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更快洞察商业地产最前沿
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撰文 | 朱公子
2004年，深圳万象城横空出世，"万象城"的名号一炮而红。
华润也成为大型购物中心的范本开发商，引得其他开发商纷纷效仿。 不过，在对外扩张的路上，华润万象城的步伐却略显缓慢。 尤其是在上海。
华润除了在外滩、五角场、中华路、南翔等处先后开发了几个高端住宅项目外，仅有浦东的华润时代广场一个商业项目。
直到2010年6月29日，华润置地以10亿元代价，从申通地铁手中获得上海地铁10号线吴中路停车场地块半数股权和项目开发主导权，才宣布要建立上海万象城。
历经7年的等待——2017年9月23日，上海万象城终于开业！
作为华润在上海布局的首个万象城、全国的第14座万象城——上海万象城无疑是其商业地产版图中的一个重要棋子。
（图片来源：联商网）
然而，业界对于上海万象城的评价似乎不如预期：
“没有一线奢侈品大牌，不像是万象城的标准。” “华润来迟了，好地段都被瓜分了。”
……
这些评论也引起了独角Mall的关注与好奇。
在深圳称王的华润万象城，在上海怎么样？
距离上海万象城开业将近两年，华润是否真如业界所说的水土不服？
8月初，独角Mall团队前往上海调研，实地探访了上海万象城。
对于周边的吃货来说，上海万象城提供了不少福利。
亲子以及休闲娱乐业态丰富
另外，上海万象城的亲子以及休闲娱乐业态比较丰富。 亲子方面有：
玩具反斗城、星际传奇、MELAND CLUB、Rookie、Petit Bateau、LittleStar等品牌。
（独角Mall实拍）
休闲娱乐方面有：
百丽宫影城、城市滑雪一站式空间snow51、世纪星冰场、CASTER舞蹈教室、人马君等。
（5楼的溜冰场，现场有不少小朋友滑冰）
商场内外颜值较高，动线清晰品牌布局略显混乱
规划设计评级(20分)：15分
在建筑设计上面，上海万象城的整体风格还是秉承了万象城的水准。
项目外观线条流畅、外立面奢而不俗，远远望去辨识度较高。
（独角Mall实拍）
内部空间动线清晰，店铺展示面无遮挡。
（独角Mall实拍）
灯光暖而不暗，有利于商品的展示和陈列。
（独角Mall实拍）
中庭的美陈颜值较高，适合拍照、打卡。
虽然设计美观，不过，整个商场还是有很多规划和布局略显混乱，例如：
1、整个商场除零售和儿童分布比较集中外，其他同业态品牌分布较为分散。
比如华为在L5，小米之家则是在LG层；
2、部分店铺展示不太合理。 根据一点万象的app显示，上海万象城引进了喜茶和奈雪の茶这两个网红茶饮品牌。
但是走在购物中心里面却看不到喜茶和奈雪の奈雪的店铺展示面，必须得绕道室外才能清楚的看到两个店铺的标志。（室外温度将近38℃）
如图所示，第一次来逛上海万象城找到喜茶和奈雪真的太难了。
另外，像Seesaw Coffee、太平洋咖啡这样的容易让人停留的店铺，也只有一个展示面，一个入口。
3、空间利用率还可以提升。
商场2楼两端有大面积落地窗的位置，被空置着，什么品牌和展示都没有。
可能是因为上海万象城体量太大了，整个商场都有不少转角有空着的地方。
6楼的屋顶花园，缺少内容。
4、上海万象城每一个层都有餐饮布局，但这样很容易造成布局的混乱，同时破坏体验感。
例如：很多楼层的餐饮店铺，被布局在了家居、日用等品牌的店铺旁边，可能会影响旁边其它店的购物体验。
5、下沉广场导流作用小
上海万象城的下沉广场设置在靠近紫藤路的一侧。
但紫藤路和购物中心之间有一个护栏和绿化隔离带，顾客需要步行到将近500米的红绿灯路口才能过来，下沉广场不能起到很好的导流作用。
另外，下沉广场的空间较小，除了商铺展示之外，只有一小段空间供人停留的空间。
而独角Mall在现场看到，下沉广场的电梯坏了，也没有及时维修。
运营能力强
服务细节有待提升
运营与服务评级（20分）：17分
在运营方面：
上海万象城也充分发挥了华润的优势，从开业以来举办了各种展览、见面会，为商场招揽了不少人气。
(“时间剧场”沉浸式互动科技艺术展)
从7月上海万象官方公众号发布的信息来看，几乎每周都有一场主题不同的活动。
服务细节有待提升
服务方面：
1、商场设置有客服中心，可以提供问讯、引导。不过服务台没有商场导购手册，普通会员不提供行李寄存服务。 2、另外，上海万象城各个入口处的门都不是自动的，而是有工作人员站在那里给路过的客人开门。
关于这一点mall爷觉得不太适应，毕竟我进商场只是来逛逛的，过度的服务会我觉得有压力。 Mall爷出入大门几次亲身体验的感觉是：开门的小哥哥挺辛苦的，但手动确实比自动反应要慢很多，慢了就得自己拉门。
物业方面：
商场总体干净整洁，不过有几处电梯坏了，还没有及时维修。
临时封闭的大门，不是特别方便。
（独角Mall实拍）
魔都商业大战上海万象城，太难了！
综合评级(100分)：74分
总体来看，上海的商圈更加多样，同时购物中心的竞争也更加惨烈！ 1、就同一个片区来看，万象城周边有爱情海购物公园、七宝万科广场、宝龙商业广场、凯德七宝购物广场等项目争抢人流。
（独角Mall实拍）
2、而放眼整个市区，万象城想要脱颖而出，压力似乎更大。 一方面，上海已有巴黎春天、永安、万达、百联、龙之梦等老牌百货。
（上海南京路步行街 独角Mall实拍）
另一方面，还有：恒隆广场、IFC国际金融中心、K11、来福士广场、环贸iapm、兴业太古汇等强劲的购物中心，吸食着上海人的钱包。
（上海恒隆广场 独角Mall实拍）
单从租金收益方面来看：
2018年，上海万象城的租金收益约3.3亿，在全国所有已开业的万象城中，租金收益排名第5。
（来源：华润置地2018年年报）
- 而上海恒隆广场2018年租金收益15.54亿，相当于上海万象城的5倍多。
- 上海港汇恒隆广场2018年租金收益8.4亿，相当于上海万象城的2倍多。
虽然在深圳，万象城就是商业一哥，是众mall之中王者一般的存在。
但在魔都商业的攻陷之下，上海万象城想要脱颖而出，似乎很艰难。
在魔都的商业大战中，上海万象城未来能否逆袭？
你看好上海万象城吗？
你认为，上海万象城是否有机会逆袭？
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