深圳写字楼超出6000万的警戒线，前海补贴租金出手救市

一纸通知，举座皆惊。

6月17日《前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》引起大家的关注，办公用房租金补贴的对象为承租单位或产权单位，承租单位分三类，每年补贴最高可达500万，连续三年；产权单位满足建筑面积不少于25000平米、项目出租率不低于85%等四个条件，则每年可按照出租面积租金的25%予以补贴，可连续补贴3年，每年补贴金额最高为2500万。

前海补贴引发各方关注，我们先看看补贴的背景。

租金大补贴，折射前海困境

租金回调30%，出租率下降20-30%，这是整个深圳写字楼市场的现状。自2018年6月起，这股冷风依然没有打住。

由于P2P暴雷、区块链暴跌、股市疲软等各种因素等叠加效应，加上经济下行和金融去杆杠等影响，福田中心区、车公庙、南山高新区情况等区域写字楼市场租金都有不同幅度下调，前海、宝中区的情形再下一个台阶，出租率低至5成。前两天有同行以南山大冲国际中心为例，一层一层扫楼，实地核实出租情况。

空置率大约五成。

大冲国际中心

南乡子在科技生态园10栋A座做了一个统计，6层、29层毛坯，5层、26层、30层正在整层装修，7层、9层各空了一间，差不多10%左右的空置率（不计正在装修的三层楼），这是出租率比较好的情况，也是深圳高新区炙手可热的办公场地。

其实前海公布的相关数据一直非常靓丽。三年来注册超过17万家企业，年均增长49.4%，日均增长80余家，企业数量占广东自贸区比重58.4%，占全国自贸区比重37.9%。截止2017年底，自贸区实现营业收入10921亿元，年均增长80%，第三产业从3155亿元增至9822.92亿元，年平均增长76.4%。

前海还积极推动深港合作，三年来向港资企业出让7宗办公用地，用地面积10.54万平米，建筑面积74.15万平米（占比48%），从这个数据可以得出前海大约160万平米的建筑面积。

姑且按40%计算出租率，出租面积大约为64万平米，按平均每家租300平米的办公面积，实际入驻前海的企业折算为2133家，如果每家按200平米办公面积计算，实际入驻企业为3200家。

前海为啥办公氛围不浓？

前海的主要任务是探讨人民币的国际化。不久前张五常教授在前海这样建议：解除汇管是前海的前途，如果前海能成功地把人民币推出国际，不管用哪个法门，一定是大有前途。其一、人民币要大事推出国际，全面解除外汇管制是需要的；其二、解除汇管的初期，央行的外汇储备会流失，也一定；其三、外人接受人民币，央行的外汇储备会回升；其四、调整人民币的进出口与央行外汇储备的一个法门，是调校人民币对外币的汇率。因为上述原因，人民币还远没有美元的一般接受性，推出国际要先下一个锚。

这么说前海背负重要使命，而且兹事体大，牵一发而动全身，涉及整个金融的改革开放大局。汇市、股市、债市等一旦与国际接轨，没有防御梯度、过快的全线对接会不会造成金融业的不稳定或动荡，而且覆水难收，一旦放开管制就没有回头路，从这个角度讲，前海的隐忍和蓄势待发也可以理解。

首先前海有关方面已经逐步解决土地的问题。针对前海的三大地主，有土规委牵头协商解决方案，前海管理局分别于招商局、中集集团、西部物流公司就土地整备、确权、开发权益、价值补偿等达成框架协议。

前海的建设周期大致分为2010-2013打基础，2014-2017全面启动，2018-2020开展新城建设大会战。从阶段性成果来看，前海能从以往的“二线关插花地”、物流、集装箱货运基地转换成金融城、科技城，称得上工作卓有成效。

深圳整体写字楼市场已超出6000万平米的警戒线

深圳规划建设的写字楼总量：

前海1200万平米

福田中心区750平米（已建成600万）

后海总部基地480（写字楼336万、配套144万）

留仙洞320万（写字楼224万、配套96万）

深圳湾高新区1000万（写字楼700万、配套300万）

龙华350万（写字楼245万、配套105万）

上述自贸区及5大总部基地的写字楼面积已达4305万平米，加上主城三区已经建成的2228万平米，将达6533万平米。深圳的写字楼市场已经超出6000万的警戒线，目前租金大幅回调是市场供过于求的反应。

按照前重庆市长黄奇帆的报告：一个地方应该减多少写字楼？各个地方都在盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下，每两万元GDP一平米。像上海（深圳）这样的大城市，资源利用率高，GDP按4万元一平米，上海一年25000亿的GDP，第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足够矣。

罗湖、福田中心区、车公庙因为2018年下半年的经济下行，空置率不断下行，身边的朋友大换小、中心区换周边区域的比比皆是。租金普遍下调30%，出租率下滑20-30%，宝中区、前海区的出租率只有五成，现在有媒体爆出前海65.7%的空置率，因此相关方面的“救灾”显得情有可原。

潮水还未退，前海是否已经见底？