成都楼市：刚需还能买哪里？看清形势，少奋斗十年

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提问：新人首次提问：房神，我在成都新都区保利198公园有首套房，目前子弹75万，想在成都主城区买二套房，青羊区、锦江区的教育资源相对金牛、成华和武侯区优质一些，但是房子均价也要高一点，请问房神圈定青羊区、锦江区购房有什么好建议？

第二个问题是，我购买五城区房子后(户口从新都迁往五城区，获得五城区和天府新区相互买房资格后)，打算把新都保利198公园的房子置换到天府新区去，您认为这个思路是否可行，请赐教，谢谢房神！

回答：你好，学区房不在我们的投资选项内，溢价比较多。但是青羊和锦江的学区确实又是成都最好的。锦江区学区房看看攀成钢流金岁月澳龙名城吧。考虑投资可以看看大丰，书房，犀浦。板块轮动是一轮行情全部走完，全城政策不分区的情况下的轮动。 可以理解为成都11区已经走完，从大面到攀成钢，到三圣乡，到金沙，到犀浦，到大丰，到温江的一个流程。 可是单独限购的高新区，天府新区，实际上因为房票稀缺，玉林和中和涨幅不怎么样的都没轮动到。天府新区就没什么增值好的楼盘。 多看看锦江生态带，中海锦江城附近吧。

提问：房神你好，看你文章多次提到建议大家能买三房，就不买两房？请问为什么？越小不是越好卖吗？

回答：对一般正常家庭而言，小房子注定属过渡性住房，以大三房为代表的改善性住房，才是今天和未来大城市房产市场的主流，属“稀缺资源”，这种稀缺最终也会体现在二手房价格上。另外，首次买房，无论买大还是买小，基本都会用掉首套房的“房票”和“贷票”，这些对普通人而言都极其珍贵。如果在小房子上把它们用掉，实在可惜，这意味着待你卖掉小房子去买大房子时，首付和贷款利率要更高，要付出更高的金钱成本。买房面积一般控制在90-110左右三房流动性会更好。

提问：房神你好，我居住工作都在成都，但是户口在深圳。成都有套全款房和一套贷款房，月供1万。目前手头有100万，明年10月有笔200万资金到期。今年7月底孩子满18岁有成都购房资格。如果月供达到2.5万，还是可以承受的。

从投资角度考虑，我是等明年资金充裕了投资深圳，还是在成都或者重庆等二线城市购房。对于这两个二线城市你认为投资潜力如何？对于我这种情况，您有什么建议。我记得你说过新房会有几年洗盘期，是说从投资角度看新盘不如二手房吗还是我理解的不对。

回答：给在二三线工作和生活的朋友一点建议。 这里指的是本身已经在二三线定居的。如果生活本身已经比较稳定，其实去一线闯荡，风险还是很高。当然，如果自己很年轻，很有激情，有机会去一线，那可以去，大多数人是没有那么多机会。 那么怎么办？就是好好在二三线生活啊。唯一要注意的一点是，要在一些中心城市买房，比如北上广深等等。

为什么？ 将来你的孩子还是有非常大的可能去一线城市的。 这个时候，最需要解决的问题是什么？ 就是房子，可能那个时候已经比较贵了。如果没有提前准备，可能毕生的积蓄都被掏空，晚年有点惨。在一线买房，就等于已经定居了，虽然人不在那里。哪怕将来孩子不在你现在选的城市，也能同等置换。 所以在深圳和成都重庆之间选择，支持你买深圳。不仅为了资产升值，也为了下一代。何况你在成都已经有仓位了，把大资金用在深圳，未来成都可以考虑出手一套全款房做裂变。 新盘和二手房重点还是看价格，如果限价新盘，价格低于周边二手房价格，是可以买的。

提问：房神，想问手里有一套望京澳洲康都2居室87平，620投资买的，要不要换成tty200平顶复？这样还能富裕出近100w，投资别的？ 另想问，现在房屋持有成本很高，房价也不像前几年那么疯长，持有5年后的房价能超过持有成本吗？ 望指导，谢谢

回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高 去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多。

提问：房神，想请问一下，爸妈的房产通过赠与的方式过户给我，我需要交什么税费吗？以后我出售房产，还需要另外交其他费用吗？

回答：你和你父母属于近亲，父母赠与房产给你是不需要缴纳个人所得税的，但是需要缴纳3%的契税，以及少量印花税、登记费等费用。

建议可以通过继承的方式来得到房产，一般来说子女都是父母资产的法定继承人，继承的话不只免去个人所得税，连契税、增值税等各种费用都是全部免征的，只需要支付一定的公证费，这对比赠与来说，需要费用更加少，也更加合算。出售父母赠与的房产和出售二手房是一样的，房屋满5年且是家庭唯一的住房，就不需要交个人所得税和营业税，还是需要交契税、手续费等费用。但是房屋不满5年或者不是家庭唯一的住房的，就需要交纳个人所得税、营业税等费用。

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很多人给房神留言提问，房神精力有限，无法一一解答。

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