最近这段时间，大家都在反复提到一个词：“楼市小阳春”。
在早些年，三四月份是传统的楼市旺季，春节一般在一二月份，楼市基本暂停，积累的需求会在三四月份有一个小爆发，成交量和价格都会有一个相对漂亮的数据，房企也力争多卖房子，减轻下半年的销售压力。
说实话，最近几年，这个词真的非常少见了。房地产从黄金时代到白银时代，甚至有人喊出了青铜时代，全年已经看不到明显的波峰波谷。
不过，今年2月份以来，全国楼市的确存在企稳的势头，前期调整比较明显的合肥、北京、厦门等城市的房地产目前已经有回暖的信号。北京二手房市场更是出现了明显的回暖，链家单周带看量突破了10万人，是2018年下半年以来的新高，同时，二手房的议价空间正在压缩。
与二手房市场回暖趋势相比，新房市场依旧偏谨慎。
就在昨天，恒大爆出全国所有住房都可以9折销售，商铺8折销售，从3月1日至31日。全员营销，全国范围内大搞促销活动，从2011年开始，恒大已经屡试不爽。今年亦是如此，需求就这么多，多收割一点就收割一点。
三巨头之一的碧桂园，近期也是开启了大规模人员调整，澎湃新闻的消息，部分部门已经确定裁员50%。
而稍早前的万科，也是上了头条。万科董事长郁亮在内部演讲重申“不要指望触底反弹很快到来，找不到一个和房地产赚钱前景相当的行业”。
这种说法非常有意思，因为对万科来说，其多元化布局，加快转型步伐在业内是领先的；但到了郁亮时代，万科明显更加聚焦开发主业，而且偏好加杠杆。郁亮在转型和多元化布局上有着非常明确的指导：新业务如果持续3年仍看不到成熟的商业模式，就必须暂停。
在经济L型走势中，L的这一竖尚远未结束，而多元化转型又面临高风险周期长的问题，夯实主营业务才是最优选择。很显然，在郁亮看来，房地产虽然难以反弹，但相对安全，利润率虽然不断下滑，但就利润规模来说，依然非常可期。
多元化低调，稳住房地产开发的主营业务，成为房企的首选。
说了这么多，其实只想说一点，目前只有投资客最躁动，然后一部分刚需被带了节奏，所谓的楼市小阳春，大抵如此。
有人说，楼市目前正在发生着一些微小的变化，我之前也曾说过，刚需要警惕“温水煮青蛙”，微小的变化，很难察觉，但量变的结果就是质变，看久了麻木了，机会说不定就溜走了。
对于购房者来说，摸清楼市的主脉络非常重要，重点关注三点，货币、供需和调控。这几点不变化，楼市不会有变化，反之，其中之一若有变动，其他两点也必然会跟进变动，楼市也会出现变化。
在货币层面，近期最重要的信号来自于银保监会：结构性去杠杠已达预期目标，金融风险已经得到有效控制。这一论断非常重要，它代表去杠杆基本告一段落，我们基本可以断定，货币层面会趋于宽松。虽然房贷还没什么动静，但是针对小微企业的经营性贷款已经在下降，而且幅度非常明显。这些资金也许不能顺畅流入房地产，但这终究给总市场注入资金，拉低整体的资金成本，这对刚需有好处。
而在楼市供应上，发改委预计2019年房地产项目投资将继续保持平稳增长，不会有什么大的变化。
至于政策层面，接下来会出来很多以“一城一策”为名义的微调措施，房地产税或许在3月份会有动静，但仍然只是第一步而已，而且具体到什么程度，谁也不知道，我个人认为它的效果会趋于保守，首要原因是当前经济下行压力仍在加大，我们所有人都不知道L型经济走势中，这一竖到底要下探到哪里。
鉴于以上，未来房地产仍然保持平稳，但不同城市步调有差异，文章开头提到的合肥、北京、厦门这些城市，再加上深圳和上海，属于较早调整的，现在进场基本没有风险。更多的城市，在都市圈里找，都市圈外的就别花那个钱了。
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