深度揭秘！深圳房企“黑马”，为何跑得最快？

最近，深圳楼市的记录又被刷新。

光明某网红盘8998人抢394套房，创下深圳最多摇号人数记录。

优质资源稀缺的深圳，争夺战似乎成了常态。

深圳人在“抢”好房，房企在“抢”好地。

据南方楼事统计，今年深圳卖掉的13宗住宅用地里，竞得方只有一家房企身影，还拍出了超8万/平的可售楼面价。

“成本太高，竞争太激烈了。”

那些想在深圳大显身手的外来房企，往往面临两种选择：联合拿地开发、往临深城市找机会。

新战场来了。房企想活下去，还想活得更好。只是，未来拼的不再是规模和资本，而是模式。

0 1 挤不进的深圳，
越来越难建的房子

前不久，有两组关于房企的数据相当值得品味。

先来看第一组。

据人民法院公告网显示，截至2020年6月5日，今年房地产企业的破产数量已经达208家。

事实却是，倒下208家，起来160000家。

据天眼查数据显示，今年前五个月我国新注册房地产企业16万家，同比增长44.25%。

留在赛场上的选手，不得不适应主赛道的切换。

无论是今年1-5月的房产开发和销售数据，还是逐年下降的施工与竣工面积，都在告诉选手们：市场已从“增量时代”转向“存量时代”。

（下拉查看国家统计局最新数据）

蛋糕变小了，切蛋糕的人却有增无减。聚焦到热点城市，房企面临的挑战更加突出。

风头正劲的深圳，简直是三区傍身的“天选之子”：经济特区、粤港澳大湾区、先行示范区。

然而，想要挤进来的房企越来越难。

通常情况下，外来房企进深有三种方式：招拍挂拿地、旧改、并购/收购股权。

据悉，目前深圳绝大多数外来房企的项目都是通过收购股权所得，如绿地、碧桂园、融创、华策、中南置地等等。

虽然收购风险大，但架不住拿地和旧改的成本太高了。

某大型房企营销人士向南方楼事透露，他们公司虽然在深圳项目很少，但不会轻易去拿旧改。

原因是旧改周期长资金压力太大，外来房企在本地关系不够，很难推进。

放眼深圳的城市更新市场，基本都被本地开发商分食干净。哪怕通过收购股权拿到的旧改，很多也是难啃的骨头。

拿地看来是最安全稳妥的路子。但深圳的地，越来越难抢。

深圳住宅用地向来稀缺，2015年至今出让的宅地仅42宗，其中近一半被安居集团拿下作为人才保障房建设用地。

（数据来源：美联物业全国研究中心）

下拉查看深圳历年宅地出让情况

这五年，也是外来房企大举进深的阶段。南方楼事数了数，共有11宗宅地被外地房企拿下。

为了跻身深圳，这些房企不惜下重本，屡屡创造“面粉贵过面包”的记录。

一度刷新深圳楼面价记录的尖岗山地王，就是在2015年被闽系房企泰禾拿下。

统计自深圳市土地房产交易中心官网

哪怕拿地价格合理，但2016年深圳的土拍新规并没有“放过”他们：限制销售价格、必须配建保障房。

这一招相当于隐形增加了成本，同时再压缩利润空间。

深圳本土的房企，同样不好过。安居集团和“国字号”房企，成了竞拍场上最大的对手。

反观今年出让的宅地，仅有一宗是被民营房企拿下：龙光以近116亿总价、8.66万/平的楼面价，拿下前海迄今最贵的地。到时建成的房子，售价不得超过10.71万/平。

点击查看高清图

在有限的利润空间里，如何把房子建好，这对开发商来说是巨大的考验。

而受疫情以及经济大环境的影响，房地产行业正在加速洗牌。

黄奇帆曾预言，今后十几年房企数量至少减掉三分之二。

“基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程，至少会减掉三分之二。”

新战场已到来，靠规模和高周转的方式已行不通。

寻求战略新方向、谋求利润增长点，是房企眼下最重要的功课。

0 2 从深圳杀出的黑马，却越活越好

早在十年前，房企就开始向多元化业务转型。

克而瑞研究中心统计数据显示，TOP30房企中，70%的企业都发布过多元化业务战略；TOP100房企中，有97％的企业布局了多元化业务。

摘掉“房地产商”的标签，一度在房企中盛行。

可是，建好房子才是房企最擅长的老本行。

成本高企、市场萎缩、政策多变，如何继续在开发业务里赚钱？

简单盘了下各大房企的业务领域，这五类最常见：物业管理服务、商业地产、产业地产、文旅地产、代建。

代建可谓就是房企靠“老本行吃饭”的最佳体现：不用拿地融资、既能冲规模又能挣钱。

简而言之就是，省去投资成本，从地产商转向服务商，做最擅长的开发管理。

图源网络

新战场下，代建模式的优势一览无遗：轻资产重管理、成本转移、高利润、品质有保证。

看着挺美，但并不是所有房企都有能力做代建。

代建市场处于初步发展阶段，行业集中度较高，对受托方的行业知名度、专业度、品牌溢价能力尤其看重。

根据中指院数据显示，2018年中国仅有24家大型代建公司，只有四家单独成立专门的公司负责代建业务。

这四家公司中，就有一家来自深圳——金地管理。

仔细深扒，南方楼事发现这家年仅两岁的深圳黑马，是一位低调有实力的“富二代”。

这位富二代的“父亲”，就是素有地产理科生、以品质闻名的金地集团。

早在2006年，金地就涉足代建业务，甚至早于被称作“代建一哥”的绿城。

金地首个政府委托的代建项目——福田科技广场

在快速的全国化扩张之后，2018年5月金地成立了专门的代建公司，并于去年更名为金地管理。

别看它年轻，短短两年间就覆盖了全国20余座城市，开发项目超40个！

截至2020年5月，金地集团代建业务累计开发管理面积近800万平米，住宅项目累计货值超过630亿，开发项目超40个，覆盖全国20余座城市，涵盖商品住宅、政府公建、办公、产业园、商用等多种物业类型。

目前，代建主流的模式有三种：政府代建、项目代建和资本代建。其中政府代建的门槛最高：周期短、要求高、利润薄。

来源：克而瑞

而金地管理最为出彩的，就属政府代建。

复盘这两年金地管理的履历，简直就是“政府代建专业户”。

• 2018年12月初，中标温州瑞安历史上体量最大的旧城拆迁改造团块项目；

• 2018年12月中，成功入选深圳市盐田区政府代建单位预选库；

• 2019年3月，成功入选东莞市财政投资建设项目代建单位预选库；

• 2019年4月，中标深圳盐田海心学校项目；

• 2019年7月，中标杭州萧山安置房项目；

• 2019年11月，入选深圳市福田区房企类代建单位预选承包商库。

深圳多个重要政府项目，都能看到金地代建的影子。

比如深圳第一个保障房项目“龙悦居”，就出自金地代建。由于品质过硬，甚至还获得了保障性住房竞赛一等奖（2011年）、国家康居示范工程，以及国内土木工程的最高奖项——“詹天佑”奖等荣誉。

龙悦居

2020年来，金地管理在政府代建业务更猛了。

一个月内，连续中标11所大湾区学校类代建项目。除了幼儿园到高中，还不乏特殊学校、职业学校等业务。

今年5月，金地集团成功中标东莞市“万江中学、麻涌中学、商业学校、常平中学改扩建项目”代建服务。福田未来几大学校的建设也将由金地管理代建，如上步中学、竹香学校、下沙小学等等。

怎么做到的？简单可用四字概括：专业，创新。

以学校代建为例，众所周知工程周期非常短，因为不能对正常教学秩序有太大影响，着实是个苦活。

金地管理之所以能拿下这么多学校代建业务，主要是它的新技术新工艺，能够缩短校舍建设周期，减尘降噪，最大限度降低影响。

6月份以来，金地管理在广深两大一线城市动作频频。

先是中标估值37亿、福田今年最重要的旧改项目——赤尾村城市更新项目，这是金地管理首次涉足城市更新领域；前两天又拿下广州地标级写字楼——新华保险大厦代建项目。

这一系类动作都预示着，金地在政府公共事业、科技创新和金融行业等三大领域都实现了业务布局。

站在巨人的肩膀上，秉承金地集团32年的开发经验、七大区域六十余座城市的开发资源，金地管理把精细专业化渗透进了九大管理流程。

这位年轻的“孩子”，是金地的希望。

虽然只成立两年，金地管理却是金地集团发展最快的业务单元。

金地集团副总裁兼金地管理董事长郝一斌直言，金地管理未来的发展潜力将超出想象，集团对其充满信心。

前不久，金地管理荣获“2020中国房地产代建运营优秀企业”第三名。这是金地管理连续两年获得此项荣誉，名次还在不断上升。

“代建运营优秀企业”前五强、“2019中国房地产代建领先品牌”、“2020中国房地产代建运营优秀企业”TOP3、“中国房地产代建管理卓越榜”TOP4......

但金地管理的“雄心”不止于此。

翻看了最新的报告，金地管理放话今年要冲百亿，规模、业绩和盈利都要大提速。

2020年，金地管理将进一步做大业务规模，新增项目计划签约额规模同比2019年增长30％，同时年度销售额也计划冲刺100亿，进入规模、业绩和盈利“大提速”的新台阶。接下来，金地管理将持续描绘金地壮阔的代建蓝图，坚持深耕广拓，做大做强代建业务。

这匹深圳黑马，正在以稳而快的步伐驰骋在这新战场上。

0 3 最火的片区，要做最标杆的项目

这种天然的优势，放到住宅项目上更加突出。

摆脱了深圳高成本土地的桎梏，金地管理打造住宅标杆的“雄心”一览无遗。

南方楼事了解到，金地管理在深圳首个住宅项目即将在今年第三季度面世。

据内部人士透露，这个项目是现有产品系列里最高端的，金地是当做“门面招牌”去做的。

选址也很有来头，就在深圳最火的片区——光明。

今年深圳楼市最魔幻的新闻，都发生在这个新晋网红片区。

50万验资看沙盘、通宵排队认筹遭警察清场、8998人抢394套房......

无数次历史证明，令购房者疯狂用脚投票的片区，总是会回报以最丰厚的“馈赠”。

凡是光明今年入市的新盘，基本都被各媒体曝光研究了个遍，唯独金地这个项目相当神秘。

前不久，南方楼事在调研光明时，就发现了中心区有个超大的项目正在热火朝天地施工，名为“光明农场职工诉求项目”。

原以为又是福利房之类的项目，一经了解才发现背后大有来头。

这个全名巨长的项目——“光明集团5297名原光明农场职工诉求土地项目”，土地原身为光明农场老职工利益返还用地，分为四个地块，是光明中心区里罕有的纯净住宅用地。

而早在去年3月份，金地就宣布中标了深圳光明中心区的百亿项目代建。

据了解，金地管理代建的这个百亿项目，就是原光明农场职工诉求项目。总建面约33万平，分多期开发。

继续深挖，这个宝藏楼盘简直可以列为光明年度最值得期待的项目，原因有三。

1 含金量爆棚的片区，金地要做最标杆的项目

目前披露的信息可看到，该项目案名已确定为“金地·峰境瑞府”——金地峰境项目首期地块，总建面约20万平，是目前金地九大系列产品中的最高端产品系——“峯汇”系。

作为金地集团落地深圳的首个峯汇系产品，它将成为金地最高端的产品之一。

可以说，金地·峰境瑞府的出现，正式开启了光明的豪宅时代。

为什么是光明？从峯汇一贯的选址标准就能窥探一二。

深圳副中心、世界一流的科学城，这是光明最为人所知的定位。再对照以上标准，是否就得出答案了？

不同于深圳大多数规划中的新区，光明最大的优势就是——快。

最近深圳发布的《粤港澳大湾区建设深圳指引》，再次点名七大加速推进的重点平台。与特区中的特区前海一同出现的，就是光明科学城。

这就足以说明，政府对光明科学城的资源倾斜以及推进力度都相当大。

就在6月中旬，光明科学城的规划也获深圳市人民政府批复通过。

光明科学城规划图（来源网络）

到底多厉害？重点看这个官方关键词：世界一流。

未来，光明科学城要建设成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分，代表国家参与全球科技竞争与合作，打造“开放创新之城、人文宜居之城、绿色智慧之城”，成为竞争力影响力卓越的世界一流科学城！

深圳未来科技创新发展的高度，就得看光明科学城。

光明科学城，就是深圳未来的名片。

而光明中心区就是科学城里跳动的那颗心脏，是光明乃至深圳北部的心脏。

根据规划，光明科学城分为“一心两区，绿环萦绕”的空间格局，“一心”即光明中心区。

不画饼，直接证明自己多牛X，是光明最大的魅力。

只要你在中心区走一圈，就能明白为何大批深圳人疯抢这里的房子。

那些在规划图上的市级配套，都已完整地呈现在大众眼前：学校、公园、艺术中心、体育中心、地铁枢纽、科技馆、大规模商圈......

从光明的最新官方报告里那一系列实打实的成绩，就能看出光明到底多快。

今年3月份的《光明区2020年国民经济和社会发展计划》

然而，这个聚集了光明最好配套的中心区，已经没有大型的住宅用地可开发了。

金地管理手握的这张牌，到底多好一目了然。

在这片含金量超标、潜力无限的土地上，做最高端的标杆项目，这是金地管理的“雄心”，更是初心。

2 光明“最纯粹”的住宅

到底是不是真豪宅，一个最基础的数据就能判断——容积率。

据悉，金地·峰境瑞府容积率仅为3.5，而周边住宅项目基本都在4-6。

这不仅是光明中心最低，甚至还接近了深圳最新建筑密度的底线3.2。

除此之外，金地·峰境瑞府还是个“特例”。

2016年开始，深圳出让住宅用地多了一项硬性规定：配建保障房。因此深圳新供应的商品房里，全都有保障房。

至于旧改，虽然没有硬性规定配建保障房，但全都有回迁房。

但金地·峰境瑞府，既没有保障房，也没有回迁房。

这并不是它作为光明“最纯粹”住宅的唯一原因。

再仔细研究项目的产品，就能发现金地是“下血本”了。

在如此低密度的前提下，金地·峰境瑞府还做到了全南朝向、两梯四户的配置。

南方楼事拿到了一份内部资料，不管是园林、会所、装修，全都是按照豪宅标准打造。

最直观的感受就是：它太适合有老人小孩的家庭居住了。

挑几个细节重点说说。

l 深圳首个精致版——金地“玩呗”社区，引入“金地360°景观健康家”科学景观设计，重点打造全龄化儿童场地。针对老人和儿童的不同需求，打造了老年健康广场、儿童主题乐园、露天阳光草坪、邻里生活街区等等；

l 光明稀缺的高端多功能休闲会所，健身空间、室内恒温泳池、瑜伽室、舞蹈室、书吧、户外休闲区，一应尽有；

l 双园林，打造兼具美学、健康与互动体验空间，最壕的是还有个草坪“露天艺术剧场”；

l 装修标准是金地高端品质体系——“五心精装家”，素有高品质、强收纳、人性化的特点。

装修品牌都是一线级别，比如日立中央空调、科勒杀菌消毒智能马桶、老板牌中央吸油烟机等。

大到空间设计、智能安保；小到玄关、防潮、插座、收纳等细节，从用材到施工都严格把关，只为了客户能够舒心、省心、放心。

中心区、最低容积率、纯住宅、豪宅配置......

任何一个词，都在诠释它在光明独一无二的地位。

3 光明最顶级的配套，都在两公里范围内

从光明暴走一圈回来，最强烈的感受就是——买它。

中心区的配套，别说宝中了，甚至不亚于南山福田。

深圳实验光明学校、光明书城、光明图书馆、光明体育中心、少年宫、光明科技馆、光明中心文化艺术中心、群众体育中心、光明新城公园、光明体育公园、中山大学附属第七医院（华南单体规模最大）......

以上提到的这些顶级市政配套，都在金地·峰境瑞府两公里范围内。

一张图就能看懂，它坐拥的资源有多强悍。

对于大多数深圳家长来说，能解决教育焦虑的房子，就是好房子。

从教育配套来说，金地·峰境瑞府无疑占据了光明最优的资源。

根据学区划分范围，项目就在深圳实验光明学校小学和初中学区里；深圳实验学校光明部（高中）也在附近。

另外项目自身规划了幼儿园，门口还有个东周小学、华夏中学（规划中）。

生活在这里，一定很幸福。

楼下就是9.4万平的东周文化公园；走路几分钟就是体量加起来超过10万平的商业，星河cococity (6.3万平）、光明广场（5万平）、正力时代广场（1.5万平）；开车15分钟就能到相当于8.5个东部华侨城的光明小镇......

项目自带约5000平的风情商业街

再说说大家最关心的交通。

对光明不了解的大多数人印象就是——远。

然而南方楼事亲测，南山开车到光明中心区只需要30分钟，福田大约45分钟。如果害怕高峰期堵车，那下个月即将开通的6号线，10个站就能到福田。

金地·峰境瑞府距离6号线的光明大街站，仅仅900米。

重头戏还要看地铁13号线。这条将光明和南山连接起来的地铁快线，预计将于2022年底正式投入试运营，届时光明到南山高新园和后海，也只需要十几个站。

按照地铁快线的速度，很有可能只需要30-40分钟。

南方楼事数十个粉丝群里，近期最活跃的当属光明群。金地在光明有项目的消息一出，就有粉丝想要销售电话。

看来，不少土豪已经摩拳擦掌准备好钱包了。

总结了一下，关注点主要还是在于光明中心区、配套、金地品牌等等。

毕竟在光明如此地段，要打造一个标杆“豪宅”项目，大多数购房者都是抱着好奇和期待的心态，在等待项目的入市。

据悉，金地·峰境瑞府首批将推出632套住宅，户型为93-136㎡精装3-4房，预计今年第三季度就要入市。感兴趣的朋友，可自行致电咨询。

以上仅为推广，不作为投资买房参考