深圳打新攻略：预算300-500万，买入深圳有多少机会？

深圳打新攻略：​300-500万预算，西部能买到…附最全新盘

报哥经常会收到粉丝的这个提问：坐标深圳，300-500万总价预算，现在该买不该买?有哪里推荐?

这个问题出现的频率还算挺高的，这个预算，在很多三四线城市甚至能买到豪宅，但在深圳只能算是……入门级刚需：

市中心：指望不了的理想居所;

东部：刚需扎堆，有一堆可选;

西部：想买?要么有百里挑一的运气，要么有看中洼地的眼力，不然只有漫漫陪跑路。

本篇，报哥将会结合这个新房井喷的旺季，系统性地和你聊一聊这个最经典的买房问题。

预算300-500万，买入深圳有多少机会?

深圳并不是一个你想买就能买到的城市，尤其在300-500万预算这个价位，更是狼多肉少。在这个价位挑房子，首先要看清你所面临的竞争和选择。

1 - 竞争对手：占购房者三分之一

根据乐有家统计的今年上半年数据，总价喜好在300-400万占19%，400-500万占17%，也就是说，300-500万预算占比超三分之一。

深圳的有钱人也没有想象的多，四分之三的购房者都想在700万以内解决问题。

图片来源：乐有家

2 - 二手房市场：挂牌量占比四分之一，真正可选的更不多

假设有500万预算买90平小三房，折合下来均价在5.55万/平左右。那么，5-6万/平均价这个价位，可以选的二手房在什么片区呢?

根据贝壳找房的片区均价数据：

东部可选：罗湖的一部分片区(罗湖口岸、春风路、新秀等)、盐田、龙岗、坪山、大鹏新区;

西部可选：宝安的一部分片区(福永、石岩、沙井、松岗)、光明。

深圳二手房价格地图，图片截取自：贝壳找房

总体上，挂牌价在300-500万的二手住宅大约只占四分之一(10456套)，其中龙岗差不多占尽半数(4789套)，而宝安只有不足一成(763套)。

很多想买西部的粉丝反映：“7·15”政策之后，看中的二手房还是那几套，价格甚至还涨了一点。调控都来了，房价居然还没跌?

事实上，并不是业主心态够好，而是业主也慌。“7·15”对房票的关卡摆在这里，卖出去的房子不一定能再买回来，尤其是那些条件优越的二手房，业主更是不想草草大甩卖。

二手房选择稀少、价格坚挺，转战新房市场是很多购房者的选择。

3 - 新房市场：“网红盘”价位，陪跑几率大

今年，“打新”居然成了深圳楼市的热词，由此可见新房热度之高。

尽管是有“深八条”坐镇楼市，但想“打新”并不是那么容易。在新政之后的三个月里，深圳多达13个新盘售罄，皆日光或秒光：

8月16日，华强城开盘，积分摇号，5180人抢556套房，日光。

8月30日，华润玺云著开盘，1800人抢988套房，秒光;

9月27日，金融街华发融御花园二期开盘，2814人抢390套房，日光。该盘一期产品曾于6月开盘，吸引了8998批客户;

……

4.77万/平的华强城、均价5万/平的华润玺云著、5.19万/平的金融街二期…清一色都是这个价位上的西部盘，可见竞争之大。

在这几番回合下，刷下来300-500万可入手的西部盘只有两个：

宝安的佳兆业樾伴山;

光明的乐府花园。

这一路走来，报哥看到最多的并不是陪跑者，而是那些拿着房票犹豫不决的购房者。

但，买错房并不可怕，可怕的是踏空深圳楼市——“打”不成新房，却涨了二手房。

预算300-500万，如何买到心仪好房?

竞争对手众多、二手房选择面少、新房陪跑几率大，这就是赤裸裸的现实。

不过，预算300-500万也是有很多可挑，只是每个人对“好房”的定义皆有不同。在深圳，要买到心仪的那一款，方法有二：

方法一：摸清自己是哪种“刚需”

这个价位去找深圳房，势必要有一点取舍，可以罗列一下你自己需求的先后顺序，摸清自己是哪种“刚需”。

除了上班靠地铁、上学靠学校这两种常规选项之外，还可以有：

升值空间：地段是否有升值潜力，五年以后的下一步置换能不能轻松一些;

户型：房间数量是否充足，能不能有一个书房，做成一个衣帽间;

带装修：交房已经要等两三年，有个精装修还能省下一年的时间装修+透气，顺便也省下一笔装修费;

绿化环境：在繁忙的工作之余看绿色风景，也算是一个符合人性的合理需求;

开发商/物业：能否信任，也关系到买得踏实不踏实，住得省心不省心。

不一定要全部满足，买房最忌犹犹豫豫想找十全十美，尤其是在竞争激烈的深圳。

最好的方法是：先把自己的需求要素分先后排列，再挑3-5个去逐一筛选。

方法二：看清市场大方向本质

当然，报哥还遇到很多粉丝，不仅局限于自身需求，更是不想让房产贬值，毕竟房子终归是大件资产。

一位在龙岗开工厂的粉丝就告诉报哥，他压根不想买在龙岗，而是想打新宝安或者光明。

其实，打新深圳西部这个大方向并没有错。

今年的的这一轮二手房涨幅，主要涨价的是西部，深圳发展轨迹和大规划的推动，已经让这里形成了一个集聚效应。

再加上新房的“限价”红利，很多新房备案的价格都是那个涨前的二手房价，不少片区一二手房倒挂严重，均价就相差了1-2万/平。

剪刀差在这里，贬值的顾虑也就不在了。

不过，虽说升幅已经做了提前预告，但大部分西部盘也并非稳妥的选择，毕竟中签几率低，陪跑是大概率。

打新西部优质片区，只有一个胜券在握

看准就下手，是再正确不过的打新姿势没错。

目前，适合300-500万预算买的西部优质片区有四个——沙井、光明中心区、西乡、尖岗山。前三个的竞争会非常大，只有最后一个比较稳。

1 - 沙井

新房备案价：4-6万/平;二手房均价：6-7万/平

在售楼盘：无

计划入市楼盘：万丰海岸城、清平华府、巨基四季名苑、嘉富新禧&嘉富宝禧

报哥点评：

前段时间，默默开盘的嘉富新禧当天售罄，可见沙井热度不低。

沙井有大空港辐射，不少楼盘还靠近地铁，万丰海岸城更是有名校支撑，这里的每一个盘都可能是需要公正摇号的，竞争会十分激烈。

2 - 光明中心区

新房备案价：5-6万/平;二手房均价：6-8万/平

在售楼盘：无

计划入市楼盘：佳兆业云峰汇花园、峰境瑞府、宏发万悦山名庭

报哥点评：

城市规划可期，但同样打新较难。

光明中心区几乎是目前规划最有竞争力的一个刚需片区，凤凰城和科学城两大城市规划支撑，还有一道科创走廊贯穿，基础配套更是对标现在的红山片区，整个片区潜力不用报哥多说。

不过，这也是一个专业生产网红盘的片区，今年就有：两期金融街、中海寰宇时代、电建洺悦府……每个盘都需要公正摇号。

最近峰境瑞府已在认筹阶段，而佳兆业云峰汇业也是在申请预售证的路上，321套89平精装房很快要入市。从经验来看，这几个盘也是大概率摇号。

3 - 西乡

新房备案价：6-7万/平;二手房均价：7-9万/平

在售楼盘：无

计划入市楼盘：领秀花园(领航城三期)

报哥点评：

整个片区其实并不止这个价，但西乡的领航城三期近期会推出52平一房一厅小户型，预计三百万左右就能打到。

同样要面临的问题是——很难抢到。官方数据显示，领航城三期只有210套房。另外，靠近机场也是一大槽点。

4 - 尖岗山

新房备案价：5-9万/平;二手房均价：8-12万/平

在售楼盘：越秀和樾府(超出预算范围)、佳兆业樾伴山

计划入市楼盘：尖岗山壹号(超出预算范围)

报哥点评：

尖岗山，过去一直被定义为豪宅区，宝安最贵山头。整个片区二手房就挂到了8-12万/平，而越秀和樾府也是在8-9万/平。

不过，尖岗山以北的佳兆业樾伴山却是价格洼地，均价只要5.55万/平，比整个片区均价便宜一半。

整个项目推出79平、89平和126平建面的户型，前两者完全达到了300-500万的预算范围之内。

虽然目前佳兆业樾伴山所在的地段仍有旧改空间，但是有深圳西部的支撑，未来还会有33号线黄麻布站在周边，升值潜力可见。

轨道交通33号线示意图

可以说，这是300-500万价位打新深圳西部最稳的选择，尤其适合一些在深圳有房产的购房者。

再加上，周边的市政公园、带精装修、大开发商出品……这些都符合了不少购房者的需求。

300-500万预算，深圳“打新”全整合