上海郊区房价下跌，最低均价仅为市中心区的1/5

来源 | 21世纪经济报道 21财经APP

作者 | 卢常乐,孙禄翰 上海报道

编辑 | 周上祺

今年上半年，显然上海楼市供求端“升温”迹象明显，并未影响房价的总体稳定。

近日，中国指数研究院发布了的《2019上海房地产市场研究半年报》（以下简称《报告》）指出，2019年上半年，上海市商品住宅市场供求热度“升温”迹象明显，供求增速均处于2017年以来最高水平。

统计数据显示，上半年全市市场化新建商品住房、二手存量住房成交面积分别同比增长37%和47.5%。而1-6月新建商品住房价格指数环比累计仅上涨0.8%，二手住房价格指数环比累计上涨0.7%。

尽管供需两旺，但从整体上来看，今年上半年上海房地产市场还是 “量升价稳”的态势，供求端的“升温”，并未影响房价的总体稳定。

供应节奏加快

今年上半年，上海楼市成交量的攀升，很大程度上来源于土地供应量的整体提升。

数据显示，今年上半年上海共推出商品住宅用地24宗，规划建筑面积238.74万平方米，同比上涨了330.72%。上半年共成交22块商品住宅用地，成交面积达224.77万平方米，呈现出快速发展的态势。

土地市场供应量的提升，明显带动住宅市场供求两端的增量。

在供应方面，今年上半年上海商品住宅的供应量同比增长54.5%，处于2017年来同期最高水平。不过从单月度供应量的情况来看，整体的波动性较大，其中1月、4月、5月出现小幅下跌，2月、3月和6月供应量涨幅均在100%以上，呈现出明显的涨跌交叉态势。

而在成交量方面，上半年上海商品住宅的成交总量达361.97万平方米，同比上涨37%。其中，3、4月份出现了小阳春行情，拉动成交量迅速增长。

中国指数研究院分析人士认为，从上半年新房市场的整体表现来看，2019年上半年上海楼市的供需均出现了“回暖”迹象，不过这也是源于此前连续两年低成交量对比所致。

值得关注的是，《报告》显示，今年上半年上海市商品住宅成交均价为55651元/平方米，同比上涨了19%。其中成交均价在2月达到峰值，二季度开始后有所回落，但整体来看上半年成交均价走势较为平稳。

21世纪经济报道记者注意到，上半年商品住宅销供比达到1.11，比去年同期下降3.2。尽管上半年供应量增速较快，但供应总量仍低于成交量，商品住宅市场仍然呈现供不应求的态势。

郊区成交易主力

分地区来看，上半年浦东新区、青浦、奉贤、南汇的商品住宅市场供求活跃，大部分区域成交价格均有上浮。

上半年上海各区县土地供应成交情况

（数据来源：中指研究院）

其中，浦东新区供应量最多，达到72.77万平方米。青浦、奉贤和嘉定紧随其后，分别达到55.17、51.89、35.87。4区合计供应215.7万平方米，占到全市供应量的60%。

在成交量方面，浦东新区、青浦依然位列前两位，上半年成交量总计分别达76.36万平方米和45.31万平方米。成交量超过30万平方米的区有青浦、嘉定、松江、浦东新区、奉贤5区合计成交量235.74万方，占到全市成交面积的65.2%。

上半年上海市各区县商品住宅成交均价情况

（数据来源：中指研究院）

除此之外，在价格方面，记者注意到，当前上海市区与郊区的房价差十分明显。《报告》数据显示，上海黄浦、长宁、静安、徐汇、虹口5区的商品住宅成交价均突破10万元/平米；金山崇明成交价低于3万元/平方米，二者间均价相差差距较大。

从价格涨幅来看，虹口增速最快，达到113.21%，徐汇、嘉定位列其后，价格涨幅刚刚超过20%，黄浦、宝山、奉贤、崇明四区出现价格下跌，跌幅均超过5%。

21世纪经济报道记者分析认为，今年上半年虹口均价增幅较快，或许当地市场成交项目结构有关，高端项目集中推盘，短时间内推高了地区成交均价。与此同时，上半年，上海青浦区的房地产交易比较活跃，或与长三角一体化进程的推进不无关系，青浦本就是江苏浙江地区进入上海的必经之路，今年2月，青浦、吴江、嘉善三地联合发布了《青浦、吴江、嘉善2019年一体化发展工作方案》，展开多个专项合作，楼市的吸引力增加。

尤其是5月初，青浦区市政府举行了招商推介会，推出170公顷精品地块进行招商，使得当地房地产交易迅速活跃起来。

分析人士指出，上半年受上海地铁17号线、大虹桥等概念的影响，使得青浦交易出现活跃的情况，基本符合市场波动整体趋势。且从交易价格涨幅来看，上半年青浦区商品住宅成交均价同比涨幅为14.93%，总体市场表现尚且平稳。