保利发展半年报，透露了行业的“杀手锏”

文|村长

当今世界最厉害的企业，他们之间有何共性？

英国的《经济学人》杂志曾专门写过一篇文章来探讨这个问题，文章在列举了谷歌、微软等世界排名前列的行业龙头企业的发展历程后，最后得出结论：这些企业之所以能崛起并引领行业，在于他们都有自己特有的“杀手锏”。

事实上，每个行业的崛起，都有属于自己的“杀手锏”，比如互联网企业的低成本流量、科创企业的硬核技术、快消企业的规模突破...这些都是各个行业头部企业的安身立命之本。

在地产行业，土储一直被视为房企生存和求发展的根基。纵观我国楼市风雨数十载，本质上是众房企对我国存量土地市场的争夺和建立在此技术上的运营。

近日，地产行业的头部房企保利发展发布了半年报，我翻阅了其370页的半年报后，终于从保利发展的土储布局中找到了其稳健发展和穿越周期的终极奥秘。

半年报显示，保利发展在过去28年的行业周期波动中，始终坚定看好房地产行业，毫不动摇地坚持房地产开发的主业地位。2020 年上半年，公司实现签约销售2245.36 亿元，位列行业前四、央企第一。

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稳健增长背后的秘密

没有哪个行业更比地产行业更考验战略定力。我国自1981年在深圳和广州试点商品房以来，楼市先后经历了一路狂奔、短暂调整、严厉调控、分化加剧等多个阶段。

在楼市发展过程中，各房企间呈现出的发展势头，天壤之别。有些曾经如日中天的房企，现在沦落为百名开外甚至倒闭；也有一些房企抓住行业趋势，稳扎稳打，成长为了行业头部企业，比如说保利发展。

自1992年成立以来，保利发展一直给人的印象都是“稳健”。从2009年-2019年，近10年来，保利的营收和净利，均呈现出稳健增长态势。

保利发展到底是怎么做到持续的稳健增长的？

熟悉保利的人能给出诸多答案，比如保利央企背景，使其融资利率维持较低水平；比如保利诚信、务实的企业文化，使其管理团队更趋于稳定；再如保利的多元化战略布局，有助于平滑行业波动风险等。

这些因素都有其道理，但在我看来，保利发展这些年之所以能保持稳健增长，最核心因素在于——在土储布局上，坚持深耕核心城市群。

城市长远发展的核心是什么？毫无疑问，是人。

保利研究院团队通过分析全国337城、14亿人口、横跨20年的数据后，在2020年的行业皮书中写道：

“房地产的发展构建在中国城镇化进程之上，人口是需求之本”；“未来15年中国超大城市将超10个，特大城市超15个，人口规模TOP100城将占据全国75%的城区人口”；“人口流动多极发展，最优百城向阳生长”。

保利发展的厉害之处就在于知行合一，通过前瞻的战略规划，率先完成了对核心城市群的布局。

一直以来，保利发展所坚持的深耕战略就是：坚持全国布局，聚焦一二线和核心城市群，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。

（保利发展深耕能力对比图）

我统计了下近3年来全国主要城市的人口增量，数据显示，近几年来人口增量最为明显的城市，主要有三类：

一是引领城市群的城市，比如珠三角的深圳、广州。二是核心都市圈里的城市，比如珠三角的佛山、东莞；长三角的宁波。三是省会城市，比如西安、长沙等。

这些人口增量显著的城市，正是保利深度布局的城市。（北京是个例外，北京从2017年开始控制人口规模。）

保利发展最新的财报数据显示，保利在38个核心城市的销售贡献达到了76%，其中珠三角和长三角的销售贡献度超过了50%，分别为28%和25%。

从销售额排行来看，广州实现销售金额超 260 亿元，佛山超 150 亿元，杭州、南京、成都超 100 亿元，北京、上海、青岛、厦门等 11 城超 50 亿元，城市深耕效果显著。

财报同时显示，保利发展还在继续坚持并扩大其深耕战略：

今年上半年累计拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本820亿元，拓展面积及金额同比分别提升19%和54%；新增土地储备进一步向38个核心城市集中。2020年上半年公司38个核心城市拿地金额占比达86%，较2019年同期提升7个百分点。

广发证券研究部测算认为，保利发展今年上半年拿地的静态毛利率达到了37%，其中二季度的静态毛利率为39%，是2016年以来的最高水平。这说明保利发展整体拿地质量较高。

来源：广发证券

02

城市深耕是行业趋势

大家若有留意各头部房企近日业绩发布会的致辞，就会发现，“深耕核心城市”已成为了多家房企的战略共识。

为什么要进行核心城市深耕？

实际上，这是由两方面所决定的：

一是核心城市本身更具发展潜力，无论是美国的东北部大西洋沿岸城市群，还是英国的英伦城市群，这些发达国家的例子告诉我们，未来人口的流动趋势，都是向核心城市群聚集的，房企深耕核心城市是大势所趋。

二是行业规模增量的需要。

公开数据显示，TOP20房企中，绝大部分已经完成了全国核心城市的布局。那么未来行业的规模增量从哪里来？

毫无疑问，只能是深耕核心城市。

所以对房企来说，地产下半场规模增量的关键在于，如何深耕核心城市，通过做深、做透来提升市场份额。

在我看来，保利发展这么多年来一直保持稳健增长，最关键的地方就在于，保利发展战略定力下的前瞻性判断，正因为布局的都是核心城市，顺应了市场趋势，这就跟在牛市中买股票一样，想不赚都难。

保利发展曾连续四年发布行业白皮书，在2017年就预言“房地产正处于总量峰值时代”；在2018年提出“房地产市场窄幅箱体运动是必然趋势”；在2019年勾勒出了“总量峰值，结构更美，聚焦最优百城”；2020年，保利发展认为城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增长潜力。

在依靠提高市场份额来获得规模增量的行业下半场，作为央企的保利发展，有其天然优势，半年报显示，保利发展存量有息负债综合成本仅4.84%，显著优于行业平均水平，保证了保利发展强劲的“续航能力”。

保利发展还拥有银行贷款授信总额5230亿元，剩余未使用额度为2385亿元，融资头寸充裕。货币资金为1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍，现金储备充裕。

从拿地质量来看，保利发展2011-2019 年“楼面价/销售均价”始终保持在 45%以下，有效保障公司未来的盈利能力。

重剑无锋，大巧不工。从保利发展身上，行业能学到的其实就一句话：战略上坚守主航道，战术上深耕核心城市。看似简单的一句话，却隐藏了一家头部房企穿越地产行业牛熊周期并持续引领的终极奥秘。