解析《住房租赁条例》：立法禁止“续租一次交一次中介费”

各位粉丝：

昨天，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》开始公开征求意见，这是中国第一部专门规范住房租赁行为的行政法规，自然引起了社会的广泛关注。

今天就来给大家解析一下条例的征求意见稿。

1、

从租赁的双方来说，条例中更侧重于保护租户的合法权益。

由于近些年来住房租赁中出现的纠纷或者问题，租户在大多数时候处于弱势的地位，因此这两年无论是国家还是各地关于的住房租赁方面的法律或政策制定中，都更侧重于保护租户的权益。尤其是在租金、押金、到期腾退等问题上。

这次的条例征求意见稿也一样，明确规定了：“住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。”

这也是很多媒体对于条例重点着墨的点。

不过，涨租金不是一个约束“不让涨”就能解决的。毕竟租赁行为是一个双方合同关系，而且现实中一般涨租金也都是租期（比如一年）到了，续租的时候房东会要求涨租金。

从某种意义上来说，形成一个合理和透明的租金价格形成和公布体系其实更加重要。

大家可能都发现了，其实目前大部分地区在租金价格方面其实是不透明，甚至是真空的。政府没有发布租金的市场价格以及指导价格，更不用谈分区域、分类型的房租价格了。

这会带来不好的后果，就是房租价格的话语权实际上把控在一些大型中介的手里，而房东出租或者续租前，都是先想获知自己的房子能租多少钱，唯一的途径就是去这些大型中介的网上或门店看本区域租房的挂牌价，但这些价格往往会虚高，这就会导致房东对于房租的预期值升高，从而上调租金价格。

因此，这次《条例》中关键的一点，应该是第三十六条：直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。

也就是说，这次国家立法，要求各地政府都必须发布不同区域、不同类型房屋的租赁指导价，这对于稳定租金预期、租金价格有着重要意义。

另外，这一条还明确规定，各地对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

2、

条例的另一个特点，就是针对近几年住房租赁出现的一些群众反映较大的问题，明确的进行规范和约束。

比如在去年，我爱我家被多次曝出，租户通过其租赁的房屋，到期后再续签，竟还要再交一遍中介费。

此次条例中就明确规定：通过房地产经纪机构签订的住房租赁合同，租赁期间届满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。

另外，此前一些长租公寓高价收房，最终资金链断裂而“跑路”，给房东、租客造成损失。

对此，条例也明确规定，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

还有，对于前段时间沸沸扬扬的“租金贷”问题，条例也明确，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

3、

最后，是大家都很关心的“租购同权”问题。

关于这一点，条例中直接提到的只有一条，即第十七条：承租人可以持住房租赁合同，按照有关规定申领居住证等，依法享受基本公共服务和便利。

可能大家会认为这提的也太少了，也太宽泛了。

的确，条例中关于这方面的文墨比较少，普通人更关心承租落户、子女就近入学等具体的公共服务权益。

不过，户籍管理、入学等问题，每个城市的情况不一样，而且具体的实施和操作还是在地方政府，国家的条例也不可能规定的那么细。因此指望一个条例就能实现“租购同权”还不太现实，路还要继续往前走。

但即便如此，还是希望条例中对于“租购同权”方面，能有更多的侧重。

最后，其实不止是国家，各地也都在陆续出台住房租赁方面的法规，北京也一直在推动《北京市住房租赁条例》的立法工作。

而国家的《住房租赁条例》尽快出台，也能加快北京地方立法的速度，希望北京的地方立法能有更多切合北京实际的新举措、新亮点。