上月无聊，在家做了一道数学题。

坐标定位上海，中环内。家有一套69平的2室1厅，电梯房，精装修，出租中。

因为地理位置不错，距离附近2个地铁站都步行10分钟左右，所以一直不愁租，和周围同房型相比房租要高一截，每月6000左右。

目前市价大概是5.8万/m2

我算了下总价：

5.8万/m² *69平=400.2万。

小区建于1991年，70年产权。今年是2019年，那粗略估计下，产权证的有效期还剩下42年。把现在的房价平摊到每月是多少钱呢？

400.2万/（42年 *12月）

=400.2万/504月

=0.79万/月

等等，每月的房价竟然要高于租金？！我以为是在收房租赚钱，其实是在倒贴请人住？而且，在计算时还无视了物业费、维修费和即将到来的房产税等支出。实际每月倒贴的又何止2000元。

好在，房子买得早。20多年前购买时，魔都的房价不过数千。回头看当然是一笔让巴菲特都要叹为观止的投资。但我想起那些在中介窗口徘徊的，在抢房现场的蹲守一夜的，雄心勃勃的中年人，忧从心起。

在健康正常的房地产市场，投资房产的收益来自两部分：房租的收益+房子本身的增值。从长期看，作为不动产，最大的特点是保值能力强。所以，你说你买房，银行愿意贷款给你。你说你要买股票、买P2P，你试试看？在正常市场中，房子的增值幅度与通胀差不大多。遇上好年头，也可以真正小赚一笔。而真正让投资者尝到甜头的是房租收益。理论上，只要房子能出租出去，无论租金多少，房价多贵，也终会有收回老本的一天。

但在中国，有70年产权限制。这就好像有个deadline，70年能回本就回，70年后房子都未必归你了，还谈何投资收益。但可怜的是，我国房价高得出奇，房租却低得可怜。在北上广等大城市，租售比高达500：1-600:1。要将近40-50年才能靠收租回本。这还是在购房者无房贷，无利息的情况下。如果算上30年的房贷利息，恐怕70年产权到期也收不回本。

另一个更现实的问题是，如果你住过老房子，你恐怕是接受不了的。30年以上的房，难免会出现水管生锈老化、墙体崩坏等等状况。先不说30年前的造房技术和标准放到今天，本就是不合格的，岁月总是催“房”老嘛，出点问题完全能理解的。可关键是，谁来修缮和维护呢？靠每月60多的物业费，物业公司是不管的。靠政府，城市那么大，老房子那么多，也不可能及时跟进。即使跟进了，人心不齐也难以大施手脚。

早前上海政府曾计划老房改造，给上世纪7、80年代造的楼梯房加装电梯。政府补贴大部分，居民每户人家出2-5万不等。结果，低层的不愿掏钱，高层的很多房子租了出去，自己也不住，也不同意改造。项目迟迟推进不了。

老房改造推进困难

综上，如果不是用来自住，我们投资房产的唯一意义就是等待房价的上升。20年前可以，20年后的今天还能效法吗？毕竟中央都三令五申过，“房住不炒”。投资要看政策。这点道理不会不懂吧？

所以，在再次考虑出手买房的时候我是犹豫的。3、400万能买到的也不过是大城市的郊区，或者市中心的老破旧。前者租金未必租得出高价；后者得产权剩余期恐怕等不到回本。于是最近把目光投向了日本。

那里至少有3个好处：

1、 房屋总价便宜。

如果算平米单价，东京倒也不输给北上广。但日本人喜欢小户型。2、30平米的公寓楼颇受青睐，因此，房屋总价并不高。3、400万的资金能在东京买上两套，如果是福冈、大阪等城市，能有3-4套房。合理布局，能起到分散投资的作用。

2、 永久产权，15-20年回本

日本买房大多数都是永久产权。在理论上，无论房价多高，房租多低也终有收租回本的那天。不过不用担心，在扣除各项公寓管理费和税费后，每年真实回报率仍高达6%-8%，也就说15-20年即可回本。

3、 修缮管理机制完整

日本的公寓都配有类似于物业的管理机构。每位户主每年都需要缴纳一笔修缮费。专款专用，一旦房屋出了问题，不需要挨家挨户求爷爷告奶奶也可有足够的资金解决。因此很多上世纪8、90年代所造的公寓楼，今天看起来也并不显旧。