如何把握时机，逆势翻盘？

匿名 2020-12-04 07:24 阅读 1000+

4月20日，美国原油期货价格暴跌，5月交货的WTI原油期货价格暴跌约300%，收于每桶-37.63美元，历史首次跌入负值。如果石油不污染环境，那么大概率会像牛奶一样被倒掉！

4月21日，WTI原油期货6月合约进一步暴跌，盘中暴跌近70%，期间至少触发了三次熔断。有人说这场暴跌是美国与欧佩克、俄罗斯之间的博弈。

不仅近期原油暴跌，前段时间美股一月之内多次熔断！期间，美国启动无限量QE，开启大放水救市。

美股暴跌+货币宽松+原油暴跌

最直接的结果就是“货币通胀、资产贬值”！

著名军事将领丘吉尔曾说过：不要浪费一场危机。

“危机”中，既有“危”，同样伴随“机遇”而来。在全球经济大形势较差时，如何“逆势翻盘”？

据地产君了解，近期不少避险资金纷纷寻找优质标的，不少选择了一线城市，尤其是深圳。这场资本们的“保卫战”有何内在逻辑？是否具备借鉴的可能性？接下来的“资产保卫战”该如何部署？

今天，地产君将与你一同来探讨一下…

从近期房地产基本面

看未来避险资金最佳流向

根据国家统计局公布的最新数据显示：3月份全国70个大中城市中，有38城新建商品住宅价格环比上涨，比2月多17城。整体看，城市房地产基本面还不错。

来源：国家统计局

为何当下房地产基本面好？地产君下面要讲的内容或许能给你答案：

今年年初，突如其来的疫情让不少企业主在遭遇经营困境。在现金流难以为继的情况下，许多企业面临破产。关键时候，不少如：乐凯撒、老乡鸡及八合里等企业主开启卖房自救。

图源：乐凯撒披萨创始人陈宁微博截图

其中乐凯撒老板提到了：关键时刻给企业救命的，只有创始人手里的“砖头”，不动产=Real estate=真正的资产。

在危机之下，“砖头”可以用来抵押，房子也成为企业“救急”的资产。因此不难理解，为什么在股市暴跌、货币宽松、原油暴跌之下，房子尤其是一线城市的房子成为资本选择的“对象”。

这三点告诉你

楼市优质标的就在这个城市！

当一线城市房子成为#优质标的#后，问题来了：“哪个城市最优？”地产君认为可以从准入限制、未来城市价值潜力以及市场期望来判断。

准入限制决定：短时间内更合适的城市

想在一个城市中购买房产，最快获得房票的资格就是“入户”。从准入限制来看，一线城市中北京最难，其次是上海，广州深圳紧随其后。

北京：入户最难！积分入户需要连续缴纳社保长达7年；

上海：仅次北京，需累计缴纳社保长达7年；

广州：积分最好拿，但积分入户需要缴纳4年社保。

从入户要求社保年限来看，短时间内很难获得北京或者上海的准入资格，广州紧随其后，深圳准入门槛更低。如果避险资金看好一线房产，短时间内深圳更合适，其次为广州、上海、北京。

供求基本面：影响城市的价值空间

下面地产君跟大家分享几组数据：

（1）深圳以6522人/平方公里的人口密度领衔一线城市；

来源：各地统计公报

（2）深圳以商品房存量约200万套，住房自有率约34%，垫底一线城市；

数据来源：深圳贝壳研究院

以上两组数据可以看出：深圳虽然是一个人口密集的城市，但是这个城市拥有房子的人并不多，且存量商品房也最少，也就是说未来深圳的商品房需求量更大！从供求的基本面可以看出，未来深圳的价值空间更大；其次是上海、广州、北京。

房价基本面显示：深圳楼市情绪乐观

根据国家统计局公布的数据显示：3月一线城市房价，深圳无论是新房还是二手房，环比变动均较大，尤其是二手房，环比上浮1.6%。

数据来源：国家统计局

这是继2月份深圳以约7.3万/平登顶全国房价榜首后，再度取得第一。

来源：中国房价行情网

可以看出，在当前的全球经济大形势下，深圳房地产基本面依旧是乐观的，总体来看具备一定的价值潜力。

在一线城市，资本进入深圳更便利；在供求基本面上，深圳具备更多的竞争力；再结合“粤港澳大湾区”及“先行示范区”的#双区#规划利好，市场乐观情绪或将持续。综合来看，地产君认为深圳是值得被重点关注的#优质标的#城市！

请重点关注深圳

对了，要锚定“城市中轴”！

投资一座城市，如果不知道选择什么区域，那就选它中轴位置，大概率是不会错的！

城市中轴是一座城市的精神与灵魂所在，是城市繁华流向！聚集了城市的行政、经济、文化、枢纽等资源，同样聚集着城市中优质的产业、人群等，深圳也不例外。

深圳中轴线以福田中心区为核心，向南北延伸。从发展顺序来看，一般核心区优先发展，再向周边辐射，可以预见未来福田依旧是深圳重点发展的区域。

作为特区40年深圳正心、深圳的政治中心的福田中心区，在粤港澳大湾区规划之后，作为深港中轴的战略地位将进一步提升为：深港都市圈脊梁。

根据福田区整体城市设计中期成果显示，福田将打造“不一样的世界一流中心城区”。从城市中心，到都市圈再到“世界一流中心城区”，可以看到福田地位正在逐步提高！

来源：幸福福田

从财富聚集能力来看，福田有近万家优质企业，其中包含98家世界500强，纳税过亿的写字楼达76座。全区以深圳约4%的面积承载了约10%的人口，纳税总额为1800亿元，贡献了17%的GDP和21%的城市税收。

处于中轴线上的福田聚集了会展中心、市民中心、少年宫、美术馆、音乐厅以及博物馆等文体配套，还有两大口岸三大通道更是直连香港，现代化的交通体系四通八达，非常便捷。

截止至2019年，福田全区国家高新技术企业达1263家，高新技术产业增加值连续21个季度高于全区GDP增速。还引进广东省未来通信高端器件创新中心和2个重大科技专项深圳市联影高端医疗装备创新研究院。福田科技创新产业势头强劲，具备极大的发展潜力。（来源：幸福福田）

来源：福田网

综合来看，福田不仅从位置上来看，是深圳的城市中轴，更是经济、政治、文化的中轴。因此如果选择深圳，城市中轴核心-福田当是重点锚定片区！

城市中轴优质资产

核心区位+便利交通=未来价值可期

中轴何其大，优质标的怎么选？地产君扫描了一圈，发现有一个项目还不错，受到来自北京、香港、上海等地的客户的追捧，其中有的客户更是一口气就买下23套，这个项目就是中洲滨海商业中心。

这个项目备受关注的亮点在哪？地产君简单梳理了一下，主要如下：

城市核心区位+3重生态景观资源

中洲滨海商业中心位于福田中心区，处于滨河大道城市金线、深圳湾15公里滨海长廊生态线以及深圳城市中轴线的“三线交汇处”，坐享城市核心资源。更重要的是项目所在的区域是福田唯一的海景片区，南面是红树林自然保护区、红树林生态公园，以及深圳湾15公里滨海休闲带，隔海拥揽香港湿地公园景观，拥有一线景观资源。

深圳壹地产总编辑陶文杰提到，深圳的海景豪宅刚刚开始体现海景价值，但是还没有完全体现。未来，海景豪宅与无海景住宅的价格差距，将越来越大。

目前项目周边的海景豪宅二手均价基本都在10万/平以上，而中洲滨海商业中心均价仅8.6万 /平，已经存在价差，可以说是当前深圳海岸线产品的价值洼地，未来具备较大的升值潜力！

便利的交通网络保证“造富效率”

一般来说，交通网络通达的片区如果再加上大体量的高端商业，未来将成为人流、产业等资源的集聚地。

从交通角度来看，项目与地铁9号线下沙站步行距离仅260米（百度测距），未来项目二期与7号线上沙站接驳，是真正的双地铁物业；还有滨河大道、福荣路、香蜜湖路和沙嘴路四条城市核心主干线；福田、皇岗双口岸以及福田高铁站。

在时间就是金钱的今天，便利的交通可提升商务效率，让城市商务精英快速与全国各地乃至世界的商务实现接轨，提升商务精英的“造富效率”。因此，交通便利的物业未来将更受精英人士青睐，长期来看更具备保值增值能力。

利好叠加之下

片区租金收益率有保障

衡量优质房产除了#长期的保值增值能力#，就是投资者们日常关注的因素，那就是租金高不高？是否容易出租？

投资回报率4个点，未来租金还有较大涨幅空间

据了解中洲滨海商业中心周边公寓租金220/平/月，投资回报率将近4个点。其中以项目旁边的京基滨河时代公寓为例：43平的租金约9000元/月;65.6平的租金约12000元/月；71平的租金约13000元/月。

来源：中原地产（2020.04）

据了解，项目所在片区过去5年间片区租金增长超过80%。目前中洲滨海商业中心主推建面约47平、85平的不限购不限贷产品，未来租金可参考京基滨河时代及片区租金涨幅，可以判定随着片区规划全面提速，利好加成，加上人口越来越多，市中心租房紧缺，未来租金还有较大的涨幅空间。

大体量高端商业集群具备超强可塑性和极大的辐射能力

据地产君了解，现阶段项目一二期16万平的商业旗舰很快就要落地了，据悉项目三期还规划了不少的商业，联合周边诸如kkone、bo spoce、盒马生鲜等高端商业，未来商业体量可达50-60万平。

中洲滨海商业中心商业效果图

要知道，中洲滨海商业中心1.5公里辐射范围内就已经汇聚约66万消费人群，周边（车公庙、天安数码城）高端活跃人群日均约50万，最高可达80万，整个片区本身就有极大的高端消费潜力。

中洲滨海商业中心商业夜景效果图

未来随着高端商业集群的建成，或将集聚更多的高端消费人群，再次颠覆片区的价值！在这种情况下，公寓也更容易出租，租金也更高！

地产君认为，中洲滨海商业中心公寓产业的价值，除了体现在区域、交通，租金回报率外，还体现在细节上。

多国际设计师匠心打造的

滨海综合体：中洲滨海商业中心

中洲滨海商业中心分三期开发，其中一二期用地面积约9.7万平，总建面约126万平，是集超甲级写字楼、精品酒店、高端公寓、海景住宅、复合化社交商业空间为一体，体量约300万平的滨海综合体项目。

#一线城市#、#核心区#这两个标签已经足以让任何一个项目得到市场重点关注了，但是中洲滨海商业中心在已有的价值标签上还深耕产品打造。整体设计以“技术、艺术、自然”为主题，由国际知名大师、工作室联合设计，采用先进技术及材料进行打造。这种“打造手笔”放眼深圳乃至整个湾区核心区来看，都是非常稀缺的，这也就奠定了未来产品的增值空间。