四点规律 助你看清市场买好房

曾几何时，发展商的营销手段竟然成了房地产投资者的投资宝典。比如著名的“位置、位置、位置”格言，误导了多少投资者；这确实有些吊诡，其原因就在于从1998年住房全面商品化以来，国人尚未经历完整的房价涨跌周期。可以说国内的房产“投资者”，实际上是“消费者”，他们用消费的心态，去买自己喜欢的房子，而不是未来可以获得收益的房子；只是碰巧房地产市场是一路上涨的，买到哪里都是有收益的，因此这并不能证明“位置”口号等营销话语就是投资楼市的指南针。

因此，投资者任何时候都要依据经济规律、要依据所投资领域的发展规律进行分析判断，而不是跟风而上；跟风的结果就是稍微动作慢一点，就难撤出来，大笔资金付之东流这是谁都不愿意看到的。而这并非不可能，比如前段时间深圳“炒房哥”一夜返贫的经历，恰恰证明了抱着抄底的投机心态去炒房，最后连老底都输个精光。

作为“不动产”，房地产投资的规律是放之四海而皆准的，无论是中国，还是日本，无论是加拿大，还是澳大利亚……记住以下投资规律，会有助于投资者更好的把握投资方向。

一、数据说话。都说房价要涨赶紧买，房价要跌赶紧卖，问题是公说公有理婆说婆有理，谁最有理？那就要从权威的数据机构公布的数据分析。比如，国内房地产市场70大中城市房价走势，国家统计局每个月都会公布最新数据，这是可以参考的。

二、房地产作为“不动产”，是良好的财富传承载体，具备中长期抗击通胀的能力。但房子最好别用来短炒，如果没有做好持有十年以上的准备，那就要慎投房地产。由于过去十年中国楼市呈现高速增长趋势，确实让一批房产投机客占到了便宜；但随着房地产市场成熟规范起来，随着“房子不是用来炒的”观念深入人心，那种“快餐式”的投资房产的办法将不再适用。

然而，有人会质疑，既然健康的房地产市场有周期，那我就持有身边的物业就好了，何必还费心去他乡寻找机会？多点经验无非是为了避险，毕竟一个健康的房地产市场至少七到十年才能实现一个涨跌周期；如果投资者入市时机不对，需要等一个周期才能缓解房价下行带来的资金压力，那么投资者一生有几个十年呢？投资，是为了财富的增长和传承，而不是成为涨跌周期的见证人。

三、以人为本去投资。2016年涨势之后，中国楼市明显出现分化局面，而分化的关键在于“人气”。既然如此，那么投资就要去“有人口增量”的城市买房子，不要把钱投到了人口流失地区。有些城市很光鲜，但人口严重流失，比如大连，过去5年中在42个大中城市里人口流失最严重；而中国城市的流入地，从过去5年看，主要是北京、上海、深圳等。再如澳洲，墨尔本是近两年“吸人”能力最强的城市，预测未来三十年，墨尔本很可能超过悉尼，雄踞澳洲第一大城市的位置。这些地方的房产是可以买的。

四、商业地产未来变数巨大，投资要谨慎。尤其是郊区的写字楼、商铺，缺乏良好商业氛围的支撑，空置率高不说，租金回报率也在低位。传说中的“一铺养三代”，在现实中很可能变成了“三代养一铺”的悲剧。

综上，收益与陷阱，可能就隔着一层窗户纸；因此，当投资者没有达到预期收益，当财富没有按照预想的规模发展，那么投资者就要重新考量自己的投资方向和投资策略。买房是门很大的学问，也不仅仅是上述四点就可以概括。投资者唯有认清形势，用数据和理论作为思考的依据，才能在纷扰的市场中不为他人的误导所动，找到自己财富增值之地。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号：victorliulei。