），此时发力或收奇效也未可知，当然仍是需要辅以一丢丢运气的加持才行。

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，讲楼市中最底层的实情，讲最直接的真话，观点和见解或许会有失偏颇，但绝对有一说一，有二说二！如果觉得我的文章还有那么些看头，希望能持续关注我，也希望能向需要者多多推荐。若有房地产方面的问题也可以随时在评论区联系我或是私信我，我们单独讨论！感谢各位的耐心阅读，我会一直在此等着你的关注！