产业地产新逻辑

原创作者：易连生

一线城市已经步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题。为此，一些房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域。据悉，国内50强房企里的大部分都已经涉足了产业地产。房企正从过去纯粹的房地产开发模式，走向了以产业地产为渠道间接带动房地产开发的阶段。

其原因主要是政府在城市的发展中，越来越重视产业的打造和引入。虽然产业培育的周期一般都较长，但从一些发展得比较健康良性的城市来看，必须走这条路。对于这一点，政府也是看得比较清楚的。所以出台了许多引导性政策，使得房企以纯房产开发名目拿地越来越困难，而不得不走产业地产的路。其模式基本遵循的是“以产业地产的名义低价拿地，获得一定数量配套的住宅用地，先卖住宅回笼资金，然后开发产业园，获取园区的招商和付服务费等方式”的路径。

但房企虽然建房能力很强、资金也雄厚，却有一个致命的短板：就是整个行业都缺乏产业基因，不懂产业。所以在做产业地产的过程中，重点还是不可避免地会偏向商业住宅及产业楼宇的建筑及销售。而对产业园区如何开发、如何招商和服务等都十分陌生，也很少有这方面的专业人才。从而成了挂羊头卖狗肉，以产业之名行地产之实。即便搞成综合性园区，产业也无法集聚。通常是房子建好就卖，产业概念非常薄弱，不利于企业和城市的长远健康发展。导致政府很不满意。

为此各地政府纷纷出台政策，不断收紧产业地产用地出让的条件。有的是不允许分割销售研发、工业项目；有的是企业取得的新型工业用地，使用权不得分割转让；有的是禁止在工业用地上建设住宅、专家楼、商务公寓和大规模商业；有的是规定产业用地和商业用地要分开，商业用地要单独进行宗地市场评估和公开出让等等。

那么产业地产究竟应该如何做呢？以“产业改变城市”为己任、在基于城市的产业咨询规划招商运营业务中耕耘了十几年的西安三元园区运营管理有限公司对此有自己独到的见解。

1、产业地产的核心不在建筑而在内容。所谓产业地产，是产业在前，地产在后，核心应该是产业。就如同一所大学的好差，不在其楼是否高、校园建得是否漂亮，而是要看学校的师资水平、学术成就、学生培养的质量等一样。产业地产的发展要以产业为核心，首先要进行产业规划，做好产业发展的顶层设计，明确产业内容及产业发展路径。按照产业发展的规律就既定的产业方向进行产业园区的宣传推广、品牌建设、招商引资、产业聚集、运营服务。在此过程中，根据产业的发展阶段，分期分批地进行产业楼宇、基础配套建设和商业环境、商用住宅、公租房等开发。从而使产业与地产协同、配套、同步发展。而不能是只盖楼，建好就卖，什么企业都可来买房买楼。导致园区没有任何产业概念，无法形成产业聚集。更不宜采用先盖商品住宅、卖出后资金回笼了再开发产业园区的本末倒置的开发模式。

2、产业园区应该是产业开发模式而不能是地产模式。目前的产业地产开发，因为房企资金压力大，必然会走向开发即销售的道路。在各种以利润为重的层层考核之下，开发商一定会以资金回笼为最主要的目标，而把产业发展目标放在第二位。产业园区的开发具有“资金回收期长、投入产出比小、利润率低、产出体现在推动整个城市发展、政治意义大于经济意义”的特点。健康的产业园区，是不允许非产业方向的企业进驻或买房买楼的。即使有的企业想要拿地自建，也一定是要符合产业方向才行。而地产开发则具有“大资金、大投入、大收益、短周期”的特点。而不懂产业的开发商有时会把园区的路修得很宽，却因为产业没有发展起来而使得利用率不高，不得不依赖房地产进行平衡。而真正做产业的企业想拿地自建设却又拿不到地，想租用产业楼宇也租不到。因为房企的做法是全部开发建设并进行售卖，以便迅速回笼资金，之后再另外拿地进行新一轮的开发。这是完全不同的两种开发模式，本身无法融合在一起。这两种完全矛盾的开发模式，决定了产业打造不该是房地产公司做的事，再加上他们自身也没有打造产业的能力。硬性揉合在一起，势必会一脚硬一脚软，把路走得偏向地产方向。所以应该是把产业和地产两者分开，各做各的事。

3、借鉴新加坡模式使政府组织与银行融资相结合建设发展产业园区。在发达国家，政府在园区建设中，往往只是合理引导和制度促进，不起主导作用。园区开发是“自下而上”进行的。但中国则与之不同，基本都是政府主导型。园区建设往往是“自上而下”并遵循“先规划后建设”的理念，按规划有序、合理开发，以使园区可以均衡、可持续发展。

由于要做前期规划和进行大规模的基础设施建设，因而融资就成为园区开发启动和培育市场的关键。所以要搭建一个完整的投融资体制和成熟的融资平台。并且由政府出面，与能够支持园区基础设施建设、基础产业、支柱产业、兼顾政府政策目标和市场运行方式的投资银行进行深入合作。

具体操作可以是：由政府设立商业性借款机构，使借款方获得土地出让收益权，培育借款人“内部现金流”；同时通过财政补偿机制，将以土地出让收入等财政性资金转化为借款人的“外部现金流”，使政府信用有效地转化为还款现金流。同时投资银行与园区合作设立“创业投资基金“，通过此吸引和聚集一大批社会资金参与创业投资。

通过园区与银行的合作，可以实现互信互惠、政府与金融机构双赢的局面。使大额资金投入到基础设施领域，解决开发建设的资金问题。与此同时，园区按照产业发展规律，进行围绕园区产业培育和产业集聚的一系列相关工作，重点是招商引资。通过此迅速提升园区资源价值。随着园区的良性发展和品牌提升，还可以优质资产抵押、产业基金等方式，吸引社会资金加入。从而促使园区各项经济指标达到或超过预期，实现产业打造目标。