2020年上半年房地产市场总结及预判

疫情冲击陷低迷  快速回暖显韧性

2020上半年房地产市场总结及预判

序言：疫情冲击陷低迷  快速回暖显韧性

2020上半年受疫情冲击，全球经济遭遇大萧条以来最严重的衰退，国际货币基金组织预计，2020年世界经济增速将从之前预测的增长3%降至下滑5%。疫情先是在国内爆发，继而扩散至全世界。由于新冠病毒的快速传播性，为对抗疫情，各国大都选择封城、甚至封国。目前看，部分国家疫情仍处于高峰期，特别是美国，六月底新增确诊数量连续创新高，疫情控制仍需时日。经济全球一体化下，各国从联系紧密到几乎完全割裂，经济遭受重大打击，进出口下滑明显，经济高度依赖贸易的外向型经济体遭受打击尤为严重。

中国作为进出口大国，影响也非常巨大。1月底疫情开始大爆发，至3月中下旬才基本得到控制。整个一季度国内经济基本陷入停滞，实体经济受创显著，一季度GDP增速也自改革开放以来首次负增长。二季度开始，政府大力支持企业复工复产，从货币、财政政策上解决企业资金问题。随着企业的复工，国内经济逐步复苏，经济数据好转。但外部环境特别是美国、欧洲疫情持续恶化下，外部需求严重放缓，加之上半年中国摩擦仍然不断，国内经济遭受的冲击仍然较大。

为对抗疫情的冲击，货币政策上，国内上半年三次降准，全面降准与定向降准结合，释放大量流动性，引导市场利率下行，降低企业融资成本。同时针对小微企业出台贷款延期支持工具和信用贷款支持计划两项直达实体经济的货币政策工具，解决小微企业融资难问题。财政政策上政府也更加积极主动，为对抗疫情新增减税降费近5000亿、新增专项债券超2万亿，专项债发行明显提速扩容。货币政策与财政政策双重发力下，经济有望继续平稳回升。

房地产作为经济的重要一环，在实体经济遭遇重大打击之下，发挥了较大的稳经济作用。政策方面，政府给与了一定程度的放宽以稳定市场，防止房地产市场对经济造成进一步的冲击。对开发商，允许延期交房、延期缴纳出让金、提前预售、减免税费等方式降低开发商资金压力。同时通过降低购房门槛、加大购房补贴、放宽落户门槛等方式，增加市场需求。但同时也要看到，不少城市放宽限购、限贷、限售政策，触及房住不炒底线，政策也迅速被撤回遭遇一日游。

全国房地产市场看，上半年城市分化延续，疫情对中小城市打击尤为明显。一季度全国市场基本陷入停滞，以春节为销售高峰期的中小城市楼市跌入谷底，而这部分需求随着人员外出务工，短时间内难以释放。而一二线城市一二季度反差明显，一季度季度陷入低迷后，二季度随着经济复苏企业复工，市场需求也逐步释放，楼市出现快速回暖。

深圳来看，区域之间分化依然严重，西部热度明显高于东部。虽然疫情冲击让市场一段时间内陷入低迷，但深圳楼市韧性十足，反弹也非常快速。粤港澳大湾区、先行示范区、深圳都市圈等利好持续落地，市场需求旺盛，一季度市场停滞积累了大量的购房需求。二季度开始，市场出现快速的反弹，需求集中释放。特别是二手市场，由于新房供应持续低迷，需求向二手分流，六月二手网签过万，为2016年4月以来的新高。但与2015、2016年不同的是，近期市场成交大增是疫情导致需求压制后集中释放的结果。

4月开始，住建局打击恶意炒作哄抬房价、对热点楼盘出台指导价、下架高价房源、禁止借学位拆迁等炒作房价，同时多部门多次通过言论引导预期。5月开始市场热度略有下滑，但依然稳定保持在去年平均水平。6月进入今年以来第一个供应高峰期，加上政府放宽预售条件，预计下半年市场供应将进一步爆发。

展望下半年，虽然政府不再设经济增长任务，但从两会看，六稳六保依然是最重要的工作目标。房地产将继续以稳为主，市场低迷城市有限度的放松，热点城市仍以控为主，房住不炒基本原则不会动摇。

01  宏 观 政 策

一季度GDP增速跌至史低

PMI指数持续复苏 需求改善价格回升

CPI高开低走  PPI跌至负值

货币宽松空间打开 M2增速破新高

房地产开发投资增速触底回升

LPR下行趋势明显 下调节奏渐缓

受新冠肺炎疫情影响 GDP增速跌至史低

• 一季度国内生产总值206504亿元，按可比价格计算，同比下降6.8%。分产业看，第一产业增加值10186亿元，下降3.2%；第二产业增加值73638亿元，下降9.6%；第三产业增加值122680亿元，下降5.2%。

• 中美贸易战的持续影响叠加年初新冠肺炎疫情黑天鹅事件，今年第一季度中国GDP首次录得负增长率。自2月疫情全国范围爆发后，各省发布重大突发公共卫生事件一级响应，封城封路，春节假期延长，复工推迟。期间，国内商业活动基本暂停，娱乐餐饮场所几乎全部关闭，国内消费基本停滞，加之欧洲、北美等地也相续爆发疫情，导致出口也大幅下降。由此，GDP不可避免受到较大负面影响。

• 3月国内疫情得到初步控制，国家出台减税降费、租金减免、就业补贴等帮扶政策，同时降准“降息”，持续向市场投放资金确保流动性供应充足。目前，国内疫情基本稳定，企业产能基本回复、内需改善，逆周期调控政策的效果开始显现。预计第二季度GDP将明显回升。

PMI指数持续复苏 需求改善价格回升

• 在全球经济下行、中美贸易摩擦持续影响的背景下，外需减弱，内需疲软，2019年PMI指数一直在枯荣线上下波动，在宏观政策协调及逆周期调控下，19年底PMI呈现回暖态势，但2020年上半年国内爆发新冠肺炎疫情黑天鹅事件，2月、3月国内大部分企业停工停产，PMI断崖式下跌至历史最低值。疫情趋稳，PMI迅速回升，官方PMI自3月起连续四月维持在枯荣线上，说明经济恢复扩张有所加快，但尚未恢复至2019年下半年的水准。

• 具体来看，6月官方PMI环比上升0.3个百分点，其中生产指数上升0.7个百分点，企业复工复产，生产扩张速度最快；新订单指数上升0.5个百分点，连续两月回升，市场需求持续回暖；原材料库存指数回升，说明制造业主要原材料库存降幅收窄，也说明产品库存加速去化，带动了原材料采购上升幅度较快；但，从业人员指数环比下降0.3个百分点，显示就业压力未减。

CPI高开低走  PPI跌至负值

• 上半年消费品零售价格指数CPI同比增速呈现高开低走的趋势，在1月录得5.4%，为近半年最高值，随后一路走低，5月跌至2.4%，为近14个月以来最小涨幅。CPI回落主要原因随着复工复产、复商复市全面推进，加上天气转暖等原因，使得供给更加充足，带动整体物价涨幅稳中回落。预计今年后期CPI涨幅有望继续收窄，全年可能呈现前高后低态势，物价总体水平将处于合理区间。

• 上半年生产价格指数PPI走势与CPI相似，呈现高开低走趋势，2月跌至负值，5月跌至16年4月以来的新低。PPI自去年以来一直处于下降通道。一方面，原材料价格在下降；另一方面，受疫情影响，油价下跌，终端生产产品需求低迷。后期随着政策加力带动大宗价格持续改善，PPI或在触底后小幅回升。

货币宽松空间打开 M2增速破新高

• 2020年上半年，M2供应量走高趋势明显，特别是自2月疫情爆发以来，3月的M2增量呈现显著的阶梯式上涨，5月增速达11.1%与4月持平，增量达210.02万亿，为历史新高，前5月整体水平远高于去年同期。

• 中央一直秉承货币政策维持稳健中性的原则，但也强调流动性合理充裕。今年年初由于新冠肺炎疫情对实体经济的冲击，中小微企业生存形势严峻，中央对流动性的补充较往期更为充沛，企业融资成本有所降低。3月16日美联储紧急降息后，全球多国跟进，国外降息已经为我国货币宽松打开空间，为支持国内实体经济恢复发展，未来宽松的趋势不会改变，货币政策也将更加灵活、精准。

房地产开发投资增速触底回升

• 2020年上半年全国房地产开发投资累计增速呈现断崖式下跌，1-2月由去年年底9.9%的增速直接跌至-16.3%，直到5月，增速仍然维持在负值区间。但从走势可以看出，跌幅在逐渐收窄，也说明了各地房企开工节奏正不断加快。

• 虽然疫情以来，房地产行业受到冲击较大，但疫情趋稳后，国家针对房企出台了一些帮扶政策，如允许延迟缴纳土地出让金、降低预售条件等政策，上半年可以说房企面临了比较宽松的外部环境，从部分热点城市房地产拿地热情程度、推盘节奏可以看出房企对于今年的房地产市场信心比较足。预计未来，房地产开发投资增速将由负转正，快速恢复至至2019年水平。

房企本年到位金增速跌至史低

• 1-5月份，房地产开发企业到位金62654亿元，同比下降6.1%。年初，由于春节假期以及新冠疫情黑天鹅事件，房地产行业被按下暂停键，房地产开发企业到位资金增速跌至历史新低-16.3%。随着疫情逐步得到控制，加上国家出台有关的房地产行业的帮扶政策，房企的运行逐渐到正轨，本年到位资金增速稳步回升。

• 从全国房地产开发投资资金来源看，开发商资金来源主要为定金及预收款、自筹，两者占比超三分之二。资金来源走势基本和到位资金增速走势保持一致，在1-2月呈现断崖式下跌，后期稳步回升。虽然目前房地产行业呈现回暖态势，但部分中小房企资金链依然紧张，加速推盘，高周转模式成为大多数房企加快回笼资金的选择，同时也带动了个人按揭款和定金及预收款增速的回升。

上半年3次降准落地 释放长期资金约1.75亿元

• 央行年内已实施过三次降准，其中，1月6日，央行全面降准0.5个百分点释放8000亿元；3月16日，央行实施普惠金融定向降准，释放5500亿元长期资金。4月3日，央行中国人民银行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调降准1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，释放约4000亿元长期资金。

• 央行流动性投放的工具之一，超储金利率大幅下调具有其他工具所不具备的优点。一是降准可以提供更长期的流动性，释放的宽松信号强烈。二是降准可以减少银行闲置资金，闲置资金对银行来说是有成本的，因此降准有利于降低银行的负债端成本，有利于提高银行向实体投放信贷的积极性。

LPR下行趋势明显 下调节奏渐缓

• 6月20日，央行公布6月LPR报价——1年期和5年期以上报价分别为3.85％和4.65％，较5月持平。自央行2019年8月开展LPR改革以来，1年期LPR较此前的1年期基准利率累计下调50个基点、今年以来下调30个基点；而5年期及以上LPR累计下调25个基点、今年以来下调15个基点。

中原点评：

自去年8月LPR报价机制改革以来，贷款利率整体呈明显下行趋势，4月，1年期与5年期LPR报价均是创下最大降幅纪录，5月、6月继续维持史低数值。LPR下调力度加大主要由于长期的中美贸易战影响叠加年初新冠疫情黑天鹅事件的冲击，国内经济持续下行，实体经济困难突出。4月17日中央政治局会议明确运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕、支持实体经济发展，下调LPR可以压低融资成本，帮扶中小微企业从疫情的打击中恢复。对于楼市而言，由于购房贷款利率主要基于5年期LPR报价加点形成，LPR的下调，意味购房成本有所降低（以100万贷款、30年等额本息计算，月供将减少约60元）；同时，LPR下调也是整体宏观金融市场宽松对房贷市场的传导，在激发企业信贷需求的同时，提振楼市信心。

货币政策发力 楼市监管仍未放松

• 从今年上半年中央层面开展的各项会议，以及出台相关金融供给端帮扶政策可以看出中央对于实体经济的衰退的担忧仍是较大，在第一季度货币政策执行报告中也重提了四大风险。但是，无论是报告还是会议中仍然多次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，加上疫情期间部分城市出台的触及了限购、限贷、限售的底线的楼市松绑的政策也是被短时间内被勒令撤回，由此可见后续楼市的调控不会全面松绑，政策的定位将会更体现出“因城施策”的理念。

疫情以来十城撤回楼市新政

• 为缓解新冠肺炎疫情对房地产行业的负面打击，上半年不少地区出台了稳地产新政纾困房企，但是部分政策因为触及了限购、限贷、限售的底线，在出台后几日便被勒令撤回。被允许执行的政策主要包含人才落户、人才购房、公积金等方面的调整以及针对企业的帮扶政策，而涉及到降低购房信贷首付等政策则全部收回，可见中央“房住不炒”的调控主基调仍不动摇。

疫情期间各地区调控政策梳理

• 2020年年初，新冠肺炎疫情的爆发重创房地产行业，各地政府迅速出台地产行业帮扶政策，具体来看，在供给端的帮扶政策所占比例较大，覆盖城市范围较广。其中，在对土地出让金缴纳、竣工交房要求以及预售要求、资金监管方面的适当松绑是大多数城市采取的调控方向。在需求端，主要以加大公积金的支持力度为主。

• 目前，疫情趋稳，需求释放，部分热点城市楼市已然升温明显，二三线城市楼市也基本回归正轨。近期中央货币政策较为宽松，市场上流动性较为充足，预计后期各城对于资金流向的监管会趋严，但对于楼市需求的刺激不会减弱，在“房住不炒”的大前提下，秉承“因城施策”的理念，进行合理适度的调控，保持楼市平稳健康地发展。

多地购房补贴政策发布 抢人大战开启

• 2020年上半年，各地频繁上演“抢人大战”。据不完全统计，今年的人才政策发布呈现“井喷”之势，多个地区发布或调整对引进人才、医护人员、农民工等群体给予购房补贴的政策。从金额来看，有6个地区补贴金额达到百万级别，分别为杭州、苏州工业园区、南京江北新区、台州、南宁和济南。人才是城市发展的基本和关键，进行人才购房优惠及补贴有利于促进人才宜业宜居，但往往对这部分人才界定的标准也较高，符合人数较少，因此对当地的购房市场短期影响是有限的。

2020上半年深圳楼市相关政策整理

2020上半年深圳楼市政策总结

• 总结：2020年初，在大湾区和先行示范区双区驱动下，利好逐步落地，深圳市场持续回暖升温。但1月底新冠疫情在全国范围爆发后，一季度中后期楼市热度基本停熄，大部分企业受到重挫，深圳政府随后出台多重中小微企业帮扶政策，其中包含减免租金、延期缴纳和减免部分税款、降低企业融资成本、加大产业资金支持等措施。基于深圳楼市本身供需不平衡等矛盾，以及资金支持方面力度较大的贴息政策出台，叠加去年豪宅税调整等多重利好政策被过分解读，导致了疫情趋稳后深圳楼市的迅速回暖，房价上涨明显。随后深圳政府迅速整治规范市场，包括展开暂时撤销个别高价楼盘的预售证、对热点楼盘入市持有谨慎态度、对部分一二手楼盘下达指导售价、要求中介下架高价二手房源等行动。二季度各区住建局也相续出台监管政策，如宝安区出台对区内所有住宅项目采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售、福田区出台“中介行业八不准”等措施，可见政府 “房住不炒”原则仍不动摇。

• 展望：从上半年出台的规划类文件可以看出，政府意图通过增加土地供应量、供应渠道的方法来改善市场供需不平的现状，维持市场的平稳健康发展。从上半年出台的政策性文件来看，政府对楼市监管并没有趋松，未来会以供给端发力来调节市场供需平衡稳定市场，若楼市继续过热发展，也不排除出台更严格的调控监管政策的可能。

02  土 地 市 场

土地成交总面积同比增涨超60%

居住用地成交面积大幅上涨 占比超50%

人才住房供应成交量激增

土地竞拍激烈  成交面积同比增涨超60%

• 2020年上半年深圳全市土地成交28宗，同比↑10宗；成交用地面积为94.66万平，同比↑64%；成交金额达376.77亿元，是去年同期的1.3倍。28宗土地中有27宗以挂牌竞拍方式出让，有1块位于光明区的居住用地以综合招标方式出让。

居住用地供给占比超50%

• 从成交土地用途来看，上半年成交土地类型相对集中。居住用地成交53.3万平，占比超过五成；工业用地成交37.7万平，占比四成；商业用地成交3.62万平，占比不到一成；无物流用地、仓储用地等其他类型土地成交。

• 从各区土地供应来看，南山区与光明区供地宗数最多，均为5宗，其中南山以商业用地为主，光明区以居住、工业用地为主；龙华区居住用地供给量为全市最高，达到3宗；罗湖区、福田区、大鹏区上半年无新土地供应。

居住用地成交大幅上涨  人才住房用地占比超75%

• 2020上半年，居住用地的成交达到历史新高，共计成交14宗，面积达111.4万平，环比↑694.5%，同比↑264.3%，其中可售型人才住宅用地高达83.8万平，占总成交的75.2%

• 上半年除1、2月外，其余各月均有宅地成交，其中5月与6月集中了上半年超过60%的土地拍卖，6月达到峰值，有6宗土地成交，其中5宗为出售型人才住房，4宗由深圳市人才安居集团拿下。由于人才用地占比较大，上半年楼面均价也被整体拉低至8961.6元/平。

2020年上半年居住用地成交明细

• 2020年上半年，深圳共挂牌出让17宗居住用地，其中有3宗流拍，最终14宗成交，揽金近286亿元。成交拍卖的土地中，5月15日开拍的前湾“限价”宅地备受关注，该土地吸引了包括中海、卓越、招商、龙光、华润、佳兆业、深业、天健等十多家开发商参与，仅数轮举牌便达到最高限价，经100余轮报价，最后由龙光竞得，可售楼面价约81189.4元/平，配建40760平人才住房，建成后入市最高均价107100元/平（毛坯价）。

2020年上半年深圳土地市场总结

• 总结：2020年上半年深圳土地市场比往年“热闹”不少。全市共挂牌35宗土地，最终28宗土地成交，其中包含14宗居住用地，8宗工业用地， 6宗商业用地，总成交金额高达376.8亿元。除福田、罗湖、大鹏外，其余各区均有土地出让。14宗居住用地中，仅2宗为可售型普通商品住房，其余12宗土地均用于建设保障性住房。

• 展望：深圳市规划和自然资源局于5月8日发布《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，规定确定了11种住房用地的供应渠道，并提出2035年前供应住房170万套，可以看出上半年集中出让居住用地也是对该政策的具体落实。深圳近年来人口快速增长，现有的商品房存量似乎难以满足日益增涨的住房需求，加大人才住房土地供给，加速旧改、棚改进程等都将成为深圳未来缓解楼市供需不平衡的矛盾的有效手段。预计下半年，土地市场将维持火热，住宅用地供给量将继续走高，以确保完成年度目标。

01  新 房 住 宅

新房住宅供应同比下滑超5成

光明、坪山、宝安住宅成交量腰斩

访客指数低位反弹后高位徘徊

新房住宅整体去化率有所下降

坪山、深汕、龙岗中心城为成交最多片区

金众麒麟公馆获得成交金额冠军

新房住宅供应同比下滑超5成

• 网签数据显示2020年上半年新房住宅共成交16727套，同比↓5.4%，成交165.86万平，同比↓3.6%。根据中原市场监测上半年新房住宅获批共9485套，同比↓50.8%,批售面积合计91.01万平,同比↓50.6%；市场共推售住宅9222套，同比↓46.3%，新入市住宅面积合计96.01万平，同比↓43.8%。受疫情影响，一季度市场基本陷入停滞，甚至前5月市场供应皆较为低迷，直至六月供应才开始大幅增长，整体供应较去年同期仍然大幅下滑。但二季度市场氛围佳，加上去年11、12月大量住宅入市，上半年成交仅小幅下降。

光明、坪山、宝安住宅成交量腰斩

• 上半年罗湖、大鹏、龙华、盐田、龙岗五区住宅成交量大幅上升，深汕合作区去年同期无成交，今年上半年成交1245套，10.61万平。罗湖区上半年成交650套，上升157.9%，大部分为德弘天下华府成交。大鹏区成交293套，同比↑84.3%，主要为家天下花园、保利香槟苑的成交。坪山、光明、宝安等区由于供应量的大幅下滑，成交也出现大幅下降。

龙岗、坪山、光明供应占比超七成

• 从各区上半年供应来看，龙岗、坪山、光明供应依然占据主导，三区供应占比近71%。其中，龙岗供应3417套，占比近37%，供应最多。十一区中，南山和深汕合作区无新增供应。

• 从各区上半年成交来看，龙岗、宝安、龙华、光明成交最多。西部区域仍为热点区域，但东部龙岗、坪山凭借高供应和低价，成交位居前列。龙华区凭借观澜片区中森公园华府、龙光玖誉府的成交，上半年成交占比提升。对比供应与成交看，只有光明、福田、罗湖成交量略低于供应量，其他各区成交量都高于供应，市场供不应求局面仍存，下半年预计供应将继续增加。

访客指数低位反弹后高位徘徊

• 去年下半年市场受诸多利好影响，成交较为火热，加上11、12月新房供应处于高峰，访客指数高位徘徊。

• 而上半年受春节与疫情影响，1、2月市场基本处于冰点，访客指数也从去年12月的高峰快速下跌至低谷，且低谷期持续时间较往年大大延长，市场需求被压抑。3月下旬开始，疫情基本稳定，营销中心开始逐步开放，小区管理也放松，长时间压制的需求开始释放，市场快速反弹，访客指数也出现快速上升。

• 但上半年前五月市场供应不足，加上4、5月住建局打击炒房，市场热度略有下降。但六月新房供应大大增加，部分热盘如金融街华发融御花园一二手价格倒挂，吸引全城关注。访客指数也回升后高位徘徊。

整体去化率有所下降

• 2020上半年开盘项目数量较去年下滑明显，平均开盘去化率也略低于去年。

• 新房住宅开盘分化依然明显，西部区域宝安、光明推盘项目不多，但少量推盘中金融街华发融御花园、满京华云著花园都表现亮眼。东部区域龙岗、坪山等推盘项目较多，整体去化不高，但部分项目如恒大城等开盘也较热。

90-144平面积段成交占比超五成

• 2020年上半年90-144平的面积段成交占比上升至56.7%，较去年同期增加了近12%。受去年豪宅标准调整影响，改善型户型成交增加。而小户型占比呈现逐年下降的趋势，60-90平成交占比从去年同期的49.3%下滑至今年上半年的37.7%。45平以下面积段上半年由于深汕辉煌花园的大量成交，占比占比提升至1.1%。

• 从月度趋势看，6月90-144平面积段占比超六成，达到了60.4%。近期新入市的仁恒公园世纪、恒大城，以及前期项目京基御景半山、天鹅湖畔花园等项目改善户型大量网签。

成交价4万以下面积占比大幅上升

• 从价格段来看，上半年特别是二季度，4万以下价段成交占比出现明显上升，至六月4万以下占比升至近4成。而8万以上高价段占比则逐渐减少，至六月占比已经不足1成。一方面是上半年新增供应中，龙岗、坪山占主导；同时深汕区域成交大幅增长。另一方面，上半年新增的豪宅项目较少，高价段以去年入市项目为主。

坪山、深汕、龙岗中心城为成交最多片区

• 2020年上半年坪山片区共网签住宅1261套，为新房住宅成交最热片区，其次是深汕合作区成交1245套，龙岗中心城片区成交1177套，位居第三。坪山区恒大城成交近半，同时方直谷仓府、富润乐庭成交成交也位居前列。深汕合作区则只有辉煌花园和振业时代花园成交。

• 去年同期最热的沙井由于供应量的大幅下降，成交也大幅下滑，不足去年上半年的1成。盐田港凭借佳兆业盐田城市广场的大量网签也位居第七位。

住宅TOP10项目龙岗占4席

• 网签数据显示，佳兆业盐田城市广场上半年共成交797套，成交量位居第一，其次是辉煌花园769套、天鹅湖畔花园714套。与去年TOP项目成交差距明显不同，今年上半年由于供应量的下滑，各项目成交差距较小。

• 住宅套数TOP10中龙岗区有四项目上榜，其他区最多只有一项目居于TOP10。

金众麒麟公馆获得成交金额冠军

• 金众麒麟公馆以53.5亿成交额获得上半年住宅项目成交金额TOP10冠军，其次是招商领玺家园，成交48.2亿元，德弘天下华府位居第三。上述三项目均价都在八万以上，TOP10中均价八万以上项目有六个，且都位于南山、福田、罗湖。

• 住宅项目成交金额TOP10共成交349.9亿元，占全市成交金额的39%。

京基成交面积位居第一

• 2020年上半年京基共网签住宅9.1万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首，第二位是佳兆业。京基网签的住宅项目有京基御景半山、京基御景珑庭、京基御景峯三项目，而佳兆业成交则以佳兆业盐田城市广场为主。

• 住宅成交面积TOP10开发商共计成交65.0万平，占全市成交面积的39%。

开发商TOP10占总成交金额43%

• 网签数据显示，金众地产凭借金众麒麟公馆项目登上成交金额TOP1，成交金额高达53.5亿元，招商则凭借招商领玺、海祥阁两项目成为成交金额第二。佳兆业、深业分别位居第三、第四。

• 住宅成交金额TOP10开发商共成交384.6亿元，占全市成交金额的43%。

去化周期不足七个月

• 上半年新房住宅获批预售面积合计90.6万平,较去年上半年腰斩，供应下滑明显。而月度住宅成交量则相对保持稳定，导致住宅存量自去年12月以来连续下降。

• 截至2020年6月底住宅存量已经跌至205.0万平，为近几年的最低值，按照过去一年的平均成交量来计算，去化时间不足七个月，预计下半年市场供应有望迎来爆发。

龙岗区存量最多

• 截至2020年6月底深圳十区中龙岗区新房住宅存量最多，其次是龙华、宝安，福田区存量最少。

• 据市场监测，下半年全市潜在计划入市项目超百个，以龙岗、宝安为主。但龙岗区整体去化一般，在入市项目集中增加的情况下，存量将进一步上升。宝安、光明、南山等西部区域去化速度较快。

中 原 研 判总  结

上半年新房住宅共网签16727套，同比↓5.4%，新入市住宅9222套，同比↓46.3%，供应下滑严重，但罗湖、大鹏、龙华、盐田、龙岗、深汕合作区住宅成交量大幅上升。

今年上半年坪山、深汕、龙岗中心城为新房住宅成交最热片区。从成交结构来看，90-144平面积段占比升至56.7%，改善型户型更受市场青睐。而豪宅项目下滑，4万以下价段占比出现明显上升，至六月4万以下占比升至近4成。

展  望

上半年深圳新房市场受疫情影响供应低迷，但成交仍较为稳定，个别网红盘吸引全城目光，但整体保持理性，整体去化不及去年。上半年住建局多次打击炒房，房住不炒不动摇，市场保持理性。下半年市场供应有望增加，市场成交有望稳步上升。

02  公 寓 市 场

上半年公寓推货速度放缓

南山供应占比升至五成

全市成交均价趋稳

宝安、南山和龙岗为成交主力

45平以下户型成交超五成

300万-600万公寓成交占比升至26.8%

备注：本文档统计的商务公寓为性质是公寓的产品

上半年公寓推货速度放缓

• 2020年上半年，商务公寓获批预售的项目为6个，总供应面积17.7万㎡，同比下滑38.5%。上半年供应量为去年供应量的15.1%。

• 据住建局公示，下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平，若计划入市项目能按时入市，今年商务公寓供应量则会超过去年。

南山供应占比升至五成

• 今年上半年，依然是有5个区域有新增公寓供应，与去年上半年不同的是，今年上半年坪山无供应，罗湖有一个公寓项目入市，其包含的公寓体量为1.0万平。

• 2020年上半年全市商务公寓供应面积为17.7万平，其中南山供应面积达8.87万平，占比为50%，供应量最大。

全市成交均价趋稳

• 受开发商推货速度放缓的影响，2020年上半年商务公寓成交同比下滑27.9%至23.0万平，成交面积占去年全年的33.2%。

• 上半年公寓均价为64226元/平，与去年均价基本一致。

宝安、南山和龙岗为成交主力

• 2020年上半年商务公寓的成交主要集中在宝安、南山和龙岗三个区域。宝安成交面积居全市首位，为6.7万平，占全市成交面积的29.2%，会展湾系列项目成交面积占宝安区成交面积的45%。

• 从成交均价来看，2020年上半年光明、龙岗和龙华成交均价出现上升，其他区域成交均价出现下滑。上半年南山备案的高端豪宅项目少于去年同期，因此成交均价同比下滑5.3%至106414元/平，但其成交均价依然位居各区首位。

备注：图中标记的数据皆为2020年上半年的数据。2019年上半年光明无成交，其成交均价采用其2018年的均价。2020年上半年盐田无成交，其成交均价采用其2019年的均价。2019年上半年深汕无可售公寓项目，因此无成交均价。

45平以下户型成交超五成

• 从面积段来看，2020年上半年的成交结构进一步向中小面积段集中。60平以下面积段的公寓成交占比升至74.0%。从占比变动来看，45平以下和45-60平面积段内的公寓成交占比分别较去年上升1.3%和1.6%；60-90面积段和90平以上公寓成交占比分别下滑2.5%和0.4%。

• 45平以下小户型商务公寓成交套数占比为52.4%。此面积段内会展湾水岸项目备案量最多。

300万-600万公寓成交占比升至26.8%

• 从成交价段来看，300万以下价段的公寓产品依然是成交主力，成交占比为64.4%。

• 从占比变动来看，上半年300万-600万价段内公寓成交套数占比较去年上升了6.6%至26.8%，升幅最大，此价段内中洲湾为成交主力。100万-300万价段内公寓成交占比较去年下降了6.4%，降幅最大。其他价段成交占比相对稳定。

万科星城获成交量榜首

• 2020年上半年商务公寓成交套数榜首为宝安的万科星城，成交套数为963套。

• 成交前十的楼盘成交套数合计3330套，占全市成交套数的85.5%。

中 原 研 判总  结

2020年上半年，商务公寓市场供应收紧，获批预售的项目为6个，总供应面积17.7万㎡，同比下滑38.5%。受开发商推货速度放缓的影响，2020年上半年商务公寓成交同比下滑27.9%至23.0万平，成交面积占去年全年的33.2%，均价为64226元/平，与去年均价基本一致。

从区域来看，宝安区成交面积居全市首位，上半年共6.7万平，占全市成交面积的29.2%。从面积段来看，2020年上半年的成交结构进一步向中小面积段集中。60平以下面积段的公寓成交占比升至74.0%。

展  望

上半年受供应影响，市场成交活跃度一般，据住建局公示，下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平，若计划入市项目能按时入市，今年商务公寓供应量会超过去年，市场成交活跃度有望回升。2018年以来中小户型成交占比愈发集中，小面积公寓依靠总价较低流动性较好的优势，依然会是成交主力。

03  豪 宅 市 场

豪宅供应同比下滑超5成

豪宅成交下滑  均价先跌后升

南山区豪宅成交占比近7成

招商领玺家园夺得销量冠军

住宅类豪宅成交占比超七成

豪宅供应同比下滑超5成

• 2020年上半年豪宅供应较少，仅有16.2万平，为近五年来半年度供应的最低值，与去年上半年相比下滑了54.7%，较去年下半年下滑65.9%。

• 上半年豪宅成交22.4万㎡，同比下滑32.4%。成交量虽然下滑明显，但相对于住宅成交下滑幅度和豪宅供应下滑的幅度来说，豪宅成交下滑幅度相对更小。一方面是因为网签具有滞后性，去年最后两月，七豪宅项目获批，整体去化也不错，部分豪宅项目网签延迟到今年上半年。另一方面，今年豪宅项目表现较好，市场升温下，去年去化一般的项目今年表现明显更好，且多项目在疫情后推出部分保留单位，也受到市场追捧。

豪宅成交下滑  均价先跌后升

• 2月受疫情影响，市场基本停滞，网签数据也受影响，大幅下滑。

• 受去年11月豪宅大量供应的影响，加上网签的延迟性，豪宅成交量至今年三月都保持较为稳定的状态。但从去年12月至今年4月，中间五个月无新增豪宅项目获批，豪宅成交量从4月开始出现显著下滑，5月豪宅成交量更是降至近两年的最低值。不过随着5、6月豪宅项目的入市，相信后续豪宅成交量会回升。

• 上半年豪宅均价略有起伏，4、5月高价豪宅成交下滑明显，5月豪宅均价为91714元/平，降至近16个月最低，随后随着高价段项目成交的上升，均价也明显回升。6月全市豪宅均价依然维持在105615元/平的高位。

南山区豪宅成交占比近7成

• 分区来看，去年上半年只有南山有项目获批，而今年同期南山、宝安两区均有豪宅项目获批。今年上半年南山豪宅批售面积为12.1万平，宝安批售面积4.1万平，整体供应同比下滑了54.7%。

• 受供应影响，南山成交量占主导，上半年南山豪宅成交15.1万平，占全市成交的67.3%。宝安区成交3.91万平，福田区虽然上半年无供应，但凭借天健天骄、深业中城等项目成交，上半年成交3.38万平。

招商领玺家园夺得销量冠军

• 2020年上半年，总价千万以上成交项目中，招商领玺家园成交360套，为上半年千万豪宅成交量第一。颐湾府以228套成交量位居第二，大悦城天玺壹号以145套位居第三。千万豪宅TOP10中，南山占六个，福田和宝安各两个。

• 套均总价最高的为太子湾云玺大厦和深业中城，深业中城均价为前十中最高，而太子湾湾玺套均面积超300平，为所有项目中最大。

千万豪宅成交占比上升

• 今年上半年一千万以上豪宅成交占比为5.70%，较去年上半年增加0.29%。其中三千万以上豪宅成交占比为0.44%，同比上升0.06%；1000万-3000万豪宅成交占比为5.26%，同比上升0.24%。

• 与去年同期相比，豪宅供应量明显下滑，成交量也下滑超3成。但新房市场整体成交量下滑更为明显，住宅成交量下滑超5成。导致豪宅成交占比反而小幅上升。而且3000万以上豪宅成交量反而高于去年上半年和下半年。

备注：千万豪宅占比=千万豪宅成交套数/(一手住宅成交套数+一手公寓成交套数）

住宅类豪宅成交占比超七成

• 从类型来看，今年上半年豪宅成交结构与去年上半年相比出现较大变化，但与去年下半年较为接近。较去年同期来看，住宅成交面积占比出现大幅上升，住宅成交16.9万平，占比72.3%，上升10.3%。公寓成交面积6.4万平，占比则下滑至27.6%。上半年别墅只有一项目成交，占比不足0.2%。

中 原 研 判总  结

2020年上半年受疫情影响，市场先冷后热，逐步趋稳。今年上半年新房豪宅获批项目较少，且都非住宅产品，部分去年获批项目小批量推出，去化速度较快，表现亮眼。

2020年上半年豪宅项目总供应量为16.2万㎡，同比下滑54.7%。受供应下滑的影响，豪宅成交量也出现大幅下降，豪宅成交22.4万㎡，同比下滑32.4%。豪宅的批售集中在南山、宝安，成交则集中于南山、宝安、福田。上半年南山豪宅成交面积为15.1万㎡，占全市豪宅成交的67.3%。上半年豪宅成交仍以平层住宅为主，成交面积16.9万平，占比72.3%。

展  望

上半年豪宅市场表现不错，高端住宅的购买需求仍在，但受疫情影响，经济压力大增，加之豪宅项目新房二手倒挂现象不再那么明显，市场选择更为理性。下半年预计有不少豪宅项目入市，更有个别网红盘，豪宅市场供应有望大增，成交也有望止跌回升。

01  二 手 住 宅

二手市场成交量同比上升四成

龙岗成交套数占比居首位

大户型占比上升

500万以上各价段成交占比均上升

宝安租赁成交占比大幅上升

二手市场成交量同比上升四成

• 2020年上半年全市二手住宅共成交44000套，同比上升41.2%；成交面积合计373.9万平，同比上升45.8%。今年上半年全市二手住宅成交套数占去年全年的57.0% 。

• 在疫情的影响下，全国经济走势不明朗，抗跌属性较强的深圳住宅物业再次吸引了有实力的置业者，即使在无楼市政策利好的情况下，深圳二手市场成交活跃度在二季度显著提升。2020年6月二手住宅过户套数破万，为2016年4月以来首个二手住宅套数破万的月份。

需求释放  市场成交呈上升趋势

• 从各月的走势来看，2月受疫情影响，在停工及交通管制的影响下，过户量仅为1667套。3月随着企业陆续复工，备案量出现了补偿性的上涨。疫情后的经济下行压力大，在投资环境较差的情况下，二季度刚需和投资客积极入场，二手住宅成交呈上升趋势。

• 2020年上半年深圳二手住宅月均成交套数为7333套，较前三年有明显回升，目前尚未恢复到2016年月均成交7991套的成交水平，距离2015年月均成交10604套的水平有明显差距，深圳楼市依然处于恢复之中。

龙岗成交套数占比居首位

• 从上半年的区域分布来看，龙岗和宝安的成交套数占比分别位居第一和第二，两区成交占据深圳二手住宅市场的半壁江山。而从变化趋势来看，西部的宝安和南山成交占比上升，其中宝安区成交套数占比同比↑2.3%至24.3%，另外成交均价最低的龙岗区成交占比也同比↑2.0%。

• 从历年成交走势看，上半年仅盐田成交套数低于去年该区成交的50%，其他区域上半年成交套数已经超过去年的一半。上半年龙岗成交套数为11190套，占去年成交的62.8%。2020年是龙岗区的交通得到了实质性的改善，4月坂银通道已经开通，预计8月地铁10号线会正式开通。交通利好叠加价格优势，让龙岗今年成交活跃度进一步提升。

  
  

大户型占比上升

• 面积上来看，成交占比最大依然是60-90平的刚需产品，占比为48.5%，与去年基本持平。60平以下的小面积段住宅成交占比持续下滑。90平以上的大面积产品成交占比上升。去年11月调整了非普通住宅标准后，直接刺激了改善性需求的释放，90-144平的住宅成交占比较去年上升1.4%至21.9%。豪宅类型产品相对稀缺，具备较强的升值潜力，也获得了置业者的青睐，144平以上住宅成交占比较去年上升1.7%至8.4%。

• 户型上来看，1房、2房中小户型的成交占比较去年下滑，其中2房户型成交占比较去年下滑3.3%至28.8%，近五年以来首次跌倒三成以下。三房和四房成交占比持续上升，创近五年以来新高。三房成交占比为38.1%，为二手住宅市场中最受欢迎的户型。

500万以上各价段成交占比均上升

• 从成交价段来看，350万-500万价段为成交主力，占比为25.3%。

• 从趋势来看500以内各价段成交占比普遍下滑，500以上各价段成交占比普遍上升。一方面，随着深圳二手住宅价格的上升，低价段的房源有所减少。另一方面，在豪宅标准调整之后，直接刺激了改善性需求的释放，因此中高价段成交占比出现上升。

• 从各价段变化幅度来看，1000万以上价段成交占比上升4.4%，升幅最大。250万-350价段成交占比下降4.6%，降幅最大

深户购房占比持续提升

• 上半年深户购房占比进一步提升至82%，较去年提升约5%，非深户购房占比为历史最低。其他户籍成交占比都有不同程度的下滑。

投资占比上升

• 上半年深圳三级市场投资占比约为33.8%，较去年上升3.2%。

• 2020年受疫情影响，经济走势不明朗，部分投资者担心资产贬值，选择将资金投入楼市。深圳作为大湾区核心城市，城市价值明显，加上人口持续流入，置业需求旺盛，因此也收获了投资者的青睐。

租金回报率持续下滑

• 受疫情影响，今年春节后租赁市场未像往年一样出现回暖的趋势，反而因为租客的减少使得租赁市场较为冷清。今年上半年深圳租金约为71.2元/平·月，较去年微跌0.3元/平·月。上半年月度租金走势相对平稳，6月深圳租金为70.9元/平·月。

• 从租金回报率看，当前深圳租金回报率为1.33%。虽然上半年租金稳定，但在房价上升的影响下，上半年租金回报率呈持续下滑趋势。

宝安租赁成交占比大幅上升

• 龙岗区租金水平居全市末位，得益于租金优势，上半年龙岗区域租赁成交占比依然居全市首位，成交占比为26%。

• 上半年宝安、龙华和盐田租赁成交占比出现上升，其他区域租赁占比均出现下滑。宝安租赁成交占比上升5%至14%，涨幅最大。

上半年全市租赁热点楼盘

• 上半年全市租赁热点楼盘中，龙岗和盐田各有四个楼盘上榜。龙岗区因为整体租金水平偏低，因此受到部分租客的青睐。盐田区热点的楼盘主要为学校周边的陪读房源。

• 福田和南山因为租赁水平较高，因此上榜的热点楼盘较少。

中 原 研 判总结与展望——二手市场

在疫情的影响下，全国经济走势不明朗，作为大湾区核心城市的深圳再次吸引了有实力的置业者，即使在无楼市政策利好的情况下，深圳二手市场成交活跃度在二季度显著提升，并且二手住宅过户套数在6月份破万，为2016年4月以来首个二手住宅套数破万的月份。从区域来看，宝安、龙岗和南山成交占比有所上升。从产品类型来看，受豪宅标准调整后的影响，改善型需求得以释放，上半年大户型成交占比持续上升，其中三房成交占比为38.1%，为二手住宅市场中最受欢迎的户型。

与以往成交大年相比，当前经济市场环境较为动荡，置业者的保值目的明显。在区域选择上，置业者对西部楼市具备更强的信心，市场分化严重。需要注意的是当前深圳楼市的购房政策依然偏紧，今年上半年政府调控也开始涉及二手市场，若后市成交依然活跃，则需要警惕政策性风险。

总结与展望——租赁市场

受疫情影响，今年上半年租赁市场未出现春节后的租赁旺季，租赁市场较为冷清，租金水平较去年出现微跌的情况。在房价上升的影响下，上半年租金回报率呈持续下滑趋势。随着年中毕业季的到来，预计下半年租赁市场的供需情况将会有所缓和。

03  商 办 市 场

一手商业供需跌至史低

一手商业龙华为成交主力

一手办公南山区成交占5成

二手办公福田区为成交主力

一手商业：供需跌至史低

• 2020上半年商业供应7.74万平，环比↓64.6%，同比↓66.3%。分月份来看，3月为上半年最高，达到2.8万平，2月由于春节与疫情全面爆发的原因，无新项目批售。

• 全市一手商业成交2.22万平，环比↓76.6%，同比↓ 69.7%。经济环境下行叠加新冠疫情的冲击，不少中小微企业生存困难，商业市场整体需求疲弱，上半年市场的供需数据跌至史低。

一手商业：上半年成交量价齐跌

• 2020上半年一手商业成交385套；商业成交均价68047元/平，较2019年↓2.9%。

• 分月份来看，成交量最高为2月，共计成交99套；均价最高为6月83398元/平，远高于上半年平均值，其主要是因为均价较高的海府生态大厦二期项目入市，一定程度拉高了整体均价。

一手商业：龙华为成交主力

• 分区域来看，2020上半年商业市场成交以龙华为主力，成交套数占全市37%。

• 从成交面积情况来看，龙华占比最高，以佳兆业E立方、融创智汇大厦为成交主力；宝安紧随其后，龙岗为第三。

佳兆业E立方成交最为活跃

• 一手商铺成交TOP10前三的分别为：龙华佳兆业E立方、龙岗佳兆业未来时代大厦及罗湖中海慧智大厦。

• 根据成交面积段分析，40~70平产品占比近50%，主要为佳兆业E立方与万科星城名邸。其次是40平以下面积段的商业占比29%，可见小面积的商业型产品依然比较受欢迎，投资热度较高。

二手商业：成交为近十年来新低

• 2020年上半年二手商业共成交1474套，环比↓33.8%，同比↓22.7%；二手商业成交面积10.48万平，环比↓29.4%，同比↓24.3% 。成交套数和面积均为2011年以来的最低值。

• 上半年二手商月度成交波动较大，除去备案稍有延迟外，商业成交基本符合市场走向，自2月疫情全面爆发后市场如预期下滑，虽后期逐步回升，但成交量仍然处于历史较低水平，市场投资基本处于观望情绪，下半年在政策刺激，经济恢复的环境下或将有所回暖。

二手商业：投资占比近八成

• 二手商业成交中，坪山商圈成交最热，成交套数占比32.5%，主要为金地朗悦项目成交。

• 2020上半年商业纯投资占比为76%，继续保持较高的占比。

  
  

一手办公：宝安区供应占比最高

• 2020上半年深圳办公项目共有4个获批，合计23.8万平方米，环比↓74.4%，同比↓19.7%，为2017年以来的最低值。

• 从一手办公各区来看，宝安供应量最大，共获批10.72万平，占全市45%，是上半年唯一获批两项目的区域，分别为万科星城商业中心与海府生态大厦。其次为南山区，获批项目为招商局前海经贸中心，共计9.85万平，占比41%。罗湖区于1月获批一综合项目，贝悦汇大厦，共计3.27万平，占比14%

一手办公：成交量环比小幅上升

• 2020上半年全市一手办公总成交套数1573套，面积为18.78万平方米，环比↑3.9%，同比↓40.2%，占去年总成交的37.96%。

• 从区域来看，2020上半年南山区办公成交面积为9.4万，成交占比达50%，居全市首位，其成交主要来自华润前海大厦。宝安与龙岗分别以3.1万平和2.8万平的成交量位居第二第三。

华润前海大厦成交最为活跃

• 一手办公物业成交榜以南山华润前海大厦为首，共计成交438套；其次为龙岗恒大城市之光大厦，成交346套；第三位为光明龙光玖龙台，共计成交295套。

二手办公：福田为成交主力

• 2020上半年全市二手办公总成交393套，面积共计5.16万平米，环比↓34.1%，同比↓19.1%，占去年全年成交的36.3%。

• 从区域分布来看，福田、南山、罗湖依然是办公需求最旺盛的区域，分别占比56.8%、17%与13%。福田区新增一手供应较少，又是办公的热点区域，所以二手成交相对活跃。

中 原 研 判总  结

2020上半年商业市场整体较冷，新增供应7.74万平，同比下降66.3%；一手商业成交2.22万平，同比下降69.7%。以龙华为成交主力，占全市37%。二手商业成交10.48万平，同比下降24.3% ，为2011年以来最低值。由于新冠肺炎疫情的影响，深圳绝大部分的商业、购物中心等都缩短营业时间，或暂停营业；群众减少外出活动，商场客流量、销售额跌至谷底。二季度，疫情基本得到控制，政府也出台资金帮扶政策，虽供应较一季度有明显回升，但是市场恢复调整速度依然较慢。

2020上半年办公市场基本延续去年下半年的走低态势，共4个项目获批，共计23.8万平方米，同比下降19.7%，一手办公成交面积为18.78万平方米，同比下降40.2%，其中南山区以50%的占比成为上半年的成交主力。二手办公楼成交面积共计5.16万平米，同比下降19.1%，其中福田区因新楼供应较少，需求较大，成为成交占比最高地区。

展  望

上半年由于疫情影响，商办市场整体比较低迷，成交量跌幅明显，但随着疫情趋稳，大量企业复工复产，被压制的需求开始逐步释放，叠加近年深圳众多利好政策的推动，预计下半年投资属性较强的商办产品成交将稳步回升。不过，另一方面，疫情期间竣工延期或入市推后的项目预计也将在下半年陆续入市，商办市场的存量恐继续走高，地理位置较好、品质较高的优质物业或将成为市场新宠。开放商也可能选择采取让利优惠，以价换量的营销模式来应对越发严峻的竞争市场。