这个村子一年收租赚一亿？揭秘深圳旧改暴富的背后

文/灯心戎

前言

在深圳，只有说到旧改，大家第一个想到的就是大冲村；说起大冲村，想到的当然是“10个亿元户”以及“旧改标杆”。

在网上随便一搜，除了2016年的一篇“大冲村某村民拥66套房仍哭穷”的新闻，好像就再没有什么夺人眼球的新闻了。

本周我走访大冲，实地感受身家过亿的村民们自持的物业究竟都是什么样的，以及在2019的今天村民们身价是否翻倍！

亿元拆迁户的诞生地

这是现在的大冲，非常现代化。但是在讲大冲的现状前，我想先给大家回忆回忆这个亿元拆迁户诞生地的旧改历程。

华润在经过跟村民几年的拉锯战，在村民签约完成后就马上对回迁房进行了建设。

然后才是对回迁房以及大冲片区的市政道路建设和配电、供水等公共设施的建设。这一建设，就耗费了3~5年的时间。

最后，又用了8年的时间去建成自己的写字楼、商品房以及商业的建设。

我用表格把旧改的时间节点列了出来，大家请看下图，随意感受一下：

对于华润，有人说这是他们“不愿意回忆的项目”，因为跟村民的拉锯战耗时太久，且对大冲旧改投入的资金超300亿元；还有的人说，这是他们给全国旧改做的典范，它曾是深圳最大的旧改项目，且做的是最好的。

当然，华润对大冲究竟抱有何种感情我们不得而知。但是光从旧改的时间跟资金投入来看，不得不不承认华润对于大冲旧改投入了很多心血。

我们再从当初旧改的规划来看大冲，见下图：

从住宅到生活，所涉及的方方面面，从表格我们可以看到华润的规划可以说是滴水不漏。你想到的想不到的他都想到了，实地究竟怎么样。接下来，跟着我的镜头一起进入大冲。

直击大冲村民持有物业

上图为大冲的区位图，其中华润自有的物业有：住宅润府、办公楼华润置厦和商业万象天地。回迁的物业包括：住宅城市花园、都市花园、新城花园，办公楼大冲商务和大冲大厦。

我记得看到过一篇报道说，大冲旧改项目造就了10个亿元户和400户的千万富翁的家庭。很多大冲的村民不要现金补偿，选择了物业补偿。

村民的理由是因为南山的房价步步高升，投资房产能给他们更多的财富；还有就是对故土的牵挂，我认为这个理由在金钱面前是几乎不存在的。

那么大冲的村民究竟多富有？下面我从回迁物业写字楼、底商以及住宅区这三个方面分析。

1.大冲写字楼

写字楼也是村民的回迁物业，这也就是说，在大冲现有的七栋写字楼中有六栋是属于村民的。至于村民有多赚钱呢？朋友A给我发来了一张跟中介的聊天对话，表示她真的非常震惊：

在这里我想说，有钱人只会变得更有钱这话一点都不假！

我从科发路出发，在科发路拍了张照片，大家来感受一下。右侧为大冲高耸入云的写字楼侧面，跟回迁房新城花园“无缝衔接”；左侧就是大冲学校以及都市花园，它们之间的距离仅有一条科发路，楼群非常密集这是我最大的感受。

为了表现出大冲写字楼究竟有多密，我以仰视的姿势又拍了一张。

这张图应该能给你“密”和“压抑”的感受了吧？除了密，大家看到的应该还有“钱”,毕竟这是在寸土寸金的深圳，更别提南山。

那么问题来了，在写字楼空置率高达50%的深圳，村民们是否真像中介所说的“一年能赚几个亿”?

我认为在2019的今天，村民们凭借写字楼年入过亿是不太可能的，如果说房租+写字楼租金过亿倒也还有点可能性。

这张照片是前段时间在朋友圈看到的高新园的写字楼租金价格表，当时我很震惊。毕竟这是在深圳，写字楼租金很高，这是我们所有人的认知。

但是,这张照片却在宣示着“在号称科技发动机的南山区写字楼租金很多不到一百！”。至于原因，在这里我不再过多阐述。

我曾写过一篇关于大冲写字楼的调研文《深圳写字楼租金呈断崖式下跌，空置率达50%？》，感兴趣的朋友可点击阅读。

2.住宅区的底商

在走访回迁住宅区的时候我发现一个现象，这一带底商的商业街人气不怎么样，而且有很多空租的门面。

在租的底商有7天便利店、全家、一些小的咖啡屋和小型美容院等。比较热闹的就是大冲学校旁边都市花园楼下的底商，有一些餐饮店还有以学生为主的产业，比如艺术机构、培训班等。

同样还是都市花园的底商，除了靠着科发路在外的那一排底商人气较旺，拐个弯进入小区和大冲学校的街巷里又是另一番景象。

这一排的商业都只是挂了名，但并未营业。只有一些门面非常非常小的零售小卖部在营业，除了孩子放学的时候比较热闹，平常比较冷清。

街巷的尽头是在建都市花园一期的幼儿园项目，偶尔会有大车进出。不知道街巷底商的冷清是不是因为幼儿园施工的原因，我无法求证。

再有就是大冲这一片各类中介的门店非常多，而且比较密集。地方不大，但是你能找到贝壳旗下的糯米、Q房网、乐有家、中原地产等等。

回迁房的底商一圈看下来，总结出的结果就是人气不旺。这可是在一号线上的高新园，为什么我要说人气不旺？有两个原因：

第一个原因。我认为，回迁房的商业街和万象天地应该是一个整体。但是现在分为两派管理，就出现了两个商业街分离开来，不管是地理的分离还是运营上的分离，都导致了现在这个局面。

虽然华润利用了地下通道的方式衔接了回迁区商业街和万象天地，但是不知道为什么，我觉得这个设计非常鸡肋。大概是因为这个通道不是那么明确，除了生活在这已久的居民和上班族，应该没什么人知道。

第二个原因。也许是因为经济环境导致的，前面我提到过深圳寸土寸金，更别说是在人才拥挤的高新园。过高的租金成本，让很多小商贩望而却步，零售行业是很难存活和运营的。

3.住宅小区

最后看看村民们的回迁房，分别有：新城花园、都市花园、城市花园。在网上搜索除了能看到“大冲村某村民拥66套房仍哭穷”的新闻，再有就是各种出租以及出售信息。

租这一带的回迁房的大部分是高新园的TI人才们，虽说是高薪行业，但是整租我想还是不太可能，毕竟单间的租金能去到6000元。

我们可以先简单了解这三个小区的基本信息：

城市花园总户数2232，绿化率35，容积率8，只有住宅没有公寓，户型面积为80~275平方米。

新城花园总户数5824，绿化率20，容积率4.15，有住宅也有公寓，户型面积为48.23~296.36平方米。

都市花园总户数994，绿化率30，容积率5，同样也是有住宅和公寓，户型面积为80~195平方米。

这几个小区进出都比较严格，我要进去时被拦下。在表示忘了带卡之后保安则说让家人或者朋友下来，于是进入小区失败。

我从外围抬头张望小区的空中花园，看到树非常葱郁茂密，环境一定差不到哪儿去，毕竟这是华润的产品。

最后我从别的渠道找到了一些小区的花园景观以及设施，大家可以看看。

可以看到，即便是回迁房，华润也毫不含糊。小区内的绿化很多，而且物业维护得也很好。

游泳池、儿童的娱乐设施也一应俱全，最早入住的新城花园还配有塑胶篮球场。对于这三个回迁房，我想华润是有底气的，毕竟他没有区别对待也没有降标。

如此优质的回迁房，村民都分到了多少呢？据我了解，大冲村未拆前有1400多栋建筑，平均每个村民拥有一栋以上的房子。如果按大冲旧改拆迁补偿中货币的补偿标准来算：1.1万元每平方米，拆迁赔偿之后每个村民都是千万富翁。

我再以拥有66套房产的村民为例：按今年上半年深圳二手房的均价约为53679元/平方米，50平方米一套房来计算，一套房子的价格约为268万，66套的话这位村民身价接近2亿。

我还找了这三个小区近一年的价格走势图，看下图：

城市花园近一年的价格走势图：

新城花园近一年的价格走势图：

都市花园近一年价格走势图：

几组数据看下来，我非常感慨。大冲的旧改给无数村民0成本投资，身价翻了无数倍的机会。

我曾看到过一则报道，说的是在大冲出租屋管理处的一名所长当年向记者表示非常后悔，因为两三年前有人向她推销了100多平的房子，只要30万，但是她没买。要是买了，现在得赚多少倍呀！

当然，这个世界上没有后悔药。跟这位所长一样悔青了肠子的人我猜肯定数不胜数。

最后再看一组深圳近十年的二手房价格：

可以发现，南山二手房价格随着高新园的发展，近10年来引领着深圳的房价。从2008年的17293元/㎡，到2018年的92095元/㎡，不断涨高，整体涨幅4.32倍。

所以，大冲村民分到的回迁房会卖不出去、租不出去？我想大概率是不可能的。

最后

大冲，是华润给全国旧改做的一个榜样。大冲村民的暴富也经历了二十多年的等待，但是结果是好的，不管是从物质上还是精神上，生活的方方面面都得到了翻天覆地的改变。

这是我看到的大冲旧改现状，鳞次栉比的高楼、现代化的商业以及令人生畏的房价。

大冲身家过亿的富豪们就诞生于此，生活于此，收租于此。

最后，我想提醒一下。也许有不少人看到了大冲，也抱着搏一搏的心态而买了拆迁房、小产权房等着旧改。

在这里我建议你先看看《买小产权博拆迁，这种涨幅超350%的暴利投资靠谱吗？》这篇文章再做定夺。